2026深圳永合科技大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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永合科技大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳永合科技大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、项目在哪，是个什么楼
永合科技大厦在深圳市南山区科技园北区朗山路25号。具体位置是朗山路与科技北一路交界处，属于科技园北区的核心地段。这地方周边有朗山路西站（84米）、直升机场站（208米）等多个公交站，距离规划中的地铁15号线朗山路站大约335米。
项目2017年10月竣工，总用地面积约2.48万平方米，总建筑面积4万平方米，包含三栋现代化办公楼。地上6层，地下2层停车场。标准层高3.4到3.5米。开发商是深圳市永合实业有限公司，物业公司是永合物业管理有限公司，物业费10元/平·月。
电梯配了4部，空调是大金中央空调，24小时开放，按实际用电计费。网络三网通用。车位在地下两层，月租金350元。
这栋楼的一个特点是低密度——总共只有6层。和那种几十层高的摩天写字楼不一样，这里属于园林式办公氛围，带全新落地窗设计。大厦定位是集科技研发、商务办公、产业孵化于一体的综合性创新平台。
入驻企业包括永合物业管理有限公司、深圳市瑞科福来科技有限公司、超越智能有限公司等。从工商注册信息来看，还有深圳市新唐科技有限公司、深圳蚂蚁科技控股有限公司、深圳市艾廸尔科技有限公司、深圳市益科鑫科技有限公司等企业在这里办公。整体以科技研发、软件、电子类公司为主。
二、2026年租金：60到85元是主流，大面积更便宜
永合科技大厦2026年的租金，从搜到的房源数据来看，单价范围在60到85元/平·月之间。
具体举几个例子。165平的单位，60元/平·月。176平的单位，65元/平·月。185平的低层单位，80元/平·月。185平的高层单位，85元/平·月。2000到6000平的大面积，75元/平·月。3783平的大面积，78元/平·月。
从这些数据能看出两个规律。
面积越大单价越便宜。 165平60元，185平80到85元，2000平以上75到78元。大面积的平均单价反而比中等面积便宜。这跟大多数写字楼的情况一样——大面积户型没那么好租，业主愿意在单价上让步来加快去化。
楼层也有影响。 低层80元，高层85元，差了5块钱。视野好的楼层贵一些，这是正常的市场规律。
和全市比，价格明显偏低。 截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。永合科技大厦60到85元的单价，连全市均价的一半都不到。科技园北区同类型的产业园和写字楼，周边1公里范围内相似户型均价大约61.31元/平·月，永合科技大厦的价格基本在这个范围里。
租金跌幅在收窄。 2026年上半年，深圳甲级写字楼租金环比跌幅连续两个季度收窄，二季度收窄至1.0%，上半年累计下跌约3.4%。仲量联行华南区董事总经理李文杰说，经过近几年的市场深度调整，业主方心态已经从“以价换量”转向寻求去化和价格之间的审慎平衡，进一步大幅降价的意愿有所减弱。
永合科技大厦60到85元的单价，在科技园北区属于中等偏下水平。考虑到它是2017年竣工、甲级写字楼标准、低密度园林式办公环境，这个价格确实有竞争力。
三、谁在租，需求什么样
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求在持续修复。二季度净吸纳量环比和同比都有明显增长。全市空置率连续三个季度回落，截至二季度末是24.9%。
谁在租？以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，是上半年最活跃的租赁需求来源，合计租赁面积大约占总成交的30%。智能硬件受端侧AI和具身智能商业化提速驱动，进入了产品迭代和产能扩张周期。AI领域正加速向场景渗透，金融、教育、医疗等垂直行业的应用在落地。跨境电商进入了全球化运营深耕阶段。
大面积租赁需求主要集中在新兴商务区和靠近产业集聚区的地方。二季度1000平方米以上的租赁成交里，大约一半在南山区。
永合科技大厦所在的科技园北区，正好踩在这个趋势上。项目周边紧邻深圳大学、清华大学深圳研究院，汇聚了华为、腾讯等科技巨头。大厦本身的定位就是“科技赋能、绿色生态”，楼内已经有科技研发、软件、电子类的公司入驻。这种产业聚集效应，对科技类公司来说是实打实的吸引力。
不过要注意一个事。2026年下半年，深圳预计还有大量新增甲级办公物业入市。虽然短期供给压力有所缓解，但中长期供应压力仍居高不下。
四、现在入驻，划算吗
租金方面，价格是最大的吸引力。 60到85元/平·月的单价，在科技园北区不算贵。同样的地段，周边很多写字楼都比这个贵。如果你的团队对成本比较敏感，永合科技大厦值得重点考虑。
户型选择上，覆盖面很广。 从165平到6000平都有。小团队可以租165到200平的单位，60到85元。中型公司可以租300到500平的单位，价格差不多。大型企业可以直接租2000平以上的大面积，75到78元。不同规模的团队都能找到合适的空间。
行业匹配度方面，科技类公司最对路。 大厦本身就是科技研发和产业孵化定位，楼内已经有软件、电子、科技研发类的公司入驻。如果你是做AI、智能硬件、软件开发的，或者需要做研发和轻型生产的企业，这里的环境和氛围比较合适。
低密度园林式办公是个特点。 总共只有6层，不像高楼那样拥挤。全新落地窗设计，绿化覆盖率超30%，有空中花园。对于不喜欢高楼压迫感、希望办公环境舒服一点的公司来说，这是个加分项。
独立空调是个实用配置。 大金中央空调24小时开放，按实际用电计费。对于需要加班或者周末办公的企业来说，不用看物业的脸色，灵活性比限时空调好多了。
不过也要留意几个事。
第一，大厦只有6层，属于低密度园区型办公楼。和那种几十层高的甲级写字楼比，视野和气势肯定不一样。但好处是没那么拥挤，上下班不用排长队等电梯。
第二，离现有地铁站不算特别近。到1号线深大站大约2.2公里，步行比较远。但规划中的地铁15号线朗山路站离项目大约335米。目前主要靠公交和自驾，朗山路西站84米、直升机场站208米。开车上北环大道和深南大道很方便。
第三，物业费10元/平·月，加上租金60到85元，综合成本在70到95元左右，依然很便宜。
第四，下半年供应压力仍在。 2026年下半年南山区有大量新增供应入市，短期内租金大幅反弹的可能性不大。这意味着你现在去谈，业主的议价空间应该还在。
综合来看，永合科技大厦最大的优势就是价格低、环境舒服——60到85元/平·月在科技园北区很有竞争力，低密度园林式办公在写字楼里也不多见。如果你的团队是科技类公司、对成本敏感、不介意离地铁稍远、而且喜欢低密度办公环境，这里值得认真看看。165到6000平的面积段选择比较多，60到85元就能拿下。市场还在修复阶段，业主的议价空间还在，谈个免租期或者争取一些装修补贴，都是有可能的。
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