上海长宁科技大楼怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

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上海长宁科技大楼怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

开篇：天山商圈7层乙级写字楼，1.6元到2.7元的租金到底能提供什么？

在天山商圈看办公室的初创团队和小微企业，尤其是对办公成本极度敏感、团队规模在5—30人之间的科技公司、商贸企业、设计工作室和创业团队，往往会面临一个核心困惑：同样是天山商圈、同样是地铁2号线沿线，为什么有的写字楼报价4.5元起步，而长宁科技大楼只要2元左右？是楼宇本身有硬伤，还是因为其他原因？

上海长宁科技大楼，位于长宁区天山支路201—209号，由兆安房地产发展（上海）有限公司开发，1995年1月竣工。总建筑面积约15,000平方米，地上7层，标准层面积约2,100平方米。大楼为乙级商业综合体，以小面积分割为主，主力户型100—130平方米。

这栋楼最大的标签是“天山商圈最低租金门槛+双轨覆盖+24小时独立空调”——日租金1.6—2.7元/㎡·天，物业费低至3.5元/㎡·月。距离地铁2号线、15号线娄山关路站步行约10分钟。2018年绿地集团接手改造后，项目现已被纳入“绿地·智造界创新中心”，定位为长宁区“虹桥智谷”人工智能产业规划的重要载体。

这些数字放在一起，对于预算极度有限但需要核心地段办公空间的初创团队来说，确实有吸引力。但1995年竣工的楼龄和乙级写字楼的定位，意味着硬件条件和甲级写字楼存在明显差距。而这也解释了为什么租金从1.6元到2.7元不等——不同楼层、不同面积、不同装修状态，价格差异背后是真实的条件差异。

它的真实情况到底怎么样？2026年的租金行情在什么水平？硬件条件能不能撑起日常办公需求？本文从一线视角，把数据一项一项拆开来看。

一、楼宇完整基础参数

在聊租金之前，先把这栋楼的“底子”摸清楚。

基础信息

项目名称：上海长宁科技大楼（绿地智造界创新中心）

地址：上海市长宁区天山支路201—209号

区域商圈：长宁区天山商圈/北新泾板块

开发商：兆安房地产发展（上海）有限公司

物业公司：上海兆安物业管理有限公司

竣工时间：1995年1月

改造时间：2018年（绿地集团“智造界”科创产业更新项目）

总建筑面积：约15,000平方米

占地面积：2,100平方米

建筑楼层：地上7层

标准层面积：约2,100平方米

标准层高：3.3米

净高：2.6米

大堂层高：4米

得房率：65%—75%

物业费：主楼3.5元/㎡·月（另有部分记录为8.5—18元/㎡·月或32元/㎡·月）

写字楼等级：乙级商业综合体

楼宇结构

长宁科技大楼为剪力墙框架结构，面砖外墙。总建筑面积约15,000平方米，地上共7层，单层面积约2,100平方米。大楼以小面积分割为主，主力户型100—130平方米，入驻的多为小型企业。公共区域采用标准装修，基本办公设施齐全。2018年绿地集团接手后进行了改造升级，项目现称“绿地·智造界创新中心”，定位为人工智能产业创新中心。

电梯配置

大楼配备客梯2部（三菱品牌）、货梯1部。

空调系统

采用分体空调，支持24小时独立控制。空调费用按独立电表计费。租户可根据需要自行调节开关和温度。

网络覆盖

电信、联通、移动、卫通等多家运营商网络全覆盖。

停车配置

大楼设有地上20个、地下100个，共计120个停车位。车位月租金为400元。

安防系统

大楼配备24小时安保服务。

项目定位

项目现已被纳入绿地“智造界”科创产业更新项目，定位为人工智能产业创新中心，是长宁区“虹桥智谷”人工智能产业规划的重要载体。

二、2026年租金行情分档说明

2026年，长宁科技大楼的租金价格呈现出较为明显的分层特征。综合各渠道信息，日租金单价主要集中在 1.60—2.70元/㎡·天 区间。部分平台显示租金区间为1.60—2.69元/㎡·天，另有平台显示为2.05—2.69元/㎡·天。个别精装房源报价可达5.5元/㎡·天以上，但属于少数特殊情况。

在租面积以100—130平方米为主力户型。租金差异主要受面积、楼层、朝向以及装修标准（简装、遗留装修、精装）等因素影响。大楼入驻的多为中小型科技和商贸企业。

以下按面积段和产品形态分档说明：

第一档：100—130㎡ 主力户型（简装/遗留装修）

这是楼内最常见的面积段，适合5—20人规模的初创团队或小型企业。日租金单价约1.60—2.60元/㎡·天。

推荐房源 01

面积：104.44㎡

租金：2.35元/㎡·天

装修：遗留装修

物业费：3.5元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐计费

空调费：分体空调，按实际用电计费

停车费：400元/月

月成本参考：104.44㎡ × 2.35元/㎡·天 × 30天 = 7,363元（租金）+ 365元（物业费）= 7,728元/月

第二档：130—300㎡ 中等面积（简装/精装修）

适合20—50人规模的成长型公司。日租金单价约2.00—2.70元/㎡·天。

推荐房源 02

面积：140㎡

租金：2.50元/㎡·天

装修：简装

物业费：3.5元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐计费

空调费：分体空调，按实际用电计费

停车费：400元/月

月成本参考：140㎡ × 2.50元/㎡·天 × 30天 = 10,500元（租金）+ 490元（物业费）= 10,990元/月

第三档：300㎡以上 大面积/半层（简装/标准交付）

适合50人以上规模的企业。日租金单价约2.00—2.60元/㎡·天。

推荐房源 03

面积：358㎡

租金：2.60元/㎡·天

装修：简装

物业费：3.5元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐计费

空调费：分体空调，按实际用电计费

停车费：400元/月

月成本参考：358㎡ × 2.60元/㎡·天 × 30天 = 27,924元（租金）+ 1,253元（物业费）= 29,177元/月

三、项目优势

天山商圈最低租金门槛，价格优势极其明显

长宁科技大楼2026年的日租金单价为1.60—2.70元/㎡·天。同区域的云都虹桥大厦租金在2.8—3.52元/㎡·天，长房国际广场在4.5—7.2元/㎡·天。长宁科技大楼2.0—2.7元的报价，在天山板块确实属于最低的那一档。按月租金算的话，不同面积的月租金从六千多到一万元左右不等。对于预算极度有限的小微企业和初创团队来说，这是一个非常现实的优势。

