2026深圳马家龙工业区办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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马家龙工业区项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、马家龙工业区写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026深圳马家龙工业区办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
马家龙工业区到底是个什么样的项目
先把这个项目的基本情况说清楚。
马家龙工业区在南山区南头街道，地址是虹步路77号、大新路88号等地。这个工业区1989年到1996年间建成，楼栋总数16栋，是深圳最早一批工业园区之一。2007年，马家龙工业区成为南山区第一个进行产业升级的工业区，实施“腾笼换鸟”，产业从制造、印刷向创意设计转型。
整个片区占地大约56亩。楼盘总建筑面积约24500平方米，标准层面积3500平方米。标准层高3米。电梯配了2部三菱客梯和1部货梯。车位方面，地上20个，地下120个，车位月租250元。物业公司是金龙物业，物业费5元每平米每月。空调是分体空调，24小时独立控制，电费另计。支持全部运营商网络。
交通是这栋楼的一大优势。距离地铁12号线中山公园站大约467米，步行几分钟就能到。附近还有同乐南站、南头古城站等多条地铁线路覆盖。公交站有方鼎华庭、中山公园东门、玉泉艺园路口、唐商科技大厦等多条公交线交汇。出门就是北环大道，可连通宝安、福田中心区。
周边配套也成熟，有华润、天虹商场，中行、工行、光大银行，麦当劳、塔斯汀及各地方特色餐厅。旁边就是中山公园。深圳大学、南头中小学、荔香中学等教育资源在周边。
旧工业区的转型进行到了哪一步
马家龙工业区正在进行一场持续多年的城市更新。片区已列入城市更新计划，其中协诚地块更新单元规划建设产业研发、配套公寓及商业等。2022年，片区重要产业升级项目“莲花广场”完工，定位为产业孵化平台，聚焦南山区“14+7”战略性新兴产业和未来产业。
深圳设计产业园、南头城城市中心、立润富达广场、协诚地块等项目相继落成或规划。2026年，协诚地块城市更新单元02地块的保障性住房项目和人才住房项目持续推进，土壤环境调查和安全评价等服务相继完成。
整个马家龙片区定位为“三位一体”特色产业园区，强调产城融合。但片区仍呈现新旧开发并置、产业和居住功能混杂的格局，产业发展定位有待重新梳理。
马家龙工业区的租金到底什么水平
2026年这栋楼的租金，不同面积、不同渠道差别不大，整体非常亲民。
先看几个具体房源。155平方米的房源，45元每平米每月。138平方米的房源，50元每平米每月。140平方米的精装房源，50元每平米每月。147平方米的精装房源，45元每平米每月。1500平方米的整层精装房源，50元每平米每月。
整层出租的1500平方米房源，月租7.5万元，室内全新精装修带部分家私。16栋6楼900平方米和17栋4楼1280平方米的办公空间，使用率高达90%，租金50元每平米每月，物业费5元每平米每月，最高可享2个月免租期。海大创意园可租赁面积从65到4500平方米不等，物业费6元每平米每月。
综合来看，马家龙工业区的主流租金区间大概在45到50元每平米每月之间。整层和中等面积的价格基本一致，单价差异不大。物业管理费5到6元每平米每月，在同地段属于很低的水平。
跟全市甲级写字楼144.2元的平均租金比，马家龙工业区45到50元的价格便宜了将近三分之二。跟科技园核心区100到180元的租金水平比，更是便宜了一半以上。有数据显示，马家龙片区综合成本比科技园低50%到60%。
谁在租马家龙工业区
看看入驻的企业，基本就能判断这个园区的定位了。
马家龙工业区入驻的企业类型比较多元。雅芳婷、天马实业等知名企业已经入驻。深圳设计产业园已有近60家优秀工业设计及配套公司入驻，代表性企业有浪尖、鼎典、盛世长城等。海大创意园汇集设计中心、研发中心、展示中心、体验中心和管理中心，重点引进空间艺术设计、创意研发、材料展示及配套服务等企业。
