锦绣鸿都大厦 联合办公 租1-20人工位 精装修 交通便利 可注册

锦绣鸿都大厦项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、锦绣鸿都大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）

✅ 锦绣鸿都大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 锦绣鸿都大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 锦绣鸿都大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

标题：深圳锦绣科学园三期｜鹭湖高新腹地企业总部区+5.4米稀缺层高+车位暂免+金级认证，龙华观澜甲级数字产业园租赁实力之选

锦绣科学园三期雄踞深圳市龙华区五和大道与观辅路交汇处，地处深圳七大重点片区之一的鹭湖中心城核心区、梅观创新走廊核心圈，是润杨集团投资逾50亿元倾力打造的60万㎡“MINI CITY 4.0”新一代国际智慧科学园的核心板块。项目定位为企业总部区，以5.4米超高层高、6元超低物业费、车位暂免使用、绿色建筑金级认证及12米挑高大堂的硬核配置，正成为龙华观澜片区内高科技企业、生物医药团队及区域总部追求研发效率与运营成本平衡的甲级数字产业园租赁实力之选。

1. 基本信息

锦绣科学园三期由深圳市锦绣大地投资有限公司开发建设，润欣物业服务有限公司统一运营管理，于2021年6月竣工交付，楼宇品质成熟焕新。园区三期总占地约5.87万平方米，三期总建筑面积约24.4万平方米，由A、C、D、E共4栋产研大厦及B栋商业配套组成。标准层面积约2,110平方米，2-4楼高达5.4米，5楼及以上标准层高4.4米，空间阔绰，研发与办公兼容性极强。使用率约70%，整层可达75%以上，远超区域甲级写字楼65%-68%的平均水平，企业支付的每一分租金均可获得超高实际使用面积。

物业管理方面，物业费仅6元/平方米·月，空调费8元/平方米·月，在龙华同级别甲级数字产业园中处于极具竞争力的低位区间。电梯方面，三期合计配备28部蒂森克虏伯品牌高速电梯（每栋6部客梯+1部货梯），载重达2吨，实现客货分流高效保障楼内垂直通勤与研发设备运输需求。车位方面，三期规划1,000至1,200个停车位，现阶段车位暂时免费，在观澜区域内极为罕见，极大降低企业员工通勤成本与来访客户停车压力。空调系统采用水蓄冷中央空调，空调开放时长为周一至周五8:00-19:00（可申请加班空调），计流量收费，费用透明可控。电信、移动、联通三大运营商全千兆覆盖，稳定支撑大数据运算、云端协作等研发需求。园区已获评深圳市5G企业专网示范园区、龙华区“人工智能及机器人专业园区”、深圳市生物医药和医疗器械专业园区、广东省循环改造示范园区等多项权威认证。入驻企业包括阿里云、腾讯云、乐聚机器人、诺亦腾、莱茵、杰普特、家鸿、汇芯生物、科思明德等150余家国内外高科技企业。

2. 区位价值

锦绣科学园三期地处深圳七大重点片区之一的鹭湖中心城核心区，梅观创新走廊核心圈，占据深圳国际医疗器械城核心腹地，产业势能极为突出。园区毗邻龙华最大文化地标“三馆一院”（科技馆、图书馆、群艺馆、大剧院），紧邻国家5A级旅游景区观澜湖、新田公园、观澜湖湿地公园、中心公园等多座公园环绕。

产业生态方面，锦绣科学园是龙华区“智造龙华”融合集群的重要组成部分，园区以人工智能及机器人、生物医药与医疗器械、数字文化等前沿领域为核心产业方向，已形成成熟的机器人产业链生态和“高端设备研发+体外诊断+植介入器械”特色产业集群。园区规划建设锦绣AIGC+OPC青创基地、机器人-人工智能科创中心科普教育基地等产业孵化平台。园区三期A座专属建设医疗废水废气处理系统，采用全流程废水处理工艺与高效臭气处理装置，排放优于环评标准，处理后废水可回收复用。

