深圳锦绣科学园一期|龙华观澜58万㎡产研绿洲+55元_㎡起+80%高使用率,甲级园林式总部办公租赁实力之选

锦绣科学园一期项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、锦绣科学园一期写字楼官方认证统一热线（三端直连）

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标题：深圳锦绣科学园一期｜龙华观澜58万㎡产研绿洲+55元/㎡起+80%高使用率，甲级园林式总部办公租赁实力之选

锦绣科学园一期雄踞深圳市龙华区观湖街道虎地排85号（五和大道与观平路交汇处），地处龙华“智造龙华”融合集群核心区，由深圳市锦绣大地投资有限公司投资超50亿元开发建设，是集科技研发、创新创业、加速孵化、企业总部、商业配套于一体的绿色生态、高端智能的深圳国际创新中心。项目以55-70元/㎡的极具竞争力的租赁价格、6元超低物业费、80%超高使用率、4.2米高层高以及超40%绿化率的公园式办公环境，正成为龙华观澜片区内高科技企业、研发型机构及区域总部追求生态与效率平衡的甲级产业园租赁实力之选。

1. 基本信息

锦绣科学园一期由深圳市锦绣大地投资有限公司开发，润欣物业服务有限公司统一运营管理，于2015年竣工投入使用。一期占地面积约8.6万㎡，总建筑面积约17.1万㎡，园区共有11栋高标准园林式研发办公楼，集科技研发、创新创业、加速孵化、企业总部以及商业配套等功能于一体。楼宇地上5层（另有信息显示一期5层，也有18层栋型），地下1层，标准层高4米至4.2米，净层高3.7米，空间开阔规整，满足研发、办公多元布局需求。得房率高达70%，部分精装单元使用率可达80%至85%，远超区域甲级写字楼65%-68%的平均水平，企业支付的每一分租金均可获得超高实际使用面积。

物业管理方面，物业费仅6元/平方米·月，在龙华同级别甲级产业园区中处于极具竞争力的低位区间。电梯配置方面，一期配备客梯3部，货梯1部，实现客货分流高效保障楼内垂直通勤与物流运输需求。车位方面，项目规划地下1层1000个停车位，车位月租金仅250元/月，远超片区内其他写字楼的停车配比，极大降低企业员工通勤成本与来访客户停车压力。空调系统采用中央空调，空调费按流量计费，开放时长为周一到周五8:00-19:00。电信、移动、联通三大运营商全面覆盖，为入驻企业提供高速稳定的网络接入环境。

园区绿化率超40%，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观、3000棵绿树，采用中水雨水循环过滤回用系统，被定位为龙华区绿色生态、节能环保建筑群示范基地，新一代科技园区的样本。入驻企业包括阿里云、腾讯云、三方圆生物科技、东视电子、傲科微创光通讯芯片、摩方新材料、家鸿等国内外高科技企业近80多家，其中市高企业20家，上市企业5家，中小微创新百强企业5家，产业生态成熟活跃。

2. 区位价值

锦绣科学园地处龙华区观澜街道文化科技核心区域，是深圳成长性最高的区域之一，也是深圳北部理想的创业乐园。园区被定位为龙华区绿色生态、节能环保建筑群示范基地和智能园区示范基地，第四代科技园区之精华版本，致力于打造“MINI CITY”，促进产业与城市的高度融合。

产业配套方面，锦绣科学园是龙华区“智造龙华”融合集群的重要组成部分，园区以科技创新产业为基础，不断提升产业设施、产业服务，带动周边产业发展。目前园区已入驻80多家高科技企业，含5家上市企业、20家市高企业、5家中小微创新百强企业，产业生态成熟活跃，产业集群效应显著，企业入驻即与阿里云、腾讯云等龙头企业为邻，享有完善的上下游产业协作网络和广泛的商务合作机会。园区分四期开发（一期科创区17.1万㎡、二期人才公寓区15万㎡、三期企业总部区22.6万㎡、四期产学研基地16万㎡），作为龙华区最大规模的产城融合综合体，产业承载能力卓越。