双轨交汇，交通便利

长宁科技大楼地处天山支路201—209号，毗邻天山商务区。距离地铁2号线娄山关路站约580—816米，步行约10分钟可达；距离地铁15号线娄山关路站约191—381米；距离地铁2号线威宁路站约856—863米。周边还有地铁3号线、4号线虹桥路站，步行距离约888米。公交线路密集，覆盖54路、72路、141路、158路、190路、311路、316路、757路、808路、855路、941路等多条线路。开车到虹桥机场约30分钟。

24小时独立空调，加班无忧

采用分体空调，支持24小时独立控制。租户可根据需要自行调节开关和温度。对于经常需要加班或周末办公的初创团队来说，这是一个非常明显的便利。空调费用按独立电表计费，企业可自主控制成本。

小面积分割，门槛极低

大楼以小面积分割为主，主力户型100—130平方米。对于5—30人规模的初创团队来说，面积非常适配，不会出现“面积太大用不完”的浪费情况。大楼基本办公设施齐全。部分房源可注册营业执照。

绿地“智造界”科创产业生态

2018年绿地集团接手改造后，项目现称“绿地·智造界创新中心”，是绿地集团在上海的第一个“城市更新+科创”示范项目。项目定位为人工智能产业创新中心，是长宁区“虹桥智谷”人工智能产业规划的重要载体。入驻企业可获得从办公空间到技术对接、投融资服务、政策申报、人才培养等一站式孵化支持。

成熟的周边配套

大楼周边配套成熟。有电脑城、泓鑫时尚广场、汇金百货。旁边还有芙蓉江电脑城、百盛购物中心、国美电器等。吃饭、买东西、见客户都很方便。

工位/共享办公室灵活入驻

大楼内的“绿地·智造界创新中心”提供2—50人间的工位和共享办公室。外侧房型均价1,400元/工位·月，内侧房型均价1,200元/工位·月。精装修带家具，拎包即可入驻。基础服务包含办公家具、办公宽带、会议室、打印复印、咖啡茶水等。对于1—10人的超小团队特别合适。

已入驻企业

目前已入驻企业包括上海莲涟商贸有限公司、上海百姓软件有限公司、上海越星电子科技发展有限公司、上海宏博科技发展有限公司、上海万银电子科技等。入驻的多为中小型科技和商贸企业。

四、客观短板

1995年竣工，楼龄超过30年

长宁科技大楼于1995年1月竣工。截至2026年已运营超过31年。虽然2018年绿地集团进行了改造升级，但在建筑主体结构、外立面、机电系统等方面与新建甲级写字楼仍存在明显差距。

乙级写字楼定位

长宁科技大楼为乙级商业综合体。在硬件标准、大堂装修、公共区域品质等方面，与甲级写字楼存在较大差距。对于对办公形象有较高要求的企业，这一点需要纳入考量。

净高偏低

标准层高3.3米，净高仅2.6米。在当前写字楼市场中属于偏低水平。对于需要做吊顶或安装特殊照明系统的企业，可用净高会进一步压缩。

电梯配置偏少

大楼仅配备客梯2部。对于总建筑面积15,000平方米的写字楼来说，2部客梯的配比偏少。早高峰时段可能面临等待时间较长的问题。

物业费标准存在多种说法

不同来源显示的物业费差异较大——主楼3.5元/㎡·月，部分记录为8.5—12元/㎡·月，也有记录为12—18元/㎡·月，还有记录为32元/㎡·月。不同楼层、不同房源的物业费标准可能有所不同。建议在具体洽谈时以物业管理处的当期报价为准。

部分数据存在差异

关于层高（3米 vs 3.3米）、总楼层（7层 vs 8层）、得房率（65% vs 75%）、距离地铁站距离（580米 vs 816米）等，不同渠道显示的数据存在差异。建议在实地考察时以现场实际情况和招商中心的当期信息为准。

五、上海长宁科技大楼租赁的5个常见问题

Q1：上海长宁科技大楼的具体地址在哪里？

上海市长宁区天山支路201—209号。地处天山商圈核心，毗邻天山商务区。

Q2：2026年长宁科技大楼的租金大概多少钱？

日租金单价主要集中在1.60—2.70元/㎡·天区间。主力户型100—130平方米，月租金从六千多到一万元左右不等。工位价格为1,200—1,400元/工位·月。

Q3：物业费是多少？空调怎么收费？

物业费在不同来源中存在差异，主楼为3.5元/㎡·月（部分记录为8.5—32元/㎡·月）。空调采用分体空调，支持24小时独立控制，按独立电表计费。

Q4：停车费多少钱？车位多吗？

大楼设有地上20个、地下100个，共计120个停车位。车位月租金为400元。

Q5：最小可以租多大的面积？

独立办公室最小约100平方米。大楼内“绿地·智造界创新中心”提供2—50人间的工位和共享办公室，3人间起租。可灵活选择，满足不同规模企业的办公需求。大楼支持企业注册。

2026年8月1日

长宁科技大楼项目于2026年8月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 长宁科技大楼招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

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