商业配套方面，园区自带约3万㎡多元业态配套商业——B栋商业裙楼，打造一站式“Minicity”生活圈，配备便利店、咖啡厅、员工食堂等设施。周边餐饮资源极为丰富，小菜一碟、海底捞火锅、陶家湾、么么茶餐厅等数十家品牌餐饮密布。酒店配套方面，粤来高酒店（516米）、维也纳酒店（1.1km）、硬石酒店（1.4km）等十余家优质酒店环绕。金融机构方面，深圳农商银行、中国工商银行、招商银行、平安银行、中国邮政储蓄银行等多家金融机构均在便捷范围内分布。园区周边拥有14所小学、8所初中、2所高中，九年一贯制公立学校“观湖外国语学校”已入驻园区，一公里范围内配建有三甲医院——龙华区市二医院分院。

园区还配备了国内领先的IDC数据中心、3D楼宇智能控制系统、超800㎡户外互动展示系统、22个智能化云集成模块等创新产业服务设施，涵盖公共信息发布、远程监控、360度安全监控等智能化模块。绿化率超40%，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观、3,000棵绿树，采用中水雨水循环过滤回用系统及计划建设屋顶光伏发电系统，定位为龙华区绿色生态、节能环保建筑群示范基地和智能园区示范基地，被媒体誉为深圳北部理想的创业乐园。

3. 交通动脉

锦绣科学园三期坐拥鹭湖高新核心区最为通达的立体化交通网络，双轨道加持、园区接驳巴士、五大高速环绕、多条公交线网，通勤效率在区域内处于领先水平。

轨道交通方面，项目紧邻地铁4号线松元厦站（距约300米）、观澜湖站（距约1,521米），通过4号线6站直达深圳北站高铁枢纽，高效换乘广深港高铁及地铁5/6号线，30分钟通达福田CBD核心商务圈层。距离在建地铁22号线一期鹭湖北站仅约592.5米，22号线一期已于2024年动工建设。距龙华有轨电车2号线下围站仅1站公交距离，28分钟直达清湖。规划中的18号线未来将串联园区与鹭湖科技文化片区。

园区交通配套方面，项目目前提供7路巴士交通，直达清湖地铁站、民乐地铁站、梅林关公交枢纽和龙华主要商务区，早晚通勤无忧。园区设有“锦绣科学园”公交站，途经B918路、B921路、M342路、M525路、M584路、M477路、M538路等近10条公交线路，地铁接驳巴士H990直达松元厦地铁站。

高速公路方面，园区周边南光、梅观、机荷、清平、外环五大高速公路环伺。五和大道直达华为科技城仅10分钟，连通坂银通道20分钟直达福田，到达深圳机场25分钟，到市民中心30分钟，到皇岗口岸40分钟。“4号线松元厦站+22号线鹭湖北站（在建）+有轨电车2号线下围站+7路园区接驳巴士+五大高速”五位一体高效交通格局，全面覆盖企业员工通勤、商务差旅及客户来访的全场景出行需求。

4. 产品解析

锦绣科学园三期在产品打造上以甲级数字产业园标杆品质为核心理念，融合5.4米/4.4米双标高空间、12米挑高大堂、绿色建筑金级认证、超高使用率与极致性价比优势，为龙华观澜区域入驻企业提供对标总部标准的高品质产研办公环境。

建筑空间与极致层高设计。 三期产研大厦外立面采用防眩光中空LOW-E玻璃幕墙设计，尽显现代科技美学，昭示性极强。入户大堂高达12米，气派的入户视野尽显总部气度。楼宇2-4层高达5.4米，5层及以上标准层高4.4米，远超行业甲级写字楼常规3.2-3.5米的标准，净高充裕，研发、中试、办公、实验室配置、产品展示厅、创意设计等多元化业态均可自如适配。使用率约70%，整层可达75%以上，企业支付的每一分租金都能获得更多实际可使用面积。整层建面约2,110平方米，128平方米起租灵动组合，无内柱阔绰空间可自由分割组合，适配从初创团队到总部基地的全生命周期空间需求。