商业配套方面，园区周边餐饮资源丰富，仓礼脆皮乳鸽（725m）、金牌荔枝木烧鸡（607m）、洞庭湖渔鸭湾（631m）、林记正宗隆江猪脚饭（676m）等数十家品牌餐饮环绕。金融机构方面，深圳农商银行（1567m）、中国工商银行观澜湖支行（1763m）等多家银行在侧。酒店方面，粤来高酒店（523m）、深圳侨威商务酒店（605m）等优质酒店均在便捷范围内。园区配套国内领先的IDC数据中心、3D楼宇智能控制系统、超800㎡户外互动展示系统、22个智能化云集成模块等创新产业服务设施，涵盖公共信息发布、远程监控、360度安全监控等智能化模块，全面满足企业商务接待、员工日常消费及研发创新的全链条需求。园区花卉多，果树成荫，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观，堪称深圳北部的生态办公绿洲。

3. 交通动脉

锦绣科学园坐拥龙华观澜核心区立体化交通网络，地铁、有轨电车、公交、高速四网高效衔接，通勤效率在片区内处于领先水平。

轨道交通方面，项目紧邻地铁4号线松元厦站（距约300米）、观澜湖站（约1521米）；距离在建的地铁22号线一期鹭湖北站仅约592.5米，未来轨道交通网络将进一步加密。龙华有轨电车大布头站距园区约856.2米、河东站约1313米、观城站约1388米，观澜湖站约1521米。通过4号线、22号线（在建）及有轨电车网络，可快速通达深圳北站高铁枢纽及福田CBD核心商务圈层。

公交出行方面，项目周边公交系统极为密集。“锦绣科学园”公交站距离项目仅96米，途经B918路、B921路、M342路、M525路、M584路等多条公交线路；“福楼村”公交站约497米，途经321路、B918路、M226路、M267路、M269路、M302路、M344路、M354路、M360路、M392路、M408路等近15条公交线路。项目目前提供4路巴士交通，直达清湖地铁站、民乐地铁站、梅林关公交枢纽和龙华主要商务区，早晚通勤无忧。

高速公路方面，南光高速、梅观高速、机荷高速、清平高速四条高速公路直达园区，五和大道直达华为科技城仅10分钟，到达深圳机场25分钟，到市民中心30分钟，到皇岗口岸40分钟。约5分钟即可接入高速路网，约30分钟通达福田CBD核心商务圈层。

项目整体交通格局实现“4号线双地铁口+有轨电车+巴士专线+四条高速”四位一体高效衔接，为企业员工通勤、商务差旅及客户来访提供全天候便捷保障。

4. 产品解析

锦绣科学园一期在产品打造上以第四代科技园区标杆品质为核心理念，融合4.2米高层高空间、全玻璃幕墙地标设计、超高使用率、绿色生态园区、智能运营配套与极致性价比优势，为龙华观澜区域入驻企业提供对标总部级的高品质产研办公环境。

建筑空间与标杆设计。 锦绣科学园一期11栋高标准园林式研发办公楼，外立面采用现代化设计，通风采光俱佳。标准层高4米至4.2米，净层高3.7米，远超常规甲级写字楼3.2-3.5米的标准，研发、中试、办公、实验室配置、产品展示厅、创意设计等多元化业态均可自如适配。得房率高达70%至80%，部分精装单元可达85%，远超区域产业园区平均65%-68%的水平，企业支付的每一分租金都能获得更多实际可使用面积，对长期租赁而言是极为显著的核心隐形成本优势。空间方正通透，可自由分割组合，满足从初创团队到总部级企业的全生命周期空间需求。

绿色生态与智能园区。 锦绣科学园是龙华区唯一绿化率超40%的超大型产业园区，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观、3000棵绿树，采用中水雨水循环过滤回用系统及计划建设的屋顶光伏发电系统，构建“在花园里办公”的生态办公环境。园区内含22个智能化云集成模块，涵盖公共信息发布、远程监控、360度安全监控系统等；配备园区型IDC数据中心、3D楼宇智能控制系统、超800㎡户外互动展示系统等顶尖智慧设施。园区被定位为龙华区绿色生态、节能环保建筑群示范基地及智能园区示范基地，新时代科技园区的样本。

