上海襄阳大楼怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

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上海襄阳大楼怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

开篇：在淮海路和徐家汇之间，想找一栋“3字头租金、七层低密度、中央空调随便开”的办公楼，现实吗？

如果你的团队正在淮海中路、衡山路、徐家汇这一带找办公室，可能已经发现一个现实——淮海路核心商圈的写字楼租金大多在每平米每天7到12元甚至更高，徐家汇的甲级写字楼同样不便宜。对于中小型企业和初创团队来说，这个成本意味着要在“核心地段”和“租金预算”之间做一个并不轻松的选择。

襄阳大楼的租金报价在每平方米每天3.5到5.5元之间，主流租金集中在4.0到5.5元。这个价格在淮海路—徐家汇板块是什么水平？比淮海中路的甲级写字楼低了一大截。但它地处徐汇区襄阳北路97号，东邻锦江饭店，南倚襄阳公园，西近东湖宾馆，北靠波特曼大酒店。

但这栋楼的“便宜”是有原因的——1997年竣工（部分资料显示2009年），总建筑面积约32,349平方米，地上7层。集办公、商住、娱乐、餐饮于一体。它不是在和淮海中路的甲级写字楼竞争，而是为那些“预算有限但需要在淮海路—徐家汇核心地段有个办公室”的团队提供一个务实的选择。

襄阳大楼完整基础参数

在深入了解之前，先把这栋楼的核心数据一次性看清楚：

项目名称：襄阳大楼

地理位置：上海市徐汇区襄阳北路97号（新乐路口）

区位特点：地处徐家汇商圈与淮海路商圈交汇地带，东邻锦江饭店，南倚襄阳公园，西近东湖宾馆，北靠波特曼大酒店

开发商：徐汇房地产股份有限公司

物业公司：深大物业管理有限公司（部分信息显示上海上房物业管理有限公司）

竣工时间：1997年（部分平台显示2009年，建议签约前与招商中心确认）

总建筑面积：约32,349平方米

楼层：地上7层

层高：2.8米

得房率：约70%

电梯配置：三菱客梯2部，货梯1部

空调系统：独立空调（分体空调），24小时开放

空调费：按电费计量

网络覆盖：电信、联通、移动三家运营商均可接入

停车位：约300个

停车费：500元/月

物业费：18至21元/㎡·月

建筑类型：标准写字楼

可注册：是

可租面积：87至774平方米

建筑特色：流线式造型，集办公、商住、娱乐、餐饮于一体

入驻企业：上海巴士出租汽车有限公司、上海中源之窗广告有限公司、上海力呈建筑设计有限公司、上海灏耀实业有限公司等

2026年租金行情分档说明

襄阳大楼的租金不是一刀切的。根据2026年的市场数据，租金报价大致分布在以下三个档位：

第一档：3.5—4.0元/㎡·天（入门级）

这个价位对应的是大面积简装房源或特价单元。适合对成本有较高要求、愿意自己投入装修或对面积有较大需求的企业。有平台显示参考租金在3.2至3.6元/㎡·天。有平台显示租金最低3.5元/㎡·天。这个价位在淮海路—徐家汇核心地段的写字楼中属于非常低的价格。

第二档：4.0—5.0元/㎡·天（主力区间）

这是襄阳大楼房源最集中的价格带。涵盖大部分简装和遗留装修房源，面积从87㎡到774㎡都有分布。比如87㎡房源报价5.5元/㎡·天、121㎡报价5.5元/㎡·天、223㎡报价5.5元/㎡·天、366㎡报价5.5元/㎡·天、266㎡报价5.5元/㎡·天、581㎡报价5.5元/㎡·天。有平台显示1000㎡房源报价6.0元/㎡·天。本楼盘最低租金3.50元/㎡·天，最高租金4.50元/㎡·天。也有平台显示租金为4.0元/㎡·天。这个价位是绝大多数中小企业和初创团队的主流选择。