绿色生态与金级认证。 锦绣科学园三期已于2026年初成功斩获深圳市绿色建筑金级认证。园区通过一体化绿色设计、施工与运营，实现多维度绿色突破。建筑节能外围护结构采用LOW-E中空玻璃幕墙，空调系统选用水蓄冷模式，照明全面采用节能灯具，公共区域搭配分区控制与感应控制，风机、水泵、电梯等机电设备均采用变频控制与群控技术。园区设计雨水收集利用系统，日处理污水量1,000m³/d，污水处理达标后全部回用于道路冲洒、停车场洗地及冲厕用水、绿化浇灌。园区配备废气废水处理系统，日处理能力达50m³，处理后废水可回收复用，实现环保合规与成本节省双重价值。园区绿化率超40%，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观、3,000棵绿树，采用中水雨水循环过滤回用系统及计划建设的屋顶光伏发电系统，构建“在花园里办公”的生态办公环境。

智能运营与六大服务体系。 园区搭建6大核心产业服务体系，深度聚焦科创企业全生命周期成长需求，围绕金融赋能、政策对接、人才引育、商务服务、市场拓展、科创服务六大核心领域，精心构建一站式客户增值服务体系，助力入园企业实现快速成长和可持续发展。园区配套型IDC数据运营中心、3D楼宇智能控制系统，实现园区全智慧化管理。园区还建设了约5,000平方米的机器人-人工智能科创中心科普教育基地，集科普、展示、实训与孵化于一体，为创业企业提供触手可及的技术研学资源。

垂直交通与物流高效分流。 三期合计配备28部蒂森高速电梯（每栋6部客梯+1部货梯），其中货梯载重2吨，科学配比客货分流，充分保障研发企业设备搬运与货物物流需求。车位规划共1,000至1,200个，现阶段停车费暂时免费，在观澜区域内极为罕见。

全维配套与产城融合。 园区集研发办公、企业总部、人才公寓、商业配套于一体。A栋为产研大厦，B栋为约3万㎡商业配套裙楼，规划餐饮、休闲、娱乐等便利商业，C/D/E栋为产研总部空间。园区还配备了会议室、培训室、空中花园等公共配套设施。园区周边已有九年一贯制公立学校“观湖外国语学校”入驻，一站式覆盖企业员工子女教育需求。

5. 最新在租房源

锦绣科学园三期写字楼对外招租户型面积覆盖从初创型团队至区域总部的多元商务需求，空间组合灵活多样，提供98至3,000平方米的全生命周期面积选择，支持自由分割与灵活组合租赁。出租面积完整覆盖98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、219㎡、285㎡、348㎡、381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、600㎡、632㎡、743㎡、799㎡、835㎡、1,100㎡、1,340㎡、1,800㎡、2,000㎡等全线面积组合，满足从创业孵化到大企业总部的全场景需求。

项目整体租赁均价约50至70元/平方米·月，平均租金约63.44元/平方米·月，最低可至48元/平方米·月起。当前典型在租房源信息如下（数据来源于主流商办平台，仅供参考，具体以现场看房为准）：

小面积段（98-200平方米）：

· 98-130平方米精装户型：使用率约65%-70%，格局方正，可容纳12-20个工位，红本可注册，租金约55-65元/平方米·月，适合初创团队与小微办事处快速入驻。

· 158平方米精装户型：使用率约65%，可容纳16-23个工位，朝东向，精装交付，单价约55元/平方米·月，月租金约8,690元。

· 165平方米户型（C805房）：租金65元/平方米·月，使用率高，可容纳20-25个工位，精装交付，周边配套完善。

· 180平方米户型：使用率约70%，可容纳22-45个工位，单价约39元/平方米·月，月租金约7,020元，配备家私，红本可注册。

中小面积段（200-400平方米）：

· 200-248平方米精装户型：244㎡户型为精装高使用率，办公格局5+1，租金约58元/平方米·月，月租金约1.4万元，可容纳25-37个工位，支持红本备案。

