上海科技绿洲写字楼分析报告及测评@租赁中心2026.6.25

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上海九星虹桥商务中心——虹桥CBD核心5A国际甲级写字楼，国家会展中心一路之隔高性价比商务地标

内文：

1. 基本信息

上海九星虹桥商务中心位于上海市闵行区申滨路9号（亦作申滨路25号）。项目由三湘股份有限公司打造，九星集团购买并运营。项目于2016年竣工。

项目总用地面积1.5万平方米，总建筑面积约6.7万平方米，其中地上3.48万平方米、地下3.22万平方米。由两幢5A甲级写字楼和系列商业建筑群组成。总楼层数9至15层（地上14层、地下1层）。标准层高4.3米，局部层高可达8.6米。得房率约68%至70%。配备客梯3至4部、货梯1部。项目提供200至230个停车位，车位月租金850至1,000元。物业由重庆天骄爱生活服务股份有限公司上海分公司管理，物业费为29元/㎡·月。空调系统为中央空调，周一至周五8:00至18:00开放，物业费包含空调电费。网络接入电信、联通、移动。

2. 区位价值

九星虹桥商务中心坐落于虹桥国际中央商务区核心区域，地处申滨路与苏虹路交汇处。项目坐拥会展中心与虹桥枢纽中心位置，是未来大虹桥商务区最核心的区域。

项目5A国际甲级写字楼，360度四面风景尽收眼底。国家会展中心仅一路之隔，强大的人流、物流、资金流、信息流与经济辐射能力，使国际业务唾手可得。地下隧道直达国家会展中心，更方便吸纳会展人群。项目贴近水岸，打造亲水平台，营造临水惬意的休闲环境。

项目已吸引上海润源水务科技有限公司、感知集团、上海星湖金融信息服务有限公司、上海康信供应链管理有限公司、和君纵达数据科技有限公司、普迈科上海分公司、华创融盛实业(上海)有限公司等知名企业入驻。

商业配套方面，项目周边有613个餐饮店及12个大型商场，紧邻虹桥天地、龙湖虹桥天街、新华联购物中心等大型商业综合体。多伦多海鲜自助餐厅、西贝莜面村、万岛日本料理铁板烧等数十家餐饮覆盖不同口味。银行配套涵盖招商银行、中国工商银行、浦发银行、中国建设银行、中国银行、中信银行等主流银行。酒店配套包括上海新华联索菲特大酒店、上海虹桥商务区凯悦嘉轩酒店、桔子水晶酒店等高端及中端酒店。可充分满足入驻企业及员工的日常办公与商务需求。

3. 交通动脉

九星虹桥商务中心坐拥虹桥综合交通枢纽独一无二的立体交通网络，交通优势显著：

· 轨道交通：紧邻地铁2号线、10号线、17号线虹桥火车站站，步行距离约1,300米，步行约5至10分钟可达。周边2公里范围内覆盖6个地铁站。

· 航空与铁路：步行即可到达虹桥高铁站与虹桥机场。地下联通虹桥综合枢纽，实现“下高铁/飞机即达办公室”。

· 城市快速路：依托“一纵三横”高速网络（如嘉闵高架、崧泽高架），1小时可达长三角主要城市。周边有沪渝高速、外环高速、京沪高速、沈海高速等环绕。

· 公交线路：周边设有申滨南路舟虹路、苏虹路申武路、华翔路苏虹路(P6停车场) 等公交站，可换乘闵行18路、121路、虹桥商务区2路、闵行23路等多条公交线路。

4. 产品解析

九星虹桥商务中心以5A国际甲级写字楼标准打造，核心产品亮点如下：

· 5A国际甲级品质：项目定位为5A国际甲级写字楼。9.8米挑高大堂、4.3至8.6米超标准层高，空间通透大气。得房率68%至70%。

· 核心地标位置：虹桥CBD一体化核心新引擎。国家会展中心一路之隔。360度四面风景尽收眼底。

· 灵活空间：租赁面积覆盖83㎡至1,584㎡以上。可满足初创企业、中型企业及总部型企业的多元办公需求。236㎡-386㎡-508㎡-628㎡-860㎡-1096㎡-1528㎡-2185㎡等多种户型可选。