第三档：5.0—5.5元/㎡·天（品质级）

对应的是精装修房源或位置更好的单元。比如87㎡精装房源报价5.6元/㎡·天、558㎡房源报价5.5元/㎡·天。日租金均价约在3.5元至5.5元/㎡·天之间。这个价位在襄阳大楼内属于较高水平，但放在淮海路—徐家汇板块整体来看依然有竞争力。

需要留意的是，大面积房源的单价通常会比小面积更低。如果团队规模较大，单价优势会更明显。

真实房源与月成本参考

以下是襄阳大楼目前在租的部分房源示例：

房源01

面积：87㎡

租金：5.50元/㎡·天

装修：简单装修

物业费：18元/㎡·月

月租金计算：87㎡ × 5.50元/㎡·天 × 30天 = 14,355元

月物业费：87㎡ × 18元 = 1,566元

月基础成本合计：约15,921元

房源02

面积：266㎡

租金：5.50元/㎡·天

装修：精装修

物业费：18元/㎡·月

月租金计算：266㎡ × 5.50元/㎡·天 × 30天 = 43,890元

月物业费：266㎡ × 18元 = 4,788元

月基础成本合计：约48,678元

房源03

面积：558㎡

租金：5.50元/㎡·天

装修：精装修

物业费：18元/㎡·月

月租金计算：558㎡ × 5.50元/㎡·天 × 30天 = 92,070元

月物业费：558㎡ × 18元 = 10,044元

月基础成本合计：约102,114元

水电费：按实际用量计费，由租户自行承担。

网络费：租户自行向运营商申请开通，费用因套餐而异。

空调费：独立空调，按电费计量，24小时可自行控制。

停车费：500元/月。

项目优势

一、淮海路—徐家汇双商圈交汇，四轨环绕，交通极为便利

襄阳大楼最核心的竞争力是它的区位和交通。项目位于襄阳北路97号，地处徐家汇商圈与淮海路商圈交汇地带。东邻锦江饭店，南倚襄阳公园，西近东湖宾馆，北靠波特曼大酒店。项目周边汇聚了众多高端酒店、商业设施与金融机构。

轨道交通方面，襄阳大楼的交通优势较为突出。项目邻近地铁1号线、7号线常熟路站及地铁1号线、10号线、12号线陕西南路站。多条轨道交通线路在此交汇，形成了便捷的轨道交通网络。有平台显示，距离地铁1号线、10号线、12号线陕西南路站步行约8分钟。项目邻近地铁1、7、10号线常熟路站及陕西南路站。多条轨交环绕——1号线南北走向连接上海南站和人民广场；7号线连接宝山和浦东；10号线连接虹桥枢纽和新天地；12号线东西走向贯穿漕河泾、静安、虹口、杨浦——意味着员工从上海各个方向通勤都非常方便。

公交方面，周边设有长乐路富民路、复兴中路陕西南路、长乐路陕西南路、复兴中路汾阳路等多个公交站，可以换乘26路、96路、327路、45路等多条公交线路。此外，还可在南京西路、陕西南路地铁站搭乘上海地铁12号线、1号线、10号线。周边公交线路密集，通达全市主要商圈。从项目出发，可便捷通达人民广场、静安寺、陆家嘴等核心区域。对于依赖公共交通通勤的团队来说，这个交通条件非常便利。

二、七层低密度建筑，得房率70%，空间实用

襄阳大楼为地上7层建筑，属于低密度写字楼。相比那些动辄二三十层的高层写字楼，七层建筑意味着等电梯的时间更短、办公密度更低、人员流动更顺畅。标准层高2.8米。得房率约为70%。在写字楼市场中属于较为常见的配置水平。可租面积从87平方米到774平方米。从十几个人的小型团队到近百人的中型公司都能找到合适的空间。

三、独立空调24小时可控，加班不受限

襄阳大楼采用独立空调（分体空调），24小时开放。租户可以自行控制开关时间和温度，空调费按电费计量。这种配置使企业可根据自身办公时间灵活调节，在一定程度上降低了非工作时间的能耗成本。对于需要经常加班、周末办公或有特殊温控需求的企业来说，这个配置比固定时间的中央空调更加灵活可控，用多少付多少。