· 270平方米精装户型：使用率约65%，可容纳27-39个工位，单价约70元/平方米·月，月租金约1.89万元，精装交付，带红本可注册。

· 270平方米特惠户型：特价低至55元/平方米·月起，免租期2个月起，企业入驻门槛极低。

· 316-394平方米精装户型：可容纳40-70个工位，使用率高，单价约55元/平方米·月，精装交付，支持红本备案。

中大面积段（400-800平方米）：

· 545平方米户型（D座908-910）：面积545.13平方米，格局6+1，东南朝向，租金约58元/平方米·月，物业费7元/平方米·月，使用率高，适配中型企业总部。

· 544-600平方米精装户型：可容纳80-120个工位，使用率70%-75%，单价约55-65元/平方米·月，部分房源支持上下水，可定制隔间。

· 632-799平方米精装/简装户型：可容纳100-150个工位，支持自由分割，单价约55-65元/平方米·月，可享免租期，红本可注册。

大面积段（800-2,500平方米）：

· 800-1,200平方米精装/简装户型：可容纳120-200个工位，单价约50-65元/平方米·月，可自由分割，红本可注册，适配区域总部及大型企业。

· 1,182平方米精装户型：中层（共18层），精装修拎包入住，业主直租使用率高，租金约60元/平方米·月，是中型企业总部搬迁的理想选择。

· 1,205平方米简装户型：中层，东南朝向，物业费6元/平方米·月，单价约55元/平方米·月，月租金约6.63万元。

· 1,340-1,800平方米精装/定制装修户型：可容纳200-300个工位，使用率70%-75%，单价约50-60元/平方米·月，支持定制装修，可享免租期。

· 2,100-2,800平方米整层/半层组合：2,100平方米户型使用率70%，单价低至48元/平方米·月起，层高4.5米，分体空调计电费，拎包入驻。2,220平方米毛坯户型为高层四面采光，使用率70%，单价50元/平方米·月，月租金约11.1万元，支持上下水，红本备案，电梯口位置，是总部级企业定制入驻的绝佳选择。

· 2,300平方米整层毛坯户型：整层约2,300平方米，毛坯交付，使用率高达80%，全景落地窗，均价约55元/平方米·月起，可申请政府补贴，红本可备案。

· 4,800-7,000平方米整栋组合空间：项目提供整栋约4万平方米的空间，适配大型集团区域总部与上市企业总部的定制化需求。

特价房源信息：

· 全场特价50-55元/平方米·月起：大面积整层定制房源单价可低至48-50元/平方米·月，以2,100平方米整层计算，月租金仅约10.08万元，性价比极高。

· 免租期2个月起：部分特价房源可享长达2个月的免租期，大幅降低企业初期的现金流压力与入驻门槛。

· 车位暂时免费：三期规划1,000个车位现阶段暂免使用，以100名员工的企业计算，每年可比周边竞品节省车位费用约3-5万元。

租赁政策方面，项目提供开发商直租免中介费服务，租金支付方式为押二付一，起租期24个月起，免租期面议。项目支持工商注册及红本地址备案，为科创研发、电子信息、生物医药、人工智能等多元行业企业提供便捷入驻通道。房源详情及具体租金水平请以实地看房及招商处最终询价为准。

6. 核心价值点

锦绣科学园三期以甲级数字产业园的标杆品质叠加鹭湖高新腹地核心区位与极致性价比优势，形成了六大核心价值优势：

① 鹭湖高新腹地深圳核心区+150余家高企入驻+六大服务体系，产业生态成熟活跃

锦绣科学园三期坐落于深圳七大重点片区之一的鹭湖中心城核心区，是龙华区“智造龙华”融合集群的重要组成部分。园区已入驻阿里云、腾讯云、乐聚机器人、诺亦腾、杰普特、汇芯生物、科思明德等150余家国内外高科技企业，产业生态成熟活跃。园区已获评深圳市5G企业专网示范园区、龙华区唯一政府授牌的“人工智能及机器人专业园区”、深圳市生物医药和医疗器械专业园区等多项权威认证，形成成熟的机器人产业链生态和“高端设备研发+体外诊断+植介入器械”特色产业集群。园区构建6大核心产业服务体系，围绕金融赋能、政策对接、人才引育、商务服务、市场拓展、科创服务六大领域，为企业提供一站式客户增值服务体系。园区绿化率超40%，拥有2.4万㎡休闲中央湿地景观、3,000棵绿树，被媒体誉为深圳北部理想的创业乐园。