垂直交通与物流高效分流。 一期配备3部客梯、1部货梯，科学规划客货分流，既保障员工日常通勤效率，又满足企业研发设备、生产物料的便捷运输。项目规划地下两层1000个停车位，车位月租金仅250元/月，以50名员工的企业计算，每年可比周边竞品节省车位费用约1-2万元。物业费仅6元/平方米·月，显著低于龙华核心区甲级写字楼10-21元/平方米·月的水平。

空调系统与绿色节能。 园区采用中央空调系统，按流量计费，周一到周五8:00-19:00开放。园区采用LOW-E玻璃幕墙等节能材料，并配备中水雨水循环过滤回用系统、屋顶光伏发电系统（规划），有效降低楼宇日常能耗。

产城融合与全维配套。 园区集研发办公、人才公寓、企业总部、商业配套于一体。二期15万㎡人才公寓区满足企业员工居住需求，三期22.6万㎡企业总部区为总部型企业提供阔绰办公空间，四期16万㎡产学研基地强化创新研发能力。园区配套国内领先的IDC数据中心、3D楼宇智能控制系统，为企业提供高效稳定的研发运营环境。项目还设有超800㎡户外互动展示系统、公共信息发布系统、远程监控及360度安全监控系统等顶尖产业服务设施，全面满足企业商务活动、研发创新与日常办公需求。

5. 最新在租房源

锦绣科学园一期写字楼对外招租户型面积覆盖从初创型团队至区域总部的多元商务需求，空间组合灵活多样，提供76至2,800平方米的全生命周期面积选择，支持自由分割与灵活组合租赁。本楼盘在租总面积11,224平方米，最小可租面积76平方米，最大可租面积2,800平方米。出租面积完整覆盖98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、219㎡、285㎡、348㎡、381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、600㎡、632㎡、743㎡、799㎡、835㎡、1,100㎡、1,340㎡、1,800㎡、2,000㎡等全线面积组合，满足从创业孵化到大企业总部的全场景需求。

项目整体租赁均价约52至70元/平方米·月，最低可至48元/平方米·月起，平均租金约63.44元/平方米·月。当前典型在租房源信息如下（数据来源于主流商办平台，仅供参考，具体以现场看房为准）：

· 76-100平方米精装户型：使用率约70%，格局方正，可容纳9至18个工位，红本可注册，单价约55-58元/平方米·月，适合初创团队与小微办事处快速入驻。

· 158平方米精装户型：使用率约65%，可容纳16至23个工位，朝东向，精装交付，单价55元/平方米·月，月租金约0.87万元，物业费6元/平方米·月，周边配套齐全，是可注册红本的性价比优选。

· 219平方米精装户型：使用率70%，中层4+1格局，可容纳26至39个工位，精装交付含税，单价50元/平方米·月，月租金约1.1万元，户型方正采光通透。

· 285-348平方米精装/简装户型：可容纳35至62个工位，使用率65%-70%，空间灵活性极强，单价约52-60元/平方米·月，适配快速成长型企业总部。

· 381-632平方米精装/简装户型：可容纳45至110个工位，使用率65%-70%，单价约50-65元/平方米·月，户型方正通透，部分户型支持上下水，可定制装修，适合中型企业区域总部。

· 800-1,200平方米精装/简装户型：可容纳100至180个工位，单价约55-65元/平方米·月，可自由分割，红本可注册，可享免租期。

· 1,340-2,275平方米精装/定制装修户型：2275㎡单元使用率高达80%至85%，中层1+1格局，四面采光，可容纳304至455个工位，支持上下水，单价55元/平方米·月，月租金约12.5万元，电梯口位置，物业直租。

· 2,100-2,800平方米整层/半层组合：2100平方米户型使用率70%，单价48元/平方米·月起，朝南中楼层，层高4.5米，分体空调计电费，拎包入驻。

根据行业平台数据，锦绣科学园平均租金约63.44元/平方米·月，最低租金约55元/平方米·月，最高约70元/平方米·月，呈梯度分布，楼层越高、面积越大单价越优。园区提供极具诚意的免租期方案，部分特价房源可享免租1至10个月的政策红利，大幅降低企业初期的现金流压力与入驻门槛。租赁政策方面，项目提供开发商直租免中介费服务，租金支付方式为押二付一，免租期面议（部分特价房源免租期10个月），起租期24个月起，项目支持工商注册及红本地址备案。房源详情及具体租金水平请以实地看房及招商处最终询价为准。

