2026深圳荣超大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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荣超大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、荣超大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 荣超大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 荣超大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 荣超大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳荣超大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：少年宫地铁口的“单一业权”莲花山全景甲级地标
荣超大厦在福田区金田路4036号，地处红荔路与金田路交汇处，是福田CBD北区的高端商务地标。这栋楼有个很特别的地方——它是深圳少有的“单一业权、纯租赁”甲级写字楼，整栋楼只租不卖，大业主统一持有、统一运营。项目由深圳市荣超房地产开发有限公司开发，2013年12月竣工。
总建筑面积约45272平方米，地上21层、地下3层车库。标准层面积约1800到2000平方米，层高3.7米，净高2.9到3米，实用率达70%到75%。物业费30元/平方米·月（含办公时段空调费）。电梯配了9部客梯和2部货梯。停车位地上20个、地下400个，月卡1000元/月。中央空调开放时间很长——周一至周五8：30到21：00，周六至周日9：00到21：00。
交通是这栋楼最大的杀手锏。距离地铁3号线和4号线少年宫站约219米，步行3分钟。距离10号线莲花村站约446米，距离2/4/8号线市民中心站约832米。多条地铁在此交汇。周边公交线路也极其密集，少年宫东站、关山月美术馆站等都在步行范围内。广深港客运专线福田站约1.5公里可达，实现深港及珠三角城市的高铁通勤。约500米可及深南大道与红荔路两大城市主干道。
这栋楼在设计上有个很亮眼的地方——核心筒南移设计。什么意思？就是把电梯和楼梯这些核心筒往南移，最大化利用北向面宽，让每间办公室都能直面莲花山，尽揽中心区194公顷的完整莲花山公园全景。北向直面莲花山景，在福田CBD写字楼里堪称稀缺。周边汇聚市民中心、深圳图书馆、深圳音乐厅、深圳书城等城市级政务文化设施。3公里内拥有深业上城、卓悦中心、皇庭广场等大型商业综合体。
二、租金走势：138到240元，比全市均价有竞争力但也在松动
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行7月发布的市场调查报告显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降了3.4%。这个数字距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米·月。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换。
空置率在阶段性回落。戴德梁行数据显示，2026年上半年深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。上半年全市净吸纳量达到17.5万平方米，空置率从2025年末的29.5%降到了29.1%。
那荣超大厦什么价位？2026年的挂牌数据有好几个口径。
便宜的138元/平方米·月起。有房源显示965到1926平方米的面积，138元/平方米起租。也有招商信息显示158到228元/平方米·月，在福田CBD核心区具有价格竞争力。毛坯整层房源也有138元起的报价。
中等价位的大概158到200元。1038.93平方米的单位报价200元/平方米·月。1127平方米的房源报价也是200元/平方米·月左右。有平台显示租金区间在158到228元/平方米·月。
报价高一点的到230到240元以上。965.4平方米报价230元/平方米·月，1064.73平方米报价230元/平方米·月，1926.87平方米报价230元/平方米·月，2030.13平方米报价230元/平方米·月。
综合看下来，荣超大厦2026年的实际租金大概在138到240元/平方米·月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，起步价138元比全市均价便宜了约4%，算是很有竞争力的价格。但240元的最高报价比全市均价高了约66%。
有几个变化值得注意。第一，138元的起步价在前几年是很难看到的——这说明即使是福田CBD北区、少年宫地铁口的单一业权甲级地标，也在跟着市场大行情往下走。第二，部分房源标注“看中可以谈”，议价空间确实存在。第三，物业费30元/平方米·月（含空调费）加上租金，综合成本在福田甲级写字楼里属于中上水平。戴德梁行数据显示租金仍在延续下行趋势。现在去谈价格，租户的议价空间比前几年大得多。