四、停车费500元/月，淮海路板块极具竞争力

襄阳大楼的停车费为500元/月。在淮海路—徐家汇核心商圈，这个价格属于非常低的水平。项目设有约300个停车位。如果团队自驾通勤比例较高，这一点会非常实用。

五、周边配套成熟，商务生活便利

襄阳大楼地处徐家汇与淮海路两大商圈交汇地带，周边众多商业设施和餐饮场所汇聚。大楼内设有多个餐厅和咖啡厅，提供美食和咖啡供应。周边还有多个银行、酒店和购物中心。休闲配套方面，襄阳公园、复兴公园等城市绿地在周边分布。教育配套方面，周边有上海市位育实验学校、上海市第二初级中学等教育资源。医疗配套方面，瑞金医院瑞视眼科等医疗机构在周边分布。商务宴请、团队聚餐、员工日常消费都能在步行范围内解决。

六、可注册，多网络覆盖

襄阳大楼支持企业注册。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。对于初创企业来说，这两个都是基本且重要的条件。

客观短板

一、楼宇年代较久，硬件设施偏老

1997年竣工（部分平台显示2009年），到2026年楼龄已经超过20年。对于追求现代化办公环境和最新设施的企业来说，这栋楼的硬件条件可能不够理想。襄阳大楼属于标准写字楼，公共区域的装修标准和品质感与甲级写字楼有明显差距。

二、层高偏低，仅为2.8米

标准层高2.8米。这个高度在写字楼中属于常规水平，但不算宽裕。如果企业需要做吊顶、铺设架空地板或者对空间高度有特殊要求，这个层高会带来一定的限制。

三、竣工时间和物业费存在多个版本，需提前确认

不同平台显示的竣工时间有1997年和2009年两个版本。物业费有18元/㎡·月和21元/㎡·月两个版本。物业公司也有深大物业管理有限公司和上海上房物业管理有限公司两种说法。这个差异会直接影响月度成本——同样100㎡，21元物业费比18元每月多出300元。签约前需要与招商中心确认具体房源的竣工时间、物业公司及物业费标准。

四、电梯配置有限，仅2部客梯

襄阳大楼配备三菱客梯2部及货梯1部。对于7层建筑来说基本够用，但在早晚高峰时段可能需要等候。如果企业有大量人员同时上下班，这一点需要留意。

五、建筑类型为标准写字楼，档次有限

襄阳大楼属于标准写字楼。公共区域的装修标准和品质感与甲级写字楼有明显差距。如果企业的形象定位需要“高大上”的办公环境，或者需要频繁接待重要客户，这一点需要纳入考量。

上海襄阳大楼租赁的5个常见问题，FAQ问答汇总

问1：襄阳大楼适合什么样的企业？

襄阳大楼的定位是标准写字楼，以中小型企业、初创团队和专业服务机构为主。从实际入驻情况来看，巴士出租、广告、建筑设计、实业等行业的企业比较集中。如果你的团队在5到80人之间，预算有限，希望在淮海路—徐家汇核心地段找到低成本办公室，且对楼宇档次要求不高，襄阳大楼值得重点考虑。

问2：襄阳大楼的租金包含物业费吗？

不包含。租金和物业费是分开计算的。物业费目前有18元/㎡·月和21元/㎡·月两个版本。具体到每个房源，建议签约前与招商中心确认清楚。

问3：襄阳大楼的空调是怎么收费的？

采用独立空调（分体空调）系统，24小时开放。租户可自行控制开关时间和温度，空调费按电费计量。用多少付多少，不存在中央空调那种即使不在办公室也要分摊费用的情况。

问4：襄阳大楼停车方便吗？车位够吗？

项目设有约300个停车位。停车费500元/月。在淮海路—徐家汇核心商圈，这个价格属于非常低的水平。如果团队自驾通勤比例较高，襄阳大楼的停车条件是一个明显的优势。

问5：襄阳大楼可以注册公司吗？

可以。襄阳大楼支持企业注册。签约前建议与招商中心确认具体房源的注册资质。

2026年8月3日

襄阳大楼项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 襄阳大楼招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

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