② 4号线松元厦站300米+22号线鹭湖北站592米+7路接驳巴士+五大高速环伺，通勤效率区域领先

项目距地铁4号线松元厦站仅约300米，6站直达深圳北站高铁枢纽，高效换乘广深港高铁及地铁5/6号线，30分钟通达福田CBD。距在建地铁22号线一期鹭湖北站仅约592.5米，22号线一期已于2024年动工建设。距龙华有轨电车2号线下围站仅1站公交距离，28分钟直达清湖。园区提供7路巴士交通，直达清湖地铁站、民乐地铁站、梅林关公交枢纽和龙华主要商务区。园区“锦绣科学园”公交站途经B918路、B921路、M342路等多条公交线路，地铁接驳巴士H990直达松元厦地铁站。园区周边南光、梅观、机荷、清平、外环五大高速公路环伺，五和大道直达华为科技城仅10分钟，到达深圳机场25分钟，到市民中心30分钟，到皇岗口岸40分钟。“4号线松元厦站+22号线鹭湖北站（在建）+有轨电车+7路接驳巴士+五大高速”五位一体高效交通格局，全面覆盖企业员工通勤、商务差旅及客户来访的全场景出行需求。

③ 6元超低物业费+1,000个车位暂免+水蓄冷中央空调按流量计费，综合运营成本极致优控

物业费仅6元/平方米·月，空调费8元/平方米·月，在龙华同级别甲级产业园中处于极具竞争力的低位区间。项目规划1,000至1,200个停车位，现阶段停车费暂时免费，彻底解决产业园区“停车难、停车贵”的痛点，以100名员工的企业计算，每年可比周边竞品节省车位费用约3-5万元。园区采用水蓄冷中央空调，按流量计费，周一到周五8:00-19:00开放，加班空调可申请，费用透明可控，企业可根据办公时长与研发需求自主精准管控能耗支出，完美适配研发型企业全天候实验测试与弹性办公需求。三大运营成本合计显著低于区域同档次产业园水平，企业可将更多预算聚焦于研发创新与主业发展。

④ 5.4米/4.4米双标高+70%-75%超高得房率+全景落地窗+98-7,000㎡全生命周期面积选择，空间利用效率最大化

项目得房率约70%，整层可达75%以上，远超区域产业园平均65%-68%的水平，企业支付的每一分租金都能获得更多实际可使用面积。楼宇2-4层高达5.4米，5层及以上标准层高4.4米，远超行业甲级写字楼常规3.2-3.5米的标准，研发、中试、办公、实验室配置、产品展示厅等多元化业态均可自如适配。12米挑高大堂的入户视野尽显总部气度。从98平方米拎包办公空间至2,800平方米整层连通方案，全线覆盖数十个黄金分割面积段，更可提供整栋约4万平方米的空间组合，满足初创团队加速器、专精特新企业研发中试、上市企业总部及集团区域总部等差异化空间诉求。全景落地窗设计实现360度自然采光，视野开阔，日照与通风条件优越。企业可按需灵活选择空间，实现空间利用的最优化。

⑤ 绿色建筑金级认证+中水雨水回收系统+IDC数据运营中心，绿色智慧双标杆助推企业可持续发展

锦绣科学园三期已于2026年初成功斩获深圳市绿色建筑金级认证，通过一体化绿色设计、施工与运营，实现多维度绿色突破。园区采用LOW-E中空玻璃幕墙节能外围护结构，配备水蓄冷空调、变频机电设备等绿色技术，系统落实节能举措。园区设计雨水收集利用系统，日处理污水量1,000m³/d，污水处理达标后全部回用于道路冲洒、停车场洗地及冲厕用水、绿化浇灌。园区配备国内领先的IDC数据运营中心、5G专网运营平台、3D楼宇智能控制系统及22个智能化云集成模块，全面赋能入驻企业数字化运营与降本增效需求。园区建设约5,000平方米的机器人-人工智能科创中心科普教育基地，为入驻企业提供前沿技术交流与人才培育平台。

