2026上海徐汇万科中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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徐汇万科中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、徐汇万科中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 徐汇万科中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 徐汇万科中心租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 徐汇万科中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海徐汇万科中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、徐汇万科中心的基本情况
徐汇万科中心在徐汇区定安路55号，地处徐家汇中心能级南拓的核心区。这个项目是万科集团联合九龙仓、绿地集团开发的，是万科在上海城区开发的最大体量综合体。项目总建筑面积约70万平方米，涵盖甲级写字楼、总部办公及商业配套。
整个项目分三期建设：一期2015年投用，以5A甲级办公空间为主；二期2017年投用，定位企业总部；三期2023年交付，是超甲级地标建筑。三期总建筑面积约70万平方米，由6栋甲级写字楼、总部办公及近9万平方米商业综合体构成。三期办公面积约28万平方米，商业配套约10万平方米，还有7万平方米的绿轴公园。
项目参照LEED金级和绿色建筑星级标准打造。物业由万科物业和万物梁行管理，物业费一期19.8元每平方米每月，三期33到35元。车位一期地下660个、地上20个，三期超过2000个。
交通方面是徐汇万科中心的一大优势。项目位于1、3、15号线上海南站上盖，步行大概5分钟。12号线漕宝路站步行8分钟。紧邻沪闵高架和中环高架，10分钟能到内环，15分钟到徐家汇商圈。到虹桥枢纽大概30分钟，浦东机场45分钟。
入驻的企业分量很足。一期有百事可乐、李锦记、全筑股份、德希尼布、国药控股、蓝蛙餐饮、自如等。二期有小米集团、太医管家、逸仙电商、乐读、福瑞达生物、艾瑞数智、林内等。三期有中智股份、育碧游戏、捷摩电子、碧汉网络、阿自倍尔、山武自动化等。另外字节跳动、领克汽车这些也在里面。
二、2026年租金到底是什么水平
先看看全市的大行情。
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，二季度新增的项目里就包括徐汇万科中心三期T1。上半年累计新增供应约73.3万平方米。
需求端修复力度挺明显。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。甲级写字楼的净吸纳量44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。从行业看，金融业以16%的占比排需求首位。
不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。租金方面，全市租金报价比2025年年底降了1.7%，到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到158元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。“以价换量”还是业主的主流策略。
那徐汇万科中心具体什么价？
不同期数、不同楼栋、不同面积的租金差别挺大的。
一期这边，有平台显示参考价3.3到4.61元/㎡/天。996平方米的房源报价5.5元/㎡/天，物业费19.8元。390平方米的精装房源报价3元/㎡/天。610平方米的简装房源报价3.8元。
二期G座，有房源报价4元/㎡/天（可谈），物业费29.5元包含空调能耗。也有报价4.5元/㎡/天的。还有报价6元/㎡/天的。1100平方米的房源可分割。
三期，有平台显示租金4.2到5.5元/㎡/天。260到500平方米的精装单元，5.5元/㎡/天起。整层3000平方米支持毛坯改造。总部独栋T3-T4栋，3.5到4.2元/㎡/天。
换算成大家容易理解的数字：4块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.2万。5块钱的话大概1.5万。面积越大，单价通常越便宜。物业费一期19.8元、二期29.5元、三期33到35元每平方米每月，这些是额外算的。
跟上海南站板块其他写字楼比一下，徐汇万科中心的价格算是中等偏上。作为70万平方米的超大体量综合体，又是万科、九龙仓、绿地联合开发的，这个价位在板块内还算有竞争力。三期2023年才交付，硬件比一期二期新，价格也相应高一些。
三、需求端在发生什么变化
2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米。从行业看，金融业排需求首位。TMT行业延续扩张态势，专业服务业及传统金融行业需求回暖。
徐汇万科中心的定位跟传统写字楼不太一样。它基于POD创新理念——PARK加TOD，打造的是“公园里办公，花园里购物”的空间。三期融合LEED金级认证、智能办公系统与7万方绿轴公园，形成“办公+商业+生态”三位一体空间。
这种定位对两类企业特别有吸引力。
一类是头部企业和总部型企业。小米、字节跳动、百事可乐、李锦记、育碧游戏这些都在里面。字节跳动不仅在一二期有布局，三期T1入市后也有新的动作。
另一类是科技、文创、数字传媒类的成长型企业。三期聚焦人工智能、数字传媒领域，周边集聚了300多家科技企业。徐汇国际人才港和徐汇人力资源产业集聚区也设在徐汇万科中心。
从市场反馈来看，徐汇万科中心的出租率一直保持得不错。一期二期运营多年，租户结构比较稳定。三期2023年交付后去化速度也挺快。2026年上半年，徐汇万科中心三期T1作为新增供应入市。说明市场对徐汇中城这个板块的认可度还是可以的。
四、入驻的实际建议
如果你是打算入驻徐汇万科中心的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。徐汇万科中心的租金区间从3块到6块都有覆盖。不同期数、不同楼栋、不同面积差别挺大。一期便宜一些，三期贵一些。整层租赁可以享受免租期和阶梯折扣。新设企业还可以申请最高50万元的租金补贴。谈的时候可以多比比。
面积选择比较灵活。 从50平方米到4479平方米都有。小户型150到400平方米，适合初创团队或者分公司办事处。中区主力500到1200平方米，适合中型企业。整层1800到2500平方米，适合集团区域总部。三期还有总部独栋T3-T4栋，带屋顶花园和专属停车位。
物业费和停车费要算进去。 物业费一期19.8元每平方米每月，二期29.5元，三期33到35元。停车费一期每月1500元，也有说1200元的，三期车位超过2000个。空调方面，一期是分体空调租户自己控制，二期和三期是集中空调工作日8:00到18:00供应。如果公司经常加班，要问清楚延时空调怎么收费。
交通确实方便。 1、3、15号线上海南站上盖，步行5分钟。12号线漕宝路站步行8分钟。紧邻沪闵高架和中环高架。对员工通勤和商务出行都很友好。
注意期数差异。 一期2015年竣工，二期2017年，三期2023年。硬件条件差别挺大。一期是5A甲级，三期是超甲级地标。如果你的公司需要的是特别有排面的门面，三期更合适。如果更看重性价比，一期二期也有不错的选择。
产业氛围成熟。 项目里已经有小米、字节跳动、百事可乐、育碧游戏这些头部企业。徐汇国际人才港也在这里。对于做科技、文创、数字传媒、消费品的企业来说，上下游配套和人才聚集是有优势的。
政策支持是加分项。 叠加徐汇区“大张江”专项补贴，高新技术企业可以享受税收返还和人才公寓优先租赁权。新设企业可以申请最高50万元租金补贴。这些都是实打实的成本节省。
徐汇万科中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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