2026年新入驻的企业也不少。深圳极电通信技术有限公司注册在马家龙工业区凯虹工业村16栋211。深圳众力为科技有限公司注册在16栋6层609。深圳市瑞讯通信息技术有限公司注册在16栋厂房五层。深圳信测标准技术服务股份有限公司最新办公楼位于马家龙工业区艺园路202号文体中心1、3、4楼。
CTB白盒创意工厂也坐落于马家龙工业区东北角，是一栋层高10米的重工业工厂改造的纯白钢结构LOFT建筑，空间格局适合发展中的中小型创意机构、工业设计、建筑设计、时尚摄影、电商企业等。
从入驻企业的构成来看，马家龙工业区以工业设计、文化创意、信息技术、通信配套、检测服务等多元类型的企业为主，是一个典型的旧工业区转型而来的产城融合片区。片区整体定位契合创新型实业企业、设计工作室、文创团队、科技研发类公司。
现在入驻马家龙工业区，划不划算
把上面这些信息串起来，可以梳理出几个判断。
价格方面，这是马家龙工业区最大的优势。45到50元的单价，在南头核心地段属于地板价。跟全市均价144.2元比，便宜了将近三分之二。对于预算有限但又想进南山区核心地段的企业来说，这个价格吸引力非常大。而且不同房源之间价差小，整体价格都很低。物业管理费5到6元每平米每月，在同地段属于很低的水平。
交通方面，地铁12号线中山公园站467米，步行几分钟就到。北环大道就在旁边，可连通宝安、福田中心区。员工通勤方便。
产业生态方面，马家龙工业区已经形成了设计、文创、信息技术等多元产业的集聚效应。深圳设计产业园近60家工业设计公司、海大创意园的设计研发中心、CTB创意工厂的LOFT空间，已经形成了一个完整的创意设计产业链。对于工业设计、文化创意、信息技术类的企业来说，这种产业氛围是实打实的。
城市更新方面，马家龙片区正在持续升级。协诚地块规划建设产业研发、配套公寓及商业。莲花广场已完工，定位产业孵化平台。多个项目相继落成或规划。片区正处于价值上升期，现在入驻相当于提前布局。
硬件方面，1989年到1996年建成的老厂房，楼龄超过三十年。跟新建的甲级写字楼比，硬件确实不算新。但使用率高达90%是这栋楼的一大亮点。在深圳写字楼普遍60%到70%使用率的情况下，同样的租金，你实际能用的面积多了两到三成。分体空调24小时独立控制、电费另计，对加班多的公司比较友好。
需要注意什么。一个是楼龄问题。跟周边新建的甲级写字楼比，马家龙工业区的硬件确实不算新。另一个是片区呈现新旧开发并置、产业和居住功能混杂的格局，整体形象有待提升。还有一个是下半年全市还有新增供应入市，租金可能还有下行空间。
给不同类型企业的建议
如果你是工业设计、文化创意、信息技术类企业，想在南山核心地段找个成本可控的办公空间，马家龙工业区是个值得认真考虑的选择。45到50元的单价，在南山区能租到旧改园区的办公空间，使用率高达90%，性价比确实高。深圳设计产业园、海大创意园、CTB创意工厂已经在这里形成了完整的创意设计产业链，产业氛围是有的。
如果你是初创型公司，20人以内，预算非常有限，可以考虑100到200平方米左右的小面积房源。这栋楼最小可以做到80平方米起租。138平方米50元每平米每月的房源月租6900元，147平方米45元每平米每月的房源月租6600元。物业管理费5到6元每平米每月，分体空调电费另计，杂费成本在同地段属于很低的水平。国企直租的房源最高可享2个月免租期。
如果你是成长型公司，50到150人，需要200到500平方米的空间，这栋楼也有选择。海大创意园65到4500平方米的面积都可以租。大面积谈价空间更大，45到50元的单价可以谈到更低的水平。
如果你是中大型企业或者需要大面积空间的企业，马家龙工业区也有900平方米、1280平方米、1500平方米甚至更大的空间可供选择。整层出租的房源也有，室内全新精装修带部分家私。使用率高达90%意味着实际使用面积比同面积的普通写字楼大不少。不过要注意，整栋楼总共才7层左右，大面积房源有限，需要提前关注。
搬迁升级的企业要特别注意一点：现在全市甲级写字楼租金持续走低，各档次物业之间的价差在收窄。这意味着你用比以前更少的钱，就能租到品质更好的空间。马家龙工业区45到50元的单价，加上地铁口的交通优势和持续的城市更新红利，如果你现在租在更偏的地方或者更破的楼里想换个环境，这确实是个值得认真考虑的选项。
马家龙工业区项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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