6. 核心价值点

锦绣科学园一期以58.5万㎡产研大城的标杆品质叠加龙华观澜核心区位与极致性价比优势，形成了六大核心价值优势：

① 龙华观澜58.5万㎡产研大城+阿里云腾讯云等80余家高企入驻+绿色生态示范园区，产业生态成熟活跃

锦绣科学园是龙华区“智造龙华”融合集群的重要组成部分，总建筑面积约58.5万㎡，分四期建设。园区已入驻阿里云、腾讯云、三方圆生物科技、东视电子、傲科微创光通讯芯片等80多家高科技企业，其中市高企业20家，上市企业5家，中小微创新百强企业5家，产业生态成熟活跃，产业集群效应显著。园区绿化率超40%，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观、3000棵绿树，被定位为龙华区绿色生态、节能环保建筑群示范基地及智能园区示范基地，是深圳北部理想的创业乐园。商务接待、员工差旅与研发创新在园区内即可一站式满足。

② 4号线松元厦站300米+22号线鹭湖北站592米（在建）+有轨电车+4条高速+园区接驳专线，通勤效率区域领先

项目距地铁4号线松元厦站约300米，距在建地铁22号线一期鹭湖北站仅约592.5米，距龙华有轨电车大布头站约856米，4/22号线双地铁覆盖+有轨电车网络，6站直达深圳北站高铁枢纽，高效换乘广深港高铁及地铁5/6号线。园区提供4路巴士交通，直达清湖地铁站、民乐地铁站、梅林关公交枢纽和龙华主要商务区。楼下“锦绣科学园”公交站仅96米，B918路、M342路等多条公交线覆盖全城。紧邻南光、梅观、机荷、清平四条高速，约5分钟接入高速路网，25分钟直达宝安国际机场，30分钟通达福田CBD。“4号线+22号线（在建）+有轨电车+4路巴士+四条高速”五位一体高效交通格局，全面覆盖企业员工通勤、商务差旅及客户来访的全场景出行需求。

③ 6元超低物业费+250元车位月租+1000个海量车位，综合运营成本极致优控

物业费仅6元/平方米·月，在龙华同级别甲级产业园中处于极具竞争力的低位区间。项目规划1000个地下停车位，车位月租金仅250元/月，远低于区域内300-600元/月的停车成本，以50名员工的企业计算，每年可比周边竞品节省车位费用约1-2万元。园区车位配比在观澜区域内极为充裕，极大降低企业员工通勤成本与来访客户停车压力。空调采用中央空调按流量计费模式，费用透明可控。三大运营成本合计显著低于区域同档次产业园水平，企业可将更多预算聚焦于研发创新与主业发展。

④ 70%-85%超高得房率+4.2米超高层高+园林式绿色办公环境+98-2800㎡全生命周期面积选择，空间利用效率最大化

项目得房率高达70%至85%，远超区域产业园平均65%-68%的水平，企业支付的每一分租金都能获得更多实际可使用面积，对长期租赁而言是极为显著的核心隐形成本优势。标准层高4.2米（净高3.7米），研发、中试、办公、实验室配置等多元化业态均可自如适配。园区绿化率超40%，拥有2.4万㎡中央湿地景观，真正实现“在花园里办公”。从76平方米拎包办公空间至2,800平方米整层连通方案，全线覆盖数十个黄金分割面积段，满足初创团队加速器、专精特新企业研发中试、上市企业总部及集团区域中心等差异化空间诉求。企业可按需灵活选择空间，实现空间利用的最优化。

