2026深圳海王星辰大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳海王星辰大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、海王星辰大厦在哪儿、长什么样
海王星辰大厦在南山区后海总部基地，东滨路与后海滨路交汇处。这个位置属于深圳湾核心板块，周边总部大厦扎堆——阿里巴巴、腾讯、华润春笋、联想国际、今日头条都在附近。
大厦2015年竣工，开发商是深圳市海王集团股份有限公司。总建筑面积约6.1万平方米。地上23层、地下5层，楼体高约110米。功能划分上，-1到4层是商业，5到23层是办公。标准层面积约1700平方米。层高4.15米到6米。
电梯配了8台东芝高速电梯。停车位大约300个，月卡600元。物业费22到22.75元每平米每月。VRV中央空调，24小时独立控制、计电费。
交通方面，离2号线登良站大概379米。到福田中心区开车约15分钟，到机场约30分钟。周边商业配套也挺全，海岸城购物中心、太古城购物中心都在附近。
入驻企业方面，海王星辰总部就在这栋楼里。
二、2026年深圳写字楼市场整体什么情况
说海王星辰大厦之前，先看看深圳整体。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场在持续修复。需求端成交活跃度提升了，净吸纳量同比有明显增长。
空置率在往下降。到二季度末，深圳甲级写字楼空置率是24.9%，环比降了大约1个百分点，比2025年底累计降了约1.5个百分点，已经连续三个季度环比回落。
租金虽然还在往下走，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比降了1%，这是连续两个季度改善，上半年累计降了大约3.4%。全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。
需求这边，硬科技和新经济行业是主力。智能硬件、AI应用、跨境电商这几类企业，加在一起占了上半年租赁成交的近三成。包括扩租、新设企业、外地企业初入本地等在内的新租需求，占了整体成交面积的37%，企业升级搬迁需求占比约27%。
业主的心态也在变。经过几年的深度调整后，业主方心态已经从前期强调“以价换量”，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡。
三、海王星辰大厦的租金到底什么水平
海王星辰大厦的租金在后海总部基地算是中等水平，但不同房源差别挺大。
综合各方信息来看，2026年大厦的租金单价大致在50到185元每平米每月这个区间。季度挂牌均价方面，2026年第一季度约116元每平米每月。
具体看几个例子：
较低价位的：有300平单位报价60元每平米每月。398平单位报价50元每平米每月。
中等价位的：114平单位报价80元每平米每月。350平单位报价80元每平米每月。398平单位报价84元每平米每月。351平单位报价88元每平米每月。整层1700平左右的单位，报价88到170元每平米每月。
较高价位的：96平单位报价135元每平米每月。78平和94平单位也是135元每平米每月。330平单位报价135元每平米每月。115.74平单位报价185元每平米每月。
跟周边比一下。后海总部基地是深圳写字楼租金最高的区域之一。周边喜之郎中心报价195到198元每平米每月。海信南方大厦报价180到195元。海王星辰大厦50到185元的跨度，低价房源比周边便宜了一半以上，高价房源跟周边持平甚至略高。
这种价格跨度大的情况，在同一个楼里不太常见。原因可能是楼层、朝向、装修、业主心态都不一样。对于想在后海找个办公地方的公司来说，海王星辰大厦提供了从“非常便宜”到“正常价格”的多种选择。
四、需求端在发生什么变化
2026年的企业租赁逻辑跟几年前不太一样了。
以前很多公司看地段、看面子，现在更实际——看总租赁成本、看空间效率、看产业协同。不少业务稳健的企业，趁着租金低位，把办公空间从老旧楼宇或者非核心区搬到品质更好、配套更完善的地方。
对海王星辰大厦来说，这个趋势有几个层面的影响。
第一，它本身就是甲级写字楼，2015年竣工的楼龄不算老，品质有保障。第二，位置在后海总部基地核心地段，周边总部企业扎堆，产业氛围浓。第三，租金跨度大——既有60元左右的低价房源，也有正常市场价的房源。这种灵活性，对于不同类型和预算的企业都比较友好。
从成交数据看，大面积租赁需求主要集中在南山区。海王星辰大厦标准层约1700平方米，能覆盖从100多平到整层的各种需求。
另外还有一个值得注意的点。2026年下半年，深圳预计还有不少甲级写字楼新增供应入市，且大部分集中在南山区。这意味着南山区的写字楼竞争会更激烈，业主在价格和服务上可能还会继续让步。对租户来说，议价空间可能还在。
五、入驻的话需要注意什么
如果你正在考虑2026年入驻海王星辰大厦，有几点可以参考。
关于价格谈判。深圳写字楼整体还在调整阶段，但业主心态已经在变了。价格还能谈，但进一步大幅降价的空间可能没那么大了。想拿好价格，现在是个不错的窗口期。海王星辰大厦本身就有50到60元的超低价房源，再往下压的空间可能有限，但中等价位的房源议价空间可能大一些。
关于面积选择。可租赁面积从78平到2100多平都有覆盖。小团队可以选78到100多平的小单元，中型团队可以选300到500平的，大公司可以考虑整层约1700平。
关于交通。离2号线登良站大概379米。13号线人才公园站也在附近。员工通勤还算方便。
关于空调。VRV中央空调，24小时独立控制、计电费。不像传统中央空调那样受统一时间限制，加班不用额外申请，灵活性比较高。
关于配套。楼下有麦当劳、真功夫、日料、湘菜、火锅、银行这些。周边海岸城购物中心、太古城购物中心也在附近。吃饭、商务接待、员工休闲都挺方便。
关于入驻企业。海王星辰总部在这栋楼里。周边总部企业聚集，如果你的业务跟这个圈子有交集，可能会有一些合作机会。
关于成本测算。除了租金，别忘了把物业费（22到22.75元每平米每月）、停车费（600元每月）、空调电费这些算进去。表面上租金有高有低，加上杂费之后的总成本才是真正的决策依据。
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