2026上海国科大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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国科大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、国科大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海国科大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的报告也印证了这一点——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。分季度看，第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；第二季度继续攀升到23.3万平方米。有机构人士预估，今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能会达到60万到80万平方米。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天。说白了就是“以价换量”还是主流。但价格下行幅度持续收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业二季度租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%。
二、国科大厦是个什么样的地方
国科大厦在杨浦区控江路1023号（也有说法是控江路1029弄1号），地处杨浦公园/控江商圈。由上海国货房地产开发有限公司开发建设，1997年竣工。总建筑面积约24000平方米，地上23层、地下1层，属于乙级写字楼。
交通方面有个很实在的优势——离地铁8号线黄兴路站大约300到500米，步行5到10分钟就能到。周边还有地铁12号线隆昌路站和18号线江浦路站。公交线路覆盖6路、28路、103路、115路等近20条线路。项目紧邻内环高架匝道口，自己开车也方便。
大厦标准层面积约1000平方米，层高3.8米、净高2.8米，得房率70%到78%。配置了2部客梯和1部货梯。空调用的是分体空调，支持24小时全天候独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。网络方面电信、联通、移动都能用。
物业管理方面，物业公司是国科大厦物业有限公司，物业费2.5到5元/平方米/月。车位地上30个、地下20个，车位月租金150到600元。
入驻企业方面，已知的有高空通信科技有限公司、上海信栗源电子有限公司、上海美化建筑装饰有限公司、富丝特时装有限公司、上海双冠化工有限公司、中晋实业有限公司、上海汇众电炉有限公司、上海汉润建筑设计事务所等。整体来说租户结构以通信科技、电子、建筑装饰和贸易类企业为主。
三、租金到底什么水平
国科大厦的租金整体相当亲民。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在1.5元到2.92元每平方米这个区间。具体来说：有平台显示日租金均价约2.30元/平·天。6月份的平均租金为2.28元/平·天。有房源信息显示1.5到2.4元/平·天。还有平台显示1.77到2.92元/平·天。综合来看，多数房源集中在1.5到2.5元/平·天的区间。
物业费2.5到5元/平方米/月。车位月租金150到600元。
这个价格在控江路商圈算什么水平？对比周边同品质写字楼——上海信息技术大厦约2.81元/平·天、光大信成大厦约2.65元/平·天、沧达大厦约2.50元/平·天、同和凤城巷约2.45元/平·天。国科大厦以1.5到2.5元的区间，在控江路商圈属于明显的价格洼地。简单说就是——用非常实惠的价格，能拿到一个内环边、双轨交汇、高得房率的乙级写字楼。
面积选择也相当灵活，从45平方米到800多平方米都有供应，主力面积100到300平方米。小公司租个小面积够用，中型企业也能找到合适的空间。得房率70%到78%，空间利用率比较高。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，TMT、金融、专业服务是三大需求主力。国科大厦的现有租户以通信科技、电子、建筑装饰和贸易类为主，跟这个大趋势有一定重合。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
通信和科技类公司。 高空通信科技已经入驻了。做通信设备、软件开发、互联网平台的公司来这边，能找到同行。
贸易和物流类企业。 上海双冠化工、富丝特时装这些贸易类公司已经在楼里了。做化工、服装、大宗商品贸易的公司来这边，产业氛围是现成的。
专业服务类机构。 上海汉润建筑设计事务所、上海美化建筑装饰这些设计装修类公司也在楼里。做建筑设计、室内设计、工程咨询的公司来这边，能找到同行。
有成本控制需求的中小企业和初创团队。 1.5元/平·天起的价格在杨浦区写字楼里是很有竞争力的。对于预算有限但又需要独立办公空间、需要地铁便利度的中小企业和初创团队来说，国科大厦的性价比相当突出。而且项目周边被成熟社区与商业综合体环抱，吉买盛、大润发及五角场商圈满足日常商务消费需求；同时毗邻杨浦公园，办公环境不错。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。有房源信息显示国科大厦6月份平均租金环比下跌了8.77%，说明价格还有松动的空间。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，一般可以跟业主协商。
关于空调。 国科大厦用的是分体空调，支持24小时独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费2.5到5元/平方米/月，在上海写字楼里算相当低的。看房的时候要问清楚具体是多少，含不含公共区域的能耗。
关于车位。 车位一共只有50个（地上30个、地下20个）。如果公司员工开车通勤的比例比较高，可能需要提前确认一下车位够不够用、能不能保证。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调电费怎么算？车位能不能保证？不同楼层的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。国科大厦属于乙级写字楼，楼龄相对较老（1997年竣工），看房的时候可以重点关注一下电梯运行状况、公共区域的维护情况这些细节。
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