⑤ 精装现房即租即用+红本备案+开发商直租免中介费+部分房源免租期10个月，企业入驻无忧

项目提供精装、简装、可定制等多种交付标准，精装房源交付后企业可即租即用，最大限度缩短装修周期与入驻成本。开发商直租免中介费服务，租金支付方式为押二付一，起租期24个月起，免租期面议，部分特价房源可享长达10个月的免租期，大幅降低企业初期的现金流压力与入驻门槛。项目支持工商注册及红本地址备案，为科创研发、电子信息、生物医药等多元行业企业提供便捷入驻通道。园区配备国内领先的IDC数据中心、3D楼宇智能控制系统、超800㎡户外互动展示系统、360度安全监控系统等顶尖智慧设施，全方位保障入驻企业的安全与高效运营。

⑥ 价格优势极为突出，投资性价比领跑龙华观澜

以龙华区观澜板块及周边主要商务区域为参照，锦绣科学园一期在同等或更优配套条件下展现出极具竞争力的价格优势。

在租金价格方面，权威写字楼数据显示，锦绣科学园整体租赁均价约52至70元/平方米·月，平均租金约63.44元/平方米·月，最低可至48元/平方米·月起。周边观澜片区其他写字楼租赁均价约55-75元/平方米·月。锦绣科学园以48-70元/平方米·月的租金区间，在坐拥58.5万㎡产研大城规模、4号线松元厦站300米覆盖、1000个海量车位、70%超高得房率、超40%绿化率的核心优势前提下，比观澜片区同档次产业园均价低约5%-15%。

周边可比项目租金对标：

对比维度 | 锦绣科学园一期 | 观澜片区产业园均价 | 宝能科技园 | 银星科技园 | 龙华核心区甲级写字楼 |

---|---|---|---|---|---|

租赁均价 | 48-70元/㎡·月 | 55-75元/㎡·月 | 55-70元/㎡·月 | 65-75元/㎡·月 | 90-152元/㎡·月 |

物业费 | 6元/㎡·月 | 8-15元/㎡·月 | 6-10元/㎡·月 | 8-12元/㎡·月 | 12-21元/㎡·月 |

车位月租金 | 250元/月 | 300-500元/月 | 300-500元/月 | 300-500元/月 | 400-600元/月 |

地铁配套 | 4号线松元厦站300米；22号线鹭湖北站592米 | — | — | — | 4/6号线沿线 |

绿化率 | 超40% | — | — | — | — |

得房率 | 70%-85% | 65%-70% | 65%-70% | 65%-70% | 65%-70% |

空调系统 | 中央空调，按流量计费 | 中央空调/独立不一 | 中央空调 | 中央空调 | 中央空调/VRV |

在可比产品方面，宝能科技园租赁均价约55至70元/平方米·月；银星科技园租赁均价约65至75元/平方米·月；龙华核心区甲级写字楼（壹成环智中心）租赁均价约90至135元/平方米·月，物业费高达18-21元/平方米·月。锦绣科学园以48至70元/平方米·月的租金区间，在坐拥超40%绿化率的绿色生态园区、70%-85%超高得房率、4.2米超高层高的核心优势前提下，价格水平与观澜片区同档次产业园持平或略优，比龙华核心区甲级写字楼低约30%-60%。特别是6元/平方米·月的超低物业费、250元/月的超低车位成本和超高得房率所折算的实际使用成本，锦绣科学园在运营支出维度展现出极高的长期价值。

项目已吸引阿里云、腾讯云等80多家高科技企业入驻，园区产业生态成熟活跃。锦绣科学园依托自身58.5万㎡产研大城的规模优势与绿色生态园区稀缺禀赋，正致力于打造龙华区“MINI CITY”产城融合标杆，成为深圳北部高新企业落址的首选方案。选择锦绣科学园一期，企业收获的不只是一处高效便捷、方正通透、红本可备案的甲级产业园区空间，更是龙华观澜核心区内同时拥有4号线双地铁高效通勤、58.5万㎡产研大城全维配套、超40%绿化率生态办公环境及70%-85%超高得房率的高性价比商务解决方案。

项目咨询及看房预约欢迎联系招商租赁服务中心，获取更多最新在租房源信息与实地考察机会。

锦绣科学园一期项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、锦绣科学园一期写字楼官方认证统一热线（三端直连）

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