三、需求变化：谁在租荣超大厦
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有一个明显的趋势：需求在回暖，空置率在回落。戴德梁行的报告显示，上半年TMT行业占深圳甲级写字楼租赁成交面积的32.4%。一季度TMT行业以27.2%的占比位列各行业之首，已连续多个季度位居租赁成交榜首。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案等领域。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。上半年企业升级搬迁需求占租赁面积的27%左右。租金下行直接缩小了不同档次物业之间的成本差距，这为许多寻求改善办公环境的企业提供了现实契机。很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。荣超大厦作为福田CBD北区的单一业权甲级地标，正是这类“升级搬迁”需求的重点目标之一。
回到荣超大厦本身。这栋楼的入驻企业有一个很明显的特点——以金融、科技、贸易类企业为主。已入驻的企业包括中国建设银行、民生银行、平安期货、合煦智远基金等知名机构。建设银行和民生银行是这栋楼的代表性租户。荣超物业管理股份有限公司也在这里。从行业分布来看，整栋楼已形成“金融+科技+贸易”的多元化楼宇产业生态。入驻企业质量高、行业覆盖面广，抗风险能力比较强。
四、入驻建议：现在租荣超大厦划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租荣超大厦，值不值得？
先说价格。138到240元/平方米·月的租金区间，在福田CBD北区属于中高端水平。对比全市甲级写字楼144.2元的均价，138元的起步价还是很有竞争力的——比全市均价便宜了约4%。不过得看跟谁比——同片区的荣超商务中心、卓越世纪中心等超甲级地标，租金普遍在200到300元/平方米·月以上。而且全市租金还在往下走，加上业主普遍提供一定的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈得多。
再说空间和硬件。从几百平方米到1926平方米整层都能安排。从几十人的团队到上百人的总部，都能找到合适的面积。3.7米的层高、2.9到3米的净高，办公不会觉得压抑。实用率70%到75%——花同样的钱，你能用的空间比很多写字楼多。9部客梯加2部货梯，上下班高峰期基本够用。核心筒南移设计让每间办公室都能直面莲花山全景——在福田CBD写字楼里，这种景观资源确实稀缺。
运营成本方面，物业费30元/平方米·月（含办公时段空调费）。中央空调开放时间很长，周一至周五到晚上9点，周六日到晚上9点——对经常加班的企业来说，比那些晚上6点就关空调的楼友好得多。停车位420个，月卡1000元/月。物业费和停车费在福田甲级写字楼里算正常水平。
交通是这栋楼最大的加分项。地铁3号线和4号线少年宫站步行3分钟。多条地铁在此交汇。员工上下班极其方便，客户来访也容易找。北面直面莲花山公园全景的位置，办公环境比纯高楼密度的写字楼舒服得多。周边市民中心、图书馆、音乐厅、书城等城市级配套齐全。3公里内大型商业综合体密集。
政策方面，大厦支持工商注册。单一业权纯租赁模式确保了服务的稳定性和楼宇品质的长期维护。对于需要注册公司或者变更地址的企业来说，这是个便利条件。
不过也得说几句实在话。第一，138到240元的报价跨度不小，138元的通常是特定面积或特定楼层，精装大面积和高层景观单位价格要高不少。想拿到最优惠的价格，得多花点时间比较不同渠道的房源。第二，物业费30元/平方米·月加上租金，综合成本在福田属于中上水平。第三，大厦2013年竣工，虽然不算老，但跟2020年后交付的新楼比，硬件上还是有一些差距。第四，虽然中央空调开放时间很长（到晚上9点），但加班的话能耗成本还是得自己承担。第五，大厦的入驻企业以金融、科技类为主，商务氛围偏高端，对入驻企业的行业和资质有一定隐性要求。
综合来看，如果你是一家注重办公品质和形象、对交通便利性要求高、希望在福田CBD北区拥有一座单一业权甲级地标办公室的企业——特别是金融、科技、贸易类的公司——荣超大厦目前的硬件水平和入驻企业圈层都值得认真看一看。全市租金还在往下走，加上业主的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈。
如果你是预算有限的中小企业、初创公司，或者对楼宇档次和地标属性要求没那么高，那可能需要考虑周边租金更低的选项。但如果你更看重“在福田CBD核心、少年宫地铁口、莲花山全景的位置拥有一座单一业权甲级地标办公室、和建设银行及民生银行做邻居”，那荣超大厦目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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