2026上海襄阳大楼办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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襄阳大楼项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、襄阳大楼写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 襄阳大楼管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 襄阳大楼租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 襄阳大楼招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海襄阳大楼办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼在哪，什么来头
襄阳大楼在徐汇区襄阳北路97号（新乐路口）。位置在徐家汇商圈和淮海路商圈的交汇地带，东边是锦江饭店，南边是襄阳公园，西边是东湖宾馆，北边是波特曼大酒店。这个位置属于上海最核心的商务区域之一，周边高端酒店和商业设施密集。
大楼2009年竣工，由徐汇房地产股份有限公司开发，深大物业管理有限公司负责物业管理。总建筑面积约32349平方米，是一栋地上7层的建筑。大楼采用流线式造型，集办公、商住、娱乐、餐饮于一体。
入驻企业包括上海巴士出租汽车有限公司、上海中源之窗广告有限公司、上海力呈建筑设计有限公司、上海灏耀实业有限公司等。租户结构以本地企业和专业服务类公司为主。
二、租金到底什么水平
2026年上半年，襄阳大楼的租金报价大致在每平米每天3.5到5.5元这个区间。
综合多个渠道的数据，有的显示租金3.5至5.5元每平每天，有的显示3.8至5.2元，有的显示4.2至4.5元。具体房源来看，121平米、194平米、223平米、266平米、420平米、581平米等面积的房源，报价基本都是5.5元每平每天。231平米精装房源月租金3.86万元，558平米房源月租金9.21万元左右。最小可租面积192平方米。
物业费方面，不同渠道显示不一样。有显示21元每平每月的，有显示18元的，也有显示15元的。具体费用签约前要跟业主确认清楚。停车位约300个，月租金500元左右。
对比一下市场整体情况。2026年第一季度，上海写字楼市场平均租金环比下降1.6%至5.75元每平每天，同比下降10.1%。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。
襄阳大楼3.5到5.5元的报价，跟全市平均水平差不多，略低一些。但它的地段在徐家汇和淮海路两大商圈的交汇处，这个价格在核心区域里算比较有竞争力的。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年上海写字楼市场有几个关键数字。
需求端。上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。分季度看，一季度净吸纳21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；二季度攀升到23.3万平方米。企业的活跃度有了非常明显的提升。
空置率。二季度上海全市写字楼空置率环比下降1.1个百分点至22.5%。但受新增供应集中入市影响，上半年空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至每月每平方米158元。二季度市场平均成交租金195.2元每平每月，环比下跌1.9%。“以价换量”仍是业主盘活存量、吸引租户的主流策略。
简单总结：看楼的人多了，签约的也多了，但租金还在往下走。这就是市场现在的状态。
供应端。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
需求从哪里来。TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑，租赁占比达30%。徐家汇作为传统成熟核心商圈，依托核心区位持续承接企业办公升级、原址置换需求。
四、襄阳大楼在这个市场里是什么位置
襄阳大楼有几个特点值得单独说。
地段是最大的本钱。徐家汇和淮海路两大商圈交汇，东边锦江饭店、南边襄阳公园、西边东湖宾馆、北边波特曼大酒店。周边汇聚了众多高端酒店、商业设施与金融机构。在轨道交通方面，邻近地铁1号线、7号线常熟路站及1号线、10号线、12号线陕西南路站。多条轨道交通线路交汇，通达人民广场、静安寺、陆家嘴等核心区域。这种交通条件在浦西核心区属于第一梯队。
24小时空调是实打实的优势。襄阳大楼采用独立空调（分体空调），空调24小时开放，按电费计量。不用像很多中央空调的楼宇那样受制于固定的开放时间。加班不用额外申请、不用额外付费。对于经常加班的团队来说，这是个实打实的优势。
总楼层7层，低密度办公。襄阳大楼只有7层，不是那种几十层高的高层写字楼。低密度意味着电梯不挤、等电梯时间短、办公环境相对安静。对于不喜欢高层写字楼拥挤感的企业来说，这是个加分项。
