2026上海鑫汉森商务中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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鑫汉森商务中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、鑫汉森商务中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海鑫汉森商务中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、鑫汉森商务中心是一栋什么样的楼
鑫汉森商务中心在长宁区番禺路300弄7号，属于长宁区核心地带。这个位置挺特别的，在番禺路和淮海西路交汇的地方，上海传统高端居住区和新兴商务带的交汇点。旁边就是上海影城，离幸福里网红园区也很近。
这栋楼原来是涉外三星级汉森大酒店，2008年华宇汉森联合公司投钱把它改成了办公楼。总建筑面积5625平方米，分A座和B座两栋楼，A座4686平方米，B座839平方米。总共10层。外立面用的是波浪型玻璃幕墙。
物业公司是上海星海时尚物业经营管理有限公司。物业费10元每平方米每月。停车位地上56个，车位月租金400元。电梯配了1部客梯和1部货梯。空调是分体空调，企业自己控制。标准层高4米，净高3.1米，大堂挑高10米。得房率73%。属于涉外写字楼。
交通上，离地铁10号线上海交通大学站大概600米，步行六七分钟。到静安寺、中山公园、徐家汇这些商圈都挺近的。
目前入驻的企业有上海华盛技术开发有限公司、上海同乡音乐制作有限公司、上海盛科实业有限公司、上海崴新医疗器械贸易有限公司、上海中的影视文化传媒有限公司等。
二、租金：价格区间不小，整体比较灵活
鑫汉森商务中心2026年的租金报价差异不小，不同平台、不同面积、不同楼层的房源价格差别挺明显的。
办办网上几套在租房源的数据比较具体。一套368平方米的房源，日租金4元，月租大约44773元，物业费10元每平方米每月。另一套370平方米的精装修房源，日租金3.11元，月租35000元。还有一套370平方米的高层东南向房源，日租金2.8元，月租31511元。不同平台的统计口径也不太一样，有的平台给出的整体租金区间是3.30到5.00元每平方米每天，有的显示3.80到4.90元，还有的显示3.70到5.00元。可租面积从85到600平方米，可以灵活分割。
跟长宁区其他写字楼比一下。鑫汉森商务中心2.8到5元的报价区间，在同等区位条件下算是中等水平。长宁区核心地段的甲级写字楼租金普遍在4元以上，部分乙级写字楼价格在3到4元之间。鑫汉森商务中心作为丙级写字楼，价格定位还是比较合理的。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。上半年全市租金报价比2025年底降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金降得更狠，降了4.6%，到每月每平方米158元。二季度的市场平均成交租金是195.2元每平方米每月，环比又跌了1.9%。
鑫汉森商务中心本身报价就不算高，但在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置、吸引新租户，在租金谈判上还是有空间的。有信息显示首签可以享受2到5个月的免租期。
三、市场需求：回暖明显，长宁区抗跌性较强
2026年上半年上海写字楼市场的需求端确实在反弹。上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度延续上行，净吸纳量23.3万平方米。企业的搬迁、扩租、新设需求都在释放。
从行业来看，金融业以16%的占比排在需求第一位。基金公司需求回暖，私募、量化、对冲基金扩张积极，同比增长接近一倍。专业服务业排第二，占比15.7%。TMT行业排第三，占比14.5%。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融这四个行业加起来占了将近九成的租赁成交。其中TMT行业尤其活跃，租赁占比达30%。
但需求回暖的同时，供应也没停。2026年上半年上海有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
鑫汉森商务中心所在的长宁区，属于传统成熟核心商圈。长宁等核心板块依托区位和楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级和原址置换需求。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场是典型的租户市场。二季度全市平均租金环比还在跌，“以价换量”是业主的主流策略。鑫汉森商务中心本身的报价在2.8到5元之间，在同等区位条件下算是中等水平。但在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上都有谈判空间。有信息显示首签可以享受2到5个月的免租期。
关于面积选择。 鑫汉森商务中心的房源覆盖范围挺广的，从85平方米到600平方米都有，可以灵活分割。小面积适合初创团队或者分支机构，大面积适合有一定规模的企业。得房率73%，在同类楼宇里算是不错的水平，看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。鑫汉森商务中心的物业费10元每平方米每月。停车费每月400元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。另外空调是分体式的，企业自己控制开关和温度，电费单独算。对于经常加班的企业来说，这比集中式空调的楼宇要灵活很多。
关于行业适配。 鑫汉森商务中心是涉外写字楼，可以注册，行业不限。目前入驻的企业以技术开发、音乐制作、医疗器械、影视传媒为主。从上海整体的需求结构来看，金融、专业服务、TMT、贸易制造是当前租赁市场的主力。如果你的企业属于这些行业，鑫汉森商务中心所在的长宁区核心地段有一定的产业基础。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
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