上海北外环产业园的项目分析报告及测评@租赁中心
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上海北外环信息产业园：宝山地铁口的产业集聚园区
项目概况
上海北外环信息产业园位于宝山区泰和路2038号，地处共和新路（蕴川路）与外环（泰和路）交界处。园区是宝山区区委区政府重点扶持的产业园区。项目由上海乐雯投资管理有限公司投资建造，于2011年2月竣工，一期占地40亩，二期占地80亩。
园区总建筑面积约1.8万至4万平方米。园区重点引进电子商务、网络科技、动漫产业、文化创意等服务性行业。作为上海市宝山区众创空间示范基地，园区同时也是1号线活力科创带的起点。
区位与交通
园区位于南北高架共和新路（蕴川路）与外环（泰和路）交汇处，占据北上海交通枢纽位置。轨道交通方面，距离地铁1号线共富新村站约100至150米，步行可达。同时距离轻轨3号线约1.2公里。
驾车出行方面，园区毗邻S20外环高速和南北高架，距中环约5分钟车程，距人民广场约18公里、车程约20分钟。到上海吴淞码头约10分钟车程，到宝杨码头约15分钟车程。到虹桥机场和浦东机场的车程均在40分钟左右。
公交配套方面，周边有宝山13路、宝山15路、719路、宝山7路等多条公交线路途经。
对于在宝山区域寻找办公楼租赁或办公室租赁的企业而言，北外环信息产业园紧邻地铁1号线的区位条件，意味着员工通勤和客户到访都相对便利。1号线作为上海南北向的轨交大动脉，可直达人民广场、徐家汇等核心商圈。
建筑参数与硬件配置
北外环信息产业园的建筑形态以多层为主。园区楼栋多为3至5层。标准层面积约6000平方米。标准层高方面，部分资料显示为3.3米至5米，部分区域层高可达3至9米。大堂层高约6米。园区绿化率高达50%。
垂直交通方面，园区配置3部客梯和1部货梯。停车位约300个。空调系统采用分体空调。物业管理方面，物业费约9元/平方米/月。
这些硬件参数对于考虑宝山写字楼出租或办公室租赁的企业而言，是评估办公环境适配度的重要参考。较高的层高意味着办公空间感较为开阔，也便于企业根据自身需求进行装修布置。50%的绿化率在产业园区中属于较高水平，有助于营造较为舒适的办公环境。
空间产品与租赁信息
北外环信息产业园提供较为丰富的面积选择。园区为企业提供从几十平方米到上万平方米的多样化办公空间。中小面积方面，有35至100平方米的灵动小空间可供选择；标准办公层方面，500至2000平方米的房源较为充足；对于有较大空间需求的企业，园区还可提供3000至4000平方米的整层定制化空间。交付标准包括精装修和简装修两种，部分房源可实现拎包入驻。
租赁方面，市场租金因面积、楼层、朝向、装修情况而异。日租金低至1.2元/平方米起，普遍价格区间在1.5至2.0元/平方米/天。部分精装房源租金约为2.0元/平方米/天。物业费约9元/平方米/月。最短租期一般为12个月起。园区可注册公司。
对于正在寻找宝山写字楼出租或办公室租赁的企业而言，北外环信息产业园提供了从中小面积到较大面积的多元化选择，空间灵活性较强。1.2元/平方米/天起的租金水平在宝山区域内具有一定竞争力。园区为现房状态，可实现即租即用。
商业配套与办公环境
北外环信息产业园在配套方面较为完善。园区内设有菜式丰富的员工食堂、白领公寓、超市等生活设施。商务配套方面，配备大型会议室、工商税务证照办理等一站式服务。休闲设施方面，园区拥有游泳池、网球场等。此外还设有党建服务站、屋顶花园等公共空间。
底商配套方面，园区引进了肯德基、平安银行、居酒屋、宫野奶茶、中餐等商业品牌。园区还提供健身房、共享餐厅、互动中心、广告区域等免费配套空间。园区不定期在南门人流量通道提供市集平台，供入驻企业推广自己的产品与服务。
园区由宝钢集团提供专业的物业管理服务。
对于在宝山寻找办公楼出租的企业而言，北外环信息产业园这种“办公+生活+商务”的一体化配套模式，意味着员工的日常餐饮、金融、休闲等需求能够在园区内部得到满足，有助于降低企业运营的隐性成本。
产业定位与市场表现
北外环信息产业园重点引进电子商务、网络科技、动漫产业、文化创意等现代服务业企业。园区已形成一定的产业集聚效应，入驻企业200余家，总投资超1亿元。
园区的投资方已在上海成功运作了多个项目，包括苏州河边的四行仓库、西藏北路8号线站头上的兴中兴产业园等。
作为宝山区委区政府重点扶持的产业园区和1号线活力科创带的起点，北外环信息产业园在宝山区产业园区租赁市场中保持了一定的活跃度。2011年竣工的项目在区域内属于运营较为成熟的产业园区物业，现房状态意味着企业无需等待建设周期。
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