楼龄需要注意。2009年竣工，到现在17年了。标准层高2.8米，得房率约70%。跟新建的4米以上层高没法比。不过外立面流线式造型在当年也算有设计感的，整体形象在同楼龄的楼里算不错的。
户型门槛偏高。最小可租面积192平方米。对于10人以下的小团队来说，这个面积偏大。更适合中等规模以上的团队。
五、给考虑入驻的企业一些实在的建议
如果你是10到30人的小团队
襄阳大楼最小可租面积192平方米。192平米的房源月租金按5.5元算大概3.2万。对于需要在徐家汇-淮海路核心地段有个像样办公室的团队来说，这个面积对10人左右的团队可能偏大，30人左右的团队比较合适。24小时空调独立控制，加班方便。
如果你是30到50人的中等规模团队
襄阳大楼有231平、470平、558平等中等面积房源。231平月租金3.86万元。470平月租金按5.5元算大概7.85万。558平月租金9.21万元。大面积房源租金可谈空间更大。层高2.8米在同类楼里算正常水平。
如果你是成本敏感型的企业
襄阳大楼3.5到5.5元的租金，在徐家汇-淮海路核心地段算比较有竞争力的。物业费18到21块也不算高。同样的预算，在这里能租到核心地段的办公空间。对于贸易、专业服务、广告类企业来说，这个位置和价格组合比较实在。
如果你是设计、广告、专业服务类公司
这几类是襄阳大楼比较对口的行业。入驻企业里已经有上海力呈建筑设计有限公司、上海中源之窗广告有限公司这些同行了。徐家汇-淮海路板块本身就是专业服务、广告、设计类企业聚集的区域。周边商务配套成熟，客户往来方便。
如果你需要经常加班
襄阳大楼采用独立空调（分体空调），24小时开放。加班不用额外申请、不用额外付费。对于经常加班的广告、设计、专业服务团队来说，这是个实打实的优势。不用像很多中央空调的楼宇那样受制于固定的开放时间和加班费。
如果你对层高和形象有要求
这个要提醒一下。襄阳大楼层高2.8米。在现在的写字楼里不算高。新建的写字楼一般净高都在3米以上。而且大楼是2009年竣工的，到现在17年了。公共区域的风格跟新楼有差距。不过流线式造型的外立面在当年也算有设计感的，整体形象在同楼龄的楼里算不错的。如果你的业务需要经常接待客户、展示品牌形象，看房的时候亲自感受一下。
谈租约的时候注意什么
现在市场整体对租户有利。全市租金在往下走，“以价换量”是主流。几个可以谈的条件：
· 租金：3.5到5.5元的报价区间，大面积、长租约的情况下可以往下谈
· 免租期：面议
· 最短租期：12个月起租
· 付款方式：押二付三或押三付一都可以谈
· 物业费：18到21元不等，可以问清楚包含哪些服务
六、周边可以对比的选项
如果觉得襄阳大楼的层高或者户型门槛不太合适，徐家汇-淮海路板块还有几个选项：
· 世纪商贸广场：长乐路989号，租金8到11.5元每平每天，超甲级写字楼，档次更高
· 瑞丽大厦：淮海中路1325号，租金8.4到9.5元每平每天，同样在淮海路商圈
· 美罗大厦：天钥桥路30号，租金5到8元每平每天，同样在徐家汇核心位置
· 圣爱大厦：漕溪北路88号，租金2.4到3.5元每平每天，价格更低但楼龄更老
襄阳大楼3.5到5.5元的租金在徐家汇-淮海路板块处于中低位置。它的独特之处在于“双商圈交汇+24小时空调+低密度7层建筑”的组合。多走几家对比一下，心里有数。
七、几个需要想清楚的事
第一，襄阳大楼最大的卖点是“徐家汇-淮海路双商圈交汇+24小时空调+低密度办公”。1/7/10/12号线四轨交汇、24小时独立空调、7层低密度建筑——这三样加在一起，在核心地段确实有竞争力。对于注重地段和加班灵活性的企业来说，这个组合很难替代。
第二，3.5到5.5元的租金区间跨度不小。不同面积、不同楼层、不同装修的房子价格能差出不少。多问几家、多对比，价格有弹性。231平米的房源月租金3.86万元——这个价格在徐家汇-淮海路核心地段算比较有竞争力的。
第三，24小时空调是实打实的便利。不用像很多中央空调的楼宇那样受制于固定的开放时间。加班不用额外申请、不用额外付费。对于经常加班的团队来说，这个优势很明显。
第四，最小可租面积192平方米。对于10人以下的小团队来说偏大。更适合中等规模以上的团队。如果团队规模小，可以考虑联合办公或者跟其他公司合租。
第五，楼龄17年是客观事实。2.8米层高跟新楼没法比。但核心地段的地段价值、24小时空调的灵活性、低密度建筑的办公体验，能抵消一部分楼龄带来的劣势。看你更看重哪个。
第六，整个市场还在供应高峰期，2026、2027年新增供应不少。租金短期内不太可能快速上涨。所以不用太着急做决定，多看几家，多谈几家，心里有底。
襄阳大楼项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、襄阳大楼写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 襄阳大楼管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 襄阳大楼租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 襄阳大楼招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
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