2026深圳方大大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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方大大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、方大大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 方大大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026深圳方大大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、方大大厦是什么来头
方大大厦在南山区科技南十二路11号，科技园南区核心位置。这栋楼是方大集团（A股000055）开发的，2003年3月竣工。总建筑面积2.7到3.25万平方米，地上20层。标准层面积1236到1310平方米，层高3.8米、净高3米。
物业是方大物业管理。电梯配了3部客梯加1部货梯。停车位地上80个、地下200个，月租350到700元。空调是分体空调或麦克维尔中央空调，24小时全天开放、计电费。物业费口径不一样，有的显示9.2块一平，有的显示30.2块含部分费用，签合同之前得问清楚。
这栋楼是方大集团总部所在地，方大集团总部就在20层。大厦拿了LEED金级认证。
地段上，离地铁1号线高新园站大概368米。1公里内覆盖1号线、9号线两条地铁及23条公交线路。周边曙光大厦、康佳大厦、九洲电器大厦、迈瑞大楼、飞亚达大厦、长虹科技大厦这些都在旁边。科技园南区核心位置，不用多解释。
二、租金到底什么水平
方大大厦的租金报价差异不小，不同面积、楼层、装修的房源价格差别挺明显。
2026年的市场报价，整体在65到110块钱一平米每月。具体房源看：98平低层精装南向107块一平，月租1.05万。135平低层精装85块一平，月租1.15万。183平中层精装108块一平，月租1.98万。188平低层精装80块一平，月租1.5万。200平低层65块一平，月租1.3万。208平低层精装84块一平。218平低层86块一平，全新豪华装修、全屋智能化。
同一栋楼，65块到110块，价差超过40块一平。主要看楼层、面积和装修程度。面积越大单价越低，精装比简装贵一些。
物业费9.2到30.2块，不同口径差别大。停车350到700一个月。面积上从98平到2000多平都能租。
跟全市比一下。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降到了144.2块钱一平米每月。这个数比2025年末又降了3.4%。方大大厦65到110块的报价，比全市均价低了差不多两到五成。在科技园南区这个地段——地铁口368米、周边全是科技公司——这个价格算非常便宜了。2024到2025年间，方大大厦的租金还在68到177块一平，到了2026年主流成交价已经降到65到110块了。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了4个项目，合计24万平方米。全市存量已经到了928.3万平方米。
空置率在往下走。仲量联行的数据显示，二季度末深圳甲级写字楼空置率24.9%，环比下降了约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度回落了。戴德梁行统计的是29.1%，比上季度降了0.3个百分点。两个数据方向一致——空置压力在缓解。
租金还在降，但降幅在收窄。二季度租金环比跌幅收窄到1%，连续两个季度改善，上半年累计降了约3.4%。业主心态从“以价换量”转向寻求去化与价格之间的平衡。
需求端最大的变化是结构性的。硬科技与新经济行业租赁需求活跃，科技类企业成为主要驱动力。智能硬件、AI应用、跨境电商这三个行业，构成了上半年最活跃的租赁需求来源。
还有一个现象值得注意——甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。说白了，就是企业用更少的钱搬到更好的地方去。
四、谁在方大大厦办公
方大大厦本身就是方大集团总部所在地，方大集团在20层。
入驻企业涵盖科技研发、金融服务、专业咨询三大领域。代表性企业包括传奇科技、创新通软、欣锐特科技、比亚奥技研等。创新通软是第一个入驻方大大厦的归国留学生企业。优讯通信息技术在1105。萝小卜科技在4楼。迈思信息深圳分公司在4楼。盛岚运营管理在518。
出租率长期保持在90%以上。大厦以“低调务实、精准高效”著称，是科技园片区中小企业及成长型科技企业办公选址的高性价比之选。
从行业分布来看，入驻企业以科技研发、信息技术、软件服务为主。整体产业氛围跟科技园南区的定位一致——高新技术企业聚集区。
五、入驻方大大厦的几点建议
成本优势非常明显。 65到110块的租金，在科技园南区这个地段算极低了。比全市均价144.2低了至少两到五成。物业费9.2到30.2块，停车350到700一个月。98平起租，月租1.05万起。对于想在科技园扎根但又不想花太多钱的中小企业、初创团队来说，性价比确实突出。
地段没话说。 高新园地铁站368米。1公里内两条地铁加23条公交线路。曙光大厦、康佳大厦、九洲电器、迈瑞大楼都在旁边。员工通勤、客户来访都方便。
硬件条件扎实。 2003年竣工的甲级写字楼，楼龄二十多年了。LEED金级认证。3.8米层高，24小时空调，分体空调计电费。这些配置在科技园的写字楼里算够用的。方大集团自持物业，管理相对规范。
24小时空调是亮点。 分体空调或中央空调24小时全天开放、计电费。对于经常加班、或者需要24小时运行的公司来说，这是个实用配置。不用像很多写字楼那样申请加班空调或者额外付费。
产业氛围对路。 科技园南区是深圳高新技术产业的核心。方大大厦本身就是方大集团总部，传奇科技、创新通软、欣锐特科技这些科技公司都在里面。出租率长期90%以上。如果你做的是科技研发、信息技术、软件服务相关的业务，上下游资源对接会方便很多。
面积灵活、选择多。 98平到2000多平都能租。小到初创团队、大到中型企业都能找到合适的空间。200平左右的65到86块一平，是整栋楼性价比最高的面积段。
也有些地方要想清楚。 这栋楼2003年竣工的，楼龄二十多年了。虽然维护得还不错，但硬件条件跟这两年新入市的超甲级写字楼比肯定有差距。电梯只有3部客梯加1部货梯，高峰期可能会有点挤。物业费口径不一样，9.2到30.2块都有。签合同之前得问清楚到底含不含空调维护费。另外，方大大厦虽然定位甲级，但跟深圳湾1号、平安金融中心这些顶级写字楼比，档次上还是有差距的。如果你需要特别气派的办公楼面——比如金融机构总部这类——可能需要再掂量掂量。
整个深圳市场供应压力还在。未来供应量维持在比较高的水平，租金整体下行的趋势短期内还很难完全扭转。不过方大大厦本身已经足够便宜了，价格下行的空间有限。对于预算敏感、产业对路的企业来说，这里算是一个性价比不错的选择。
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