2026上海越界蒲汇Space办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越界蒲汇Space项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界蒲汇Space写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 越界蒲汇Space管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 越界蒲汇Space租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
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2026上海越界蒲汇Space办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、从申航大楼到创意地标
越界蒲汇Space在徐汇区蒲汇塘路200号，地处徐家汇、万体馆、宜山路三大商圈交汇处。这个项目是锦和商业旗下“越界”品牌的城市更新项目，由锦和商业与上海徐汇资产管理有限公司、上海航天实业有限公司共同打造。
项目的前身是1995年建成的申航大楼，曾是上海老工业时代的标志性建筑。2021年，锦和商业以“功能实用、理性高效”为理念进行了全面改造。改造后换上了白色外立面和大宽景玻璃窗，整体更加时尚简洁。
整个项目总建筑面积约2.8万平方米，由一栋7层主楼及庭院式裙房组成。标准层面积600到800平方米，整层最大可拓展至1800平方米。层高3到3.5米，局部挑高可达4.5米。得房率约70%。项目采用了VRV独立空调系统，24小时都可以自己控制。
交通方面是越界蒲汇Space的一大优势。步行到3、4、9号线宜山路站大概268到400米，走个5分钟就能到。距离内环高架直线距离仅700米。对员工通勤来说，三条地铁线交汇，去徐家汇、漕河泾、人民广场都很方便。
入驻的企业包括锦穗企业管理、华唐装饰集团等文创、设计、企业服务类公司。项目定位为品牌设计、展示与办公空间。
二、2026年租金到底是什么水平
先看全市的大行情。
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度挺明显的——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。从行业看，金融业以16%的占比排需求首位。
不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点到24.5%。租金方面，全市租金报价比2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。“以价换量”还是业主的主流策略。
那越界蒲汇Space具体什么价？
不同来源的数据差别挺大的。综合来看，租金区间大概在每平方米每天3.5元到7元之间。
说几个具体的数字：有平台显示平均租金5.82元/㎡/天，最低4.9元，最高6元。有信息显示租金4.9到7元/㎡/天。也有平台显示3.5到5元/㎡/天。
说几个具体的房源例子：227平方米的803室，2026年3月的报价是3.5元/㎡/天，物业费20元。349.67平方米的房源，2026年2月的报价是6元/㎡/天。415平方米的房源报价5元/㎡/天。67平方米的小面积房源，最低能到4.9元起步。一期整体租金区间在105到165元/㎡/月。
换算成大家容易理解的数字：3.5块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.05万。5块钱的话大概1.5万。6块钱的话大概1.8万。面积越大、租期越长，单价通常越便宜。物业费有说20元每平方米每月的，也有说28元的。停车费每月800元。
跟徐家汇商圈其他写字楼比一下，越界蒲汇Space的价格算是中等水平。徐家汇商圈本身是上海最核心的商圈之一，写字楼租金整体比外围板块要高。作为2021年改造的创意园区，3.5到7元的区间覆盖面比较广，给了租户不少选择空间。尤其是3.5元起步的特价房源，在徐家汇这个地段算性价比不错的。
三、需求端在发生什么变化
越界蒲汇Space的需求情况跟全市大盘子既有联系也有区别。
从全市来看，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。TMT行业需求很旺，是办公楼和商务园区去化的主要动力。徐汇区2026年5月挂牌租金3.46元/日/㎡。
越界蒲汇Space的需求有几个特点：
第一，三大商圈交汇的地段优势。 越界蒲汇Space地处徐家汇、万体馆、宜山路三大商圈交汇处。与徐家汇直线距离不到1公里。周边有喜盈门、欧亚广场、光启城、徐汇日月光等商业地标。对于需要展示品牌形象、方便商务往来的企业来说，这种核心地段是实打实的吸引力。
第二，宜山路家居建材产业链的产业定位。 越界蒲汇Space位于宜山路家具建材一条街的中心位置。周边汇聚了喜盈门、欧亚广场等家居建材商业场所。宜山路建材家居生态圈经营面积约30万平方米，汇聚了超过150家国内外家具建材品牌。项目定位为品牌设计、展示与办公空间。II期进一步聚焦家居家饰产业。对于做家居、设计、展示、品牌的企业来说，这种产业链的集聚效应是其他写字楼给不了的。
第三，2021年才改造完成，硬件新。 越界蒲汇Space2021年才完成全面改造。到2026年也就5年，硬件状态比周边很多老楼好。VRV独立空调、5G全覆盖、智能梯控，这些配置对文创、设计、科技类企业来说是比较对胃口的。
第四，空间灵活，面积选择多。 从50平方米到2200平方米都有。50到100平方米适合3到10人的初创团队，200到500平方米适合中型团队，1000平方米以上的整层或独栋适合需要独立形象的公司。平层、LOFT都可以选。简装、毛坯也都能选。
第五，政策有支持。 入驻可以享受徐汇区“漕河泾元宇宙创新示范区”专项补贴，最高租金50%减免，高新技术企业可以叠加15%的所得税优惠。园区直租无中介费，提供1到3个月免租期。
四、入驻的实际建议
如果你是打算入驻越界蒲汇Space的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。越界蒲汇Space的租金区间从3.5块到7块都有覆盖。不同楼层、不同面积、不同装修标准差别挺大。面积越大、租期越长，优惠空间越大。有信息显示最短租期24个月起。园区直租提供1到3个月免租期。谈的时候可以多比比。
面积选择非常灵活。 从50平方米到2200平方米都有。67平方米适合3到5人的初创团队。227平方米适合10到20人的中型团队。349到415平方米适合20到40人的团队。1000平方米以上的整层适合总部型企业。平层、LOFT都可以选。简装、毛坯也都能选。
物业费和停车费要算进去。 物业费有说20元每平方米每月的，也有说28元的。停车费每月800元。这些都是额外成本。空调是VRV系统，租户自己控制，24小时都行。对于经常加班或者周末还要来公司的团队来说，不用交加班费，这点比较友好。
交通确实方便。 步行到3、4、9号线宜山路站大概5分钟。距离内环高架仅700米。对员工通勤来说是个很大的优势。
注意定位匹配。 越界蒲汇Space是创意园区，不是那种特别严肃的甲级写字楼。白色外立面、大宽景玻璃窗、工业风设计。入驻的企业主要是文创、设计、企业服务、家居品牌类的。如果你的公司需要的是那种西装革履、一本正经的商务氛围，这里可能不太对胃口。但如果你的团队做的是设计、展示、品牌、文创、企业服务这些，需要的是有调性、有产业氛围的办公环境，越界蒲汇Space会比较合适。
注意一期和二期的区别。 越界蒲汇Space一期在蒲汇塘路200号。II期2024年5月在蒲汇塘路158号启动，总建筑面积约4500平方米。两个项目离得不远，但定位略有不同——II期进一步聚焦家居家饰产业。看房的时候问清楚是一期还是二期。
注意不同渠道的价格差异。 越界蒲汇Space在不同平台上的租金信息差别比较大——有的显示3.5元起步，有的显示4.9到6元，有的显示4.9到7元。这跟不同房源、不同楼层、不同中介的报价都有关系。具体看房的时候以现场实际情况为准，多问几家、多比比。
越界蒲汇Space项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界蒲汇Space写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 越界蒲汇Space管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 越界蒲汇Space租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 越界蒲汇Space招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
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