2026深圳荣超城市中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳荣超城市中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：华强南双地铁口的“2016年新楼”
荣超城市中心在福田区福华路30号，推广名叫荣超城市春天大厦。这栋楼有个很实在的优势——它是华强北—华强南片区鲜有的高品级新写字楼。2016年6月竣工，到现在正好十年，在福田写字楼里算是比较新的了。
项目是荣超城市春天花园综合体的商务核心，集甲级写字楼、商业裙楼及高端住宅于一体，总建筑面积约16.15万平方米。写字楼部分约2.53万平方米。建筑高度106.95米，地上26层、地下3层。
硬件方面有几个挺能打的地方。标准层面积约1039到1520平方米。层高3.85米。最亮眼的是得房率高达75%——福田大部分甲级写字楼得房率也就65%到70%，花同样的钱，你能用的空间多出一大截。
电梯配了5部原装进口三菱客梯和1部货梯。停车位738个。物业是荣超物业，国家一级资质。物业费28元/平方米·月，含空调和工作时段供应。空调是VRV中央空调，周一至周五8：00到18：00开放，空调加时费只要0.1元/平方米·月，而且没有最小开启面积限制——对经常加班的企业来说，这个政策比那些按小时收高价加班费的楼友好得多。
交通是这栋楼的一大杀手锏。距离地铁11号线福星站约106米，步行2分钟。距离7号线赤尾站约500米。距离1号线华强路站约600米、2/7/8号线华强北站约600米。双地铁口加多条线路覆盖，员工上下班极其方便。约500米可及深南大道与滨河大道两大城市主干道。
二、租金走势：160到230元，比福田中心区同地段便宜一大截
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降了3.4%。距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米·月。
空置率在阶段性回落。2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。一季度全市净吸纳量达到10.4万平方米，为近五年同期最优水平。
那荣超城市中心什么价位？2026年的数据有几个口径。
有平台显示整体租金区间为160到230元/平方米·月。保租房源160元起，散租90到120元。也有平台显示平均租金192.5元。180到230元/平方米·天的说法也有。
综合看下来，荣超城市中心2026年的实际租金大概在160到230元/平方米·月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，起步价160元比全市均价高了约11%。但关键得看跟谁比——福田中心区同地段的优质甲级写字楼租金普遍在280到380元/平方米·月。荣超城市中心160到230元的价格，比福田中心区同地段便宜了30%到50%以上。
有几个变化值得注意。第一，散租90到120元的价格在前几年是很难看到的——这说明即使是华强南双地铁口的甲级新楼，也在跟着市场大行情往下走。第二，VRV中央空调加时费只要0.1元/平方米·月，没有最小开启面积限制——对经常加班的企业来说，运营成本比那些按小时收高价加班费的楼友好得多。第三，28元/平方米·月的物业费已经包含了空调费和工作时段供应——综合算下来，每月的固定支出比很多同档次写字楼要低。戴德梁行的数据显示租金仍在延续下行趋势。现在去谈价格，租户的议价空间比前几年大得多。
三、需求变化：谁在租荣超城市中心
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有一个明显的趋势：需求在回暖，空置率在回落。戴德梁行的报告显示，一季度TMT行业以27.2%的占比位列各行业之首，已连续多个季度位居租赁成交榜首。高科技产业正成为支撑深圳写字楼去化的核心驱动力。一季度，TMT与专业服务业合计占比超过50%。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。荣超城市中心作为华强南双地铁口的甲级新楼（2016年竣工），正是这类“升级搬迁”需求的重点目标之一。
回到荣超城市中心本身。这栋楼的入驻企业名单相当亮眼——中国建设银行、民生银行、联合证券、摩根大通等知名企业已入驻。项目地处华强南电子产业核心区，是深圳传统电子市场与新兴科技企业交汇点。金融机构汇聚。整体来看，荣超城市中心已形成“金融+科技+商贸”的多元化楼宇产业生态，与华强北—华强南片区的产业定位高度吻合。
四、入驻建议：现在租荣超城市中心划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租荣超城市中心，值不值得？
先说价格。160到230元/平方米·月的租金区间，在华强南片区确实有竞争力。对比福田中心区同地段甲级写字楼280到380元/平方米·月的普遍水平，荣超城市中心的价格便宜了30%到50%以上。而且全市租金还在往下走——戴德梁行的数据显示租金仍在延续下行趋势。加上业主普遍提供一定的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈得多。
再说空间和硬件。从98平方米到2000平方米都能安排。从几个人的小团队到上百人的公司，都能找到合适的面积。75%的得房率是这栋楼最大的亮点之一——花同样的钱，你能用的空间比大部分写字楼多出5到10个百分点。3.85米的层高，办公不会觉得压抑。5部原装进口三菱高速电梯，上下班高峰期基本不用等。
运营成本是这栋楼很大的加分项。物业费28元/平方米·月，已经包含了空调费和工作时段供应。VRV中央空调支持分区独立控制，可24小时灵活开启。空调加时费只要0.1元/平方米·月，没有最小开启面积限制——对经常加班的企业来说，这个政策比那些按小时收高价加班费的楼友好得多。停车位738个，非固定车位1000元/月、固定车位1800元/月。
交通是这栋楼最大的加分项。双地铁口——11号线福星站步行2分钟。多条地铁线路覆盖。员工上下班极其方便，客户来访也容易找。约500米可及深南大道与滨河大道两大城市主干道。约380米可达深圳中心公园。北面紧邻华强北，西面临近福田中心区。
政策方面，大厦支持工商注册、红本备案。对于需要注册公司或者变更地址的企业来说，这是个便利条件。
不过也得说几句实在话。第一，160到230元的报价虽然比福田中心区同地段便宜不少，但对预算有限的中小企业来说还是有压力的。第二，散租90到120元的价格虽然便宜，但通常是特定的小面积单元。大面积整层或景观好的高层单位价格要高不少。想拿到最优惠的价格，得多花点时间比较不同渠道的房源。第三，28元/平方米·月的物业费虽然含了空调，但加上租金，综合成本在华强南片区还是属于中上水平。第四，大厦虽然有裙楼商业配套，但华强南片区的整体商务氛围跟福田CBD核心区还是有一定差距。如果你对纯写字楼的商务氛围有特别要求，可能需要实地感受一下。
综合来看，如果你是一家注重交通便利性、对得房率有要求、希望在华强南核心区拥有一座甲级写字楼的企业——特别是金融、科技、商贸类的公司——荣超城市中心目前的硬件水平和入驻企业圈层都值得认真看一看。全市租金还在往下走，加上业主的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈。
如果你是预算有限的中小企业、初创公司，或者对楼宇档次要求没那么高，那90到120元的散租价格确实很有吸引力。如果你更看重“在华强南核心区、双地铁口的位置拥有一座甲级写字楼、和摩根大通及建设银行做邻居”，那荣超城市中心目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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