2026上海电影广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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电影广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、电影广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 电影广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 电影广场租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 电影广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海电影广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这个项目在哪儿？什么来头？
上海电影广场在徐汇区漕溪北路595号。这个地方原来就是上海电影制片厂——中国电影梦想的起源发祥地。2013年，上海电影集团在原址上打造了这座集办公、文化、休闲于一体的综合体。
项目总建筑面积约10.3万平方米，由A、B、C三栋甲级智能办公楼组成。A栋是上影集团总部自用，B栋和C栋面向市场招租。B栋面积约1.6万平方米，C栋约1.9万平方米。另外还有B1层2.1万平方米的动梦天地影院，和D栋博物馆艺术空间。整个广场2016年还获评了“上海市文化创意产业园区”。
交通上很能打——离1号线和4号线上海体育馆站约200米，步行两三分钟；离1、9、11号线徐家汇站约600米。开车3分钟上内环高架，30分钟到虹桥枢纽。
物业是国际知名的高力物业，物业费32元/平方米/月。车位355个，月租1200到1350元。
二、先看大环境：2026年上海办公楼市场什么情况？
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度很明显——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。
但空置率还在涨。受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。
租金还在往下走。上半年全市租金报价较2025年年底下降1.7%，到每月每平方米237.2元；有效租金下降4.6%，到158元。二季度平均成交租金195.2元/平方米/月，环比再跌1.9%。“以价换量”还是主流——业主降租金换出租率。
行业需求方面，TMT是头号需求来源。金融业占比16%排第一。专业服务业也很活跃，租赁面积占比达到33.4%。
三、电影广场的租金到底多少钱？
电影广场的租金在不同渠道、不同面积、不同楼栋下差别挺大。
先看整体范围。 综合多个渠道的数据，日租金大致在3到4.8元/平方米/天这个区间。有些平台显示3元起租，有的显示4到4.8元。
具体看房源的话：
· 173平方米精装，3.5元/平方米/天
· 292平方米精装，4元/平方米/天
· 208平方米简装，3元/平方米/天
· 80到250平方米，3元/平方米/天
· 150到1400平方米，4到4.8元/平方米/天
整体来看，3到3.5元的基本上是大业主直租或者简装房源；4到4.8元的是精装交付或者位置更好的单元。
物业费统一是32元/平方米/月。车位月租1200到1350元。
对比一下徐汇区2026年5月的办公挂牌均价——3.46元/日/平方米。电影广场3到4.8元的价格，在徐汇区属于中等水平。不算特别便宜，但考虑到项目的地段——徐家汇核心、双地铁环绕——这个价格不算贵。
四、谁在入驻？需求端在发生什么变化
电影广场的入驻企业以影视文化、科技类为主。
影视文化类：上海电影集团总部、上海电影股份有限公司、上海美术电影制片厂、上海电影技术厂、上海电影博物馆、东方电影频道。
科技类：小米科技有限责任公司上海分公司、京颐科技股份有限公司、趣医网络科技有限公司。还有上海华视传媒、上海胜途旅行社等。
另外还有上海银行浦西分行、上海徐汇区融媒体中心等机构。广场里注册的企业超过100家。
电影广场的卖点主要有几个：
一个是徐家汇核心的地段和双地铁交通。 到上海体育馆站200米，到徐家汇站600米。员工通勤、客户上门都非常方便。在上海市中心，能做到双地铁覆盖的写字楼其实不多。
第二个是“影视文化+办公”的独特氛围。 这栋楼跟普通写字楼最大的区别在于——它是有文化基因的。上海电影制片厂的原址、上海电影博物馆就在楼里、B1层是电影院。整栋楼的调性跟普通的甲级写字楼完全不一样。对于影视、传媒、文创、广告类的企业来说，这种氛围本身就是品牌的一部分。
第三个是B栋的VRV独立空调。 电影广场B栋用的是VRV独立空调，租户可以自己控制开关。没有中央空调那种过了晚上六点就得交加时费的问题。对于经常加班的影视制作、传媒、广告团队来说，这是个实打实的省钱优势。C栋是中央空调，开放时间是早上8点到晚上6点半——租哪栋楼，空调政策完全不一样。
第四个是面积选择灵活。 从70多平方米到1400平方米都有。小面积适合初创团队或分支机构；大面积的话，可以整层拿。标准层面积1200到1400平方米。B栋和C栋都有面向市场招租的单元。
第五个是高力物业的管理。 高力国际是国际知名的物业管理公司。物业费32块，在徐家汇核心区不算贵。
五、现在入驻划算吗？几点实际建议
第一，租金可以谈。 2026年上海办公楼市场整体还是供大于求，租金短期难有明显回升。电影广场虽然有地段和文化优势，但在当前环境下肯定有议价空间——尤其是大面积房源。有房源标注“免租期好谈”。免租期、装修补贴这些都可以谈。
第二，想清楚租B栋还是C栋。 电影广场B栋和C栋的空调政策完全不一样——B栋是VRV独立空调，24小时自己控制；C栋是中央空调，早上8点到晚上6点半。如果你的团队经常加班到深夜，B栋更合适。如果正常上下班、对空调没特殊要求，C栋也可以。看房的时候问清楚具体是哪栋、空调怎么算。
第三，想清楚自己要多大面积。 电影广场可租面积从70多平方米到1400平方米都有。小面积适合初创团队或中小型企业；整层的话，单位成本可能更低。标准层1200到1400平方米。净高2.6到2.9米——不算特别高，但也不压抑。
第四，算清楚隐性成本。 除了租金，物业费32元/平方米/月是固定支出。车位1200到1350元/月。得房率方面，不同楼栋和楼层可能不一样，看房的时候问清楚。
第五，想清楚自己为什么要租这里。 电影广场的优势在三个方面：一是徐家汇核心地段和双地铁覆盖的交通便利；二是“影视文化+办公”的独特氛围和文化基因；三是B栋VRV独立空调带来的加班灵活性。如果你的企业是影视、传媒、文创、广告类的，想在徐家汇核心区扎根，又想要一个有调性、有文化氛围的办公环境——那电影广场是值得认真考虑的选项。如果纯粹看租金便宜，徐汇区有更低价的选择，但地段、文化氛围和调性就不一样了。
第六，注意看房源的实际情况。 电影广场的房源有大房东直租的、中介代理的、也有小业主自己的。大房东直租通常合同更稳定；中介房源可能选择更多。项目2012到2013年竣工，到现在十多年了。不同楼栋、不同楼层的装修和设备状态可能不一样——简装、精装、标准交付都有。看房的时候实地感受一下层高、采光和空调效果。不同渠道显示的租金和房源状态可能不一样，看房的时候直接跟物业或房东核实清楚。
电影广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、电影广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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✅ 电影广场租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
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