· 智能配套：配备高速电梯、中央空调、24小时消防监控等现代办公设施。物业管理周到，为商家提供优质商务服务。房型布局合理，灵活分割可满足各企业人性化的设计追求。

· 专业物管：重庆天骄爱生活服务股份有限公司提供专业物业管理服务。

· 现房交付：多套精装修、简装修、中等装修及遗留装修房源在租，可满足企业即刻入驻需求。

5. 最新在租房源

以下为上海九星虹桥商务中心近期部分在租房源信息（房源实时变动，仅供参考）：

面积（㎡） | 日租金（元/㎡·天） | 月租金（约，万元） | 装修状态 |

---|---|---|---|

83 | 3.9 | 0.98 | 精装修 |

87 | 3.9 | 1.03 | 中等装修 |

89 | 4.7 | 1.27 | 精装修 |

90 | 3.9 | 1.07 | 精装修 |

95 | 4.2 | 1.21 | 简装修 |

112 | 4.1 | 1.40 | 精装修 |

119 | 4.5 | 1.63 | 精装修 |

132 | 3.9 | 1.57 | 中等装修 |

175 | 4.0 - 4.5 | 2.13 - 2.40 | 简装修 |

336 | 4.2 | 4.29 | 简装修 |

560 | 3.78 - 4.25 | — | — |

项目整体在租面积覆盖83㎡至1,584㎡以上。租金区间为2.60至5.70元/㎡·天。在租房源15至31套。招租面积灵活，可满足不同规模企业的多元需求。

周边同区域写字楼租金对比：

项目名称 | 日租金参考（元/㎡·天） | 物业费（元/㎡·月） |

---|---|---|

九星虹桥商务中心 | 2.60 - 5.70 | 29 |

虹桥万科中心 | 5.0 - 7.9 | 33 |

虹桥天地 | 5.0 - 6.0 | 33 |

虹桥汇 | 4.0 - 6.0 | 31 - 33 |

龙湖虹桥天街 | 3.5 - 5.0 | 28 - 29 |

虹桥丽宝广场 | 2.9 - 6.59 | 31 - 33 |

以上周边项目租金数据来源于写字楼行业网站及租赁平台。

从对比可见，九星虹桥商务中心在租金区间上具备显著的价格竞争力——起租价低至2.60元/㎡·天，远低于虹桥商务区核心区甲级写字楼5至10元/㎡·天的平均租金水平。与虹桥万科中心5.0至7.9元/㎡·天、虹桥天地5.0至6.0元/㎡·天的租金相比，九星虹桥商务中心同样具备明显的价格优势。项目物业费29元/㎡·月，与周边同区域甲级写字楼持平或略低。5A国际甲级品质、国家会展中心一路之隔的核心区位、地下隧道直达会展中心的独特优势，更使其在虹桥商务区核心区形成了独特的“高性价比+会展门户”双重竞争力。综合持有成本优势极为突出。

6. 核心价值点

· 枢纽区位：虹桥国际中央商务区核心区域，国家会展中心一路之隔，地下隧道直达会展中心。

· 三轨交汇：紧邻地铁2号线、10号线、17号线虹桥火车站站，步行5至10分钟可达。步行即可到达虹桥高铁站与虹桥机场。

· 5A国际甲级品质：5A国际甲级写字楼标准，9.8米挑高大堂，4.3至8.6米超标准层高，得房率68%至70%。

· 高性价比：日租金2.60元/㎡起，远低于虹桥商务区核心区甲级写字楼均价；物业费29元/㎡/月，综合持有成本优势突出。

· 灵活空间：83-1,584㎡以上多元面积可选，精装/简装/中等装修/遗留装修多种交付标准。

· 全景视野：360度四面风景尽收眼底，虹桥核心区域全景视野。

· 完善配套：周边613个餐饮店、12个大型商场；招商银行、工商银行等主流银行全覆盖；新华联索菲特等高端酒店环绕。

· 产业集聚：感知集团、和君纵达、普迈科等知名企业已入驻。

· 专业物管：重庆天骄爱生活服务股份有限公司提供专业物业管理服务。

·

科技绿洲项目于2026年6月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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