2026上海南洋1931办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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南洋1931项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海南洋1931办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼在哪，什么来头
南洋1931在徐汇区裕德路165号。位置在徐家汇和万体馆商圈的交界处，属于徐汇内环核心地段。
这栋楼是2017年6月竣工的甲级写字楼。由上海南洋电缆集团置业有限公司开发，物业是上海高力国际物业服务有限公司在管。建筑设计由美国Gensler建筑设计事务所操刀，10米挑高大堂，全玻璃幕墙外立面。
整栋楼地上12层、地下2层，总建筑面积约5.16万平方米，其中办公面积约2.8万平方米，自带约2万平方米的商业体量。标准层面积约1900平方米，精装后净高3.1米，得房率约70%到73%。
大厦名字致敬1931年创立的“南洋电缆”，铭记上海民族工业的发展历史。
入驻企业包括南洋电缆集团有限公司、哥伦比亚、华硕电脑、同方威视、西尔格等。
二、租金到底什么水平
2026年上半年，南洋1931的租金报价跨度比较大，不同来源的数字不太一样。
有数据显示租金在3.8到4.8元/平/天。也有平台显示4.0到4.5元/平/天。还有信息显示5.8到6.7元/平/天。主流成交价集中在5.0到5.5元/平/天。另外，大面积的整层房源报价有到6元的。整体来看，大部分房源在4到6元这个区间。
具体看几个在租的房源。277平米报价4.5元/平/天。604.9平米的精装修房源报价5.3元/平/天。1889平米的整层高区房源报价6元/平/天。还有100到200平米的房源报价6.3元/平/天。
物业费32到33元每平米每月。车位一共203个，车位月租金1100到1600元。空调是VRV中央空调系统，租户可以24小时独立控制，不用加班申请。
对比一下市场整体情况。2026年上半年，上海全市甲级写字楼的租金报价是每月每平方米237.2元，折合每天大概7.9元。南洋1931的租金比全市平均水平低不少。跟徐家汇核心地段的港汇恒隆广场、徐家汇中心ITC（7到11块）比，南洋1931的价格优势很明显。可以说是徐家汇商圈里性价比很高的一栋楼。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年上海写字楼市场有几个关键数字。
需求端：上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。另一份报告显示甲级写字楼净吸纳量44.5万平方米，已经超过了2025年全年的水平。需求在持续回暖。
空置率：受新增供应集中入市影响，上半年上海办公室市场空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。2026全年预计新增供应量达76.1万平方米。供应还在增加，空置压力还在。
租金：上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至每月每平方米158元。“以价换量”还是主流。
简单总结：看楼的人多了，签约的也多了，但租金还在往下走。这就是市场现在的状态。
供应端：上半年有8个新项目入市，新增供应约73.3万平方米，其中徐汇区也有新项目入市。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
需求从哪里来：金融业需求居首，TMT行业也很活跃。
四、南洋1931在这个市场里是什么位置
南洋1931有几个特点值得单独说。
交通是五轨交汇。地铁1号线、4号线上海体育馆站步行5分钟。地铁3号线、4号线、9号线宜山路站步行约470米。1、3、4、9、11号线五条轨交环绕。紧邻内环高架和沪闵高架，3分钟车程就能上内环。员工通勤非常方便。
次新楼宇，硬件不错。2017年竣工的，在徐家汇商圈算比较新的楼。3.1米净高、VRV独立空调、LOW-E玻璃幕墙，硬件品质比周边很多老牌写字楼好。屋顶还有生态花园。
自带2万方商业配套。楼里自带了盒马鲜生、星巴克、无印良品、胡桃里音乐酒馆等50多家品牌。员工吃饭、买咖啡、商务宴请下楼就能解决。周边10分钟步行圈还有25家快餐、5家银行、26家酒店。
物业费偏高。33元每平米每月的物业费，比周边光启城27.5元、飞洲国际21到25元都要高。以300平米算，一年物业费多出2到4万。这个固定成本要算清楚。
有政策补贴。根据2026年徐汇区企业扶持政策，入驻南洋1931的数字化贸易、生命健康及高新技术企业，符合条件可以直接享受区级租金补贴的自动核算与下拨。入驻企业还可以根据季度纳税表现申请年度租金预退计划。
五、给考虑入驻的企业一些实在的建议
如果你是10到30人的小团队
南洋1931有100到200平米左右的小面积房源。月租金按4到5块算，100平米大概1.2到1.5万。对于需要在徐家汇核心地段有个像样办公室的初创公司、办事处来说，这个成本在徐家汇算友好的。而且VRV空调24小时独立控制，加班不用额外申请。
如果你是科技、数字贸易、生命健康类公司
这三类是徐汇区重点扶持的行业，可以享受租金补贴的自动核算与下拨。产业政策是实打实的优惠，符合条件的可以省一笔钱。
如果你是30到50人的中等规模团队
南洋1931有300到500平米左右的房源。604.9平米的精装修房源报价5.3元/平/天。对于需要升级办公环境、提升品牌形象的中型企业来说，这个面积和价格组合在徐家汇比较有竞争力。而且楼里自带商业配套，员工满意度会高一些。
如果你对成本比较敏感
南洋1931的租金在徐家汇算便宜的，但物业费33块偏高。算总账的时候把物业费算进去。如果预算有限，可以看看周边物业费更低的选项，或者跟业主谈的时候尝试争取物业费优惠。
谈租约的时候注意什么
现在市场整体对租户有利。全市租金在往下走，“以价换量”是主流。几个可以谈的条件：
· 租金：4到6元的报价区间比较大，说明业主定价灵活。大面积、长租约的情况下可以往下谈。有信息显示大面积及低区房源成交价存在约0.5元/平/天的议价空间
· 免租期：装修免租期一般都可以谈
· 物业费：33块偏高，可以尝试争取优惠或部分计入租金抵扣
· 政策补贴：符合条件的数字化贸易、生命健康、高新技术企业，主动问一下租金补贴的申请流程
六、周边可以对比的选项
如果觉得南洋1931的物业费偏高或者位置不太合适，徐家汇、万体馆板块还有几个选项：
· 光启城办公楼：租金2.8到3.5元，物业费27.5元，比南洋1931便宜
· 飞洲国际大厦：租金水平相近，物业费21到25元，比南洋1931低
· 徐家汇中心ITC：租金7到11元，新竣工的楼，硬件最新，但贵不少
· 港汇恒隆广场：租金7块左右，同样在徐家汇核心位置
南洋1931的租金在这些楼里处于中低位置，但物业费偏高。多走几家对比一下总成本，心里有数。
七、几个需要想清楚的事
第一，南洋1931最大的卖点是“徐家汇核心+次新楼宇+自带商业”。5条地铁、2017年竣工、2万方商业配套，这三样加在一起，在徐家汇确实不多见。
第二，物业费33块是硬支出。比周边同品质写字楼贵一截。算成本的时候别只看租金，把物业费也算进去，看总账。
第三，政策补贴对特定行业是实打实的优惠。如果你是数字化贸易、生命健康、高新技术企业，主动了解一下免申即享的流程。
第四，整个市场还在供应高峰期，2026、2027年新增供应不少。租金短期内不太可能快速上涨。所以不用太着急做决定，多看几家，多谈几家，心里有底。
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