2026上海中山万博广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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中山万博广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海中山万博广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、中山万博广场是一栋什么样的楼
中山万博广场在长宁区淮海西路666号，淮海西路和虹桥路交汇的地方。这个位置很特别——正好卡在徐家汇商圈和虹桥商务区中间，属于长宁区虹桥开发区板块（古北）。
项目由上海万博房地产开发有限公司开发，2010年竣工。总建筑面积约64100平方米，由一栋24层的甲级办公楼“中山万博国际中心”和一栋2至3层的商业“新·淮海坊”时尚商业街共同构成。办公楼标准层面积约1671平方米，得房率70%，层高3.9米，净高2.8米。
外立面是经典Art-Deco风格，大堂挑空7.8米。物业公司是戴德梁行，物业费28元每平方米每月。车位一共398个，地上68个、地下330个，车位月租金1500元。电梯配了6部客梯和2部货梯。空调采用风机盘管加新风系统，开放时间周一至周五8点到19点。
交通是这栋楼最大的卖点。地铁3、4、10号线虹桥路站就在楼下，属于真正的地铁上盖。从地铁站到楼下走144米，步行2到3分钟。150米上内环高架，5分钟到徐家汇，20分钟到虹桥机场。对于需要在市中心和虹桥枢纽之间高频往来的企业来说，这个通勤效率确实很高。
目前入驻的企业包括中茵控股集团、紫金财产保险、泰尔茂医疗产品（上海）有限公司、日本东芝医疗器械有限公司、上海凯旋城市信用合作社等。形成了以医疗科技与金融服务为主的产业集聚效应。
二、租金到底什么水平
中山万博广场2026年的租金报价差异不小，不同平台、不同面积、不同楼层的房源价格差别挺明显的。
综合多个渠道来看，租金大致在3.0到6.5元每平方米每天这个区间浮动。主流报价集中在3.5到5.0元之间。
具体房源数据可以看几套。50平方米的高层简装房源，日租金5.30元。285平方米的高层精装房源，日租金3.63元。160平方米的精装房源，日租金3.0元。105平方米起的房源，日租金3.7到4.5元。48平方米的精装房源，净租金7300元每月。200到400平方米的精装房源，日租金4.0到4.5元。大面积的整层房源，报价能到6.0到7.5元。另外还有按工位租赁的模式，每个工位每月1500到2300元。
价格差异大的原因主要是：楼层不同（低区中区高区价格不同）、装修标准不同（简装、精装、标准交付）、面积大小、是否带家具。市场上既有3.0元的性价比房源，也有5.3元以上的精装高区房源。物业费28元每平方米每月。停车费每月1500元。
跟周边比一下。同区域的甲级写字楼，比如汇京国际广场、IM长宁国际等项目，租金普遍在5到7元每平方米每天。中山万博广场3.0到6.5元的报价区间跨度比较大，低价房源在3.0到4.0元区间的性价比很突出。有分析直接说，在长宁区徐汇交界点，“同等价位段，中山万博国际广场的交通优势难以替代”。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。世邦魏理仕的数据显示，上半年全市租金报价较2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元；有效租金则下降了4.6%，到每月每平方米158.0元。戴德梁行的数据显示，二季度市场平均成交租金195.2元每平方米每月，环比下跌1.9%。“以价换量”仍是业主盘活存量、吸引租户的主流策略。
中山万博广场的报价本身就不算高，抗跌性相对强一些。但在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了维持出租率，在租金和免租期上应该还有空间可以谈。免租期可以面议。最短租期通常24个月起。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端出现了明显的反弹。世邦魏理仕的数据显示，上半年净吸纳量累计31.6万平方米，同比增长83%。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。一季度净吸纳量环比大涨，二季度延续上行。企业的搬迁、扩租、新设需求都在释放。
从行业来看，金融业以16.0%的占比排在需求第一位。基金公司需求显著回暖，私募、量化、对冲基金等细分领域扩张积极。TMT行业也很活跃，以人工智能为代表的信息技术行业成为本季度最大的需求增量来源。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业合计租赁占比接近九成。
有一个数据值得注意：2026年一季度，日租金2到6元这个区间的需求占比高达51.78%。这说明大多数企业把日租金预算控制在6元以下，追求高性价比的办公空间。中山万博广场3.0到5.0元的主流报价正好落在这个最活跃的价格区间里。
但需求回暖的同时，供应压力依然存在。2026年上半年上海有8个新项目入市。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。二季度虽然环比回落了1.1个百分点到22.5%，但整体还是在高位。
中山万博广场所在的长宁区，属于传统成熟核心商圈。截至2026年1月，全区楼宇园区载体资源总量达282处，总建筑面积约700万平方米，甲级及以上写字楼平均出租率87%。2026年一季度，长宁区有“A.F.A上海融侨中心”这样的新项目入市，进一步丰富了核心区的优质写字楼供给，也加剧了市场竞争格局。
机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。不过，核心商圈依托区位与楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级和原址置换需求。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场整体还是偏向租户。“以价换量”是业主的主流策略。中山万博广场虽然有固定的报价区间，但在整体市场环境下，业主为了维持出租率，在租金和免租期上都有谈判空间。免租期可以面议。租期越长、面积越大，可争取的优惠通常也越多。不同业主的议价意愿有差异，但当前市场条件下，谈判空间确实存在。
关于面积选择。 中山万博广场的房源覆盖范围挺广的，从48平方米到1671平方米都有。最小50平方米起租，标准层约1671平方米。48到100平方米适合初创团队或自由职业者，150到500平方米适合中型企业，整层或半层适合有一定规模的企业总部。得房率70%。层高3.9米，净高2.8米。看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。大厦可注册公司。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。物业费28元每平方米每月。停车费每月1500元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。空调是集中式的，周一到周五8点到19点。如果企业经常加班，超时空调费用需要单独确认。
关于行业适配。 中山万博广场是甲级写字楼，不限行业。目前入驻的企业以医疗科技、金融服务、贸易为主。从上海整体的需求结构来看，金融、专业服务、TMT是当前租赁市场的主力。如果你的企业属于这些行业，或者需要频繁对接徐家汇和虹桥枢纽，中山万博广场所在的区位有一定的产业集聚效应。项目自带“新·淮海坊”时尚商业街，周边餐饮、银行、酒店配套也齐全。由戴德梁行提供物业管理，运营标准与国际接轨。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
中山万博广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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