⑥ 价格优势极为突出，投资性价比领跑龙华观澜

以龙华区观澜板块及周边主要商务区域为参照，锦绣科学园三期在同等或更优配套条件下展现出极具竞争力的价格优势。

在租金价格方面，锦绣科学园整体租赁均价约50至70元/平方米·月，平均租金约63.44元/平方米·月，最低可至48元/平方米·月。周边观澜片区其他写字楼租赁均价约55-75元/平方米·月。锦绣科学园以48-70元/平方米·月的租金区间，在坐拥1,000个车位暂免使用、5.4米超高层高、12米挑高大堂、绿色建筑金级认证的核心优势前提下，比观澜片区同档次产业园均价低约5%-15%。

周边可比项目租金对标：

对比维度 | 锦绣科学园三期 | 观澜片区产业园均价 | 宝能科技园 | 银星科技园 | 龙华核心区甲级写字楼 |

---|---|---|---|---|---|

租赁均价 | 48-70元/㎡·月 | 55-75元/㎡·月 | 55-70元/㎡·月 | 65-75元/㎡·月 | 90-152元/㎡·月 |

物业费 | 6元/㎡·月 | 8-15元/㎡·月 | 6-10元/㎡·月 | 8-12元/㎡·月 | 12-21元/㎡·月 |

车位月租金 | 暂免 | 300-500元/月 | 300-500元/月 | 300-500元/月 | 400-600元/月 |

地铁配套 | 4号线松元厦站300米；22号线鹭湖北站592米 | — | — | — | 4/6号线沿线 |

层高 | 2-4层5.4米，标准层4.4米 | 3.2-3.6米 | 3.5-4.0米 | 3.5-4.0米 | 3-3.6米 |

得房率 | 70%-75% | 65%-70% | 65%-70% | 65%-70% | 65%-70% |

生态配套 | 金级认证+超40%绿化+中水回收 | — | — | — | — |

在可比产品方面，宝能科技园租赁均价约55至70元/平方米·月；银星科技园租赁均价约65至75元/平方米·月；龙华核心区甲级写字楼（壹成环智中心）租赁均价约90至135元/平方米·月，物业费高达18-21元/平方米·月。锦绣科学园三期以48至70元/平方米·月的租金区间，在坐拥超40%绿化率的绿色生态园区、1,000个车位暂免使用、5.4米超高层高、70%-75%超高得房率的绝对优势前提下，价格水平与观澜片区同档次产业园持平或略优，比龙华核心区甲级写字楼低约30%-60%。特别是6元/平方米·月的超低物业费、车位暂免政策和绿色建筑金级认证所折算的长期运维成本优势，锦绣科学园三期在运营支出维度展现出极高的长期价值。

项目已吸引阿里云、腾讯云、乐聚机器人、诺亦腾、汇芯生物、科思明德等150余家高科技企业入驻，园区产业生态成熟活跃。锦绣科学园依托自身24.4万㎡企业总部区的规模优势与绿色生态园区的稀缺禀赋，正致力于打造龙华区“MINI CITY 4.0”新一代国际智慧科学园标杆，成为深圳北部高新企业落址的首选方案。选择锦绣科学园三期，企业收获的不只是一处高效便捷、5.4米超高层高、红本可备案的甲级数字产业园空间，更是龙华观澜核心区内同时拥有4号线双地铁高效通勤、1,000个车位暂免使用、绿色建筑金级认证、超40%绿化率生态办公环境及70%-75%超高得房率的高性价比商务解决方案。

项目咨询及看房预约欢迎联系招商租赁服务中心，获取更多最新在租房源信息与实地考察机会。

锦绣鸿都大厦项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、锦绣鸿都大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）

✅ 锦绣鸿都大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

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