2026上海长宁科技大楼办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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长宁科技大楼项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海长宁科技大楼办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、长宁科技大楼是一栋什么样的楼
长宁科技大楼在长宁区天山支路201号，天山商务区的核心位置。1995年1月竣工，由兆安房地产发展（上海）有限公司开发。总建筑面积约1.5万平方米，地上7层，标准层面积约2100平方米。物业类型属于商业综合体（乙级）。
层高3.3米，净高2.6米，大堂层高4米。得房率65%到80%。物业公司是上海兆安物业管理有限公司。物业费不同渠道说法差异很大，低的3.5元每平方米每月，高的30元以上，主要跟统计口径和服务内容有关。停车位一共120个左右，车位费每月400元。
交通是这栋楼的一大优势。距离地铁2号线娄山关路站约816米，步行10到12分钟。距离15号线娄山关路站更近，约191米。周边还有3号线、4号线虹桥路站，步行距离约888米。公交线路也不少，开车到延安高架和内环高架都很方便。
大楼为小面积分割，主力面积100到130平方米。电梯2部，空调有集中式中央空调和分体空调两种说法。周边配套比较成熟，有电脑城、泓鑫时尚广场、汇金百货。旁边还有芙蓉江电脑城、百盛购物中心、国美电器等。
目前入驻的企业包括上海莲涟商贸有限公司、上海百姓软件有限公司、上海越星电子科技发展有限公司、上海宏博科技发展有限公司、上海万银电子科技等。入驻的多为中小型科技和商贸企业。
二、租金到底什么水平
长宁科技大楼2026年的租金，在长宁区算是门槛很低的水平。综合多个渠道的数据来看，日租金大致在2.0到2.7元每平方米每天这个区间浮动。
具体来看，有的平台显示租金区间为2.05到2.69元每平方米每天。有的显示2.29到2.60元。有的平台显示2.29到2.69元，还有的写2.50元起。个别房源报价能到6.0元每平方米每天，但那是极少数。
具体房源数据可以看几套：
· 100平方米的房源，日租金2.50元，月租约7604元
· 110平方米的简装房源，月租6500元
· 116.7平方米的房源，月租7600元
· 104.44平方米的房源，日租金2.52元
· 还有97平方米、120平方米、130平方米等多种户型可供选择
整体来看，长宁科技大楼的面积不算大，主力户型在100到130平方米之间。按月租金算的话，不同面积的月租金从六千多到一万元左右不等。
跟周边比一下，价格优势很明显。同区域的云都虹桥大厦租金在2.8到3.52元每平方米每天，长房国际广场在4.5到7.2元每平方米每天。长宁科技大楼2.0到2.7元的报价，在天山板块确实属于最低的那一档。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。世邦魏理仕的数据显示，上半年全市租金报价较2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元；有效租金则下降了4.6%，到每月每平方米158.0元。高力国际的数据显示，二季度上海写字楼平均租金环比下降1.3%到5.7元每平方米每天。戴德梁行的数据显示，二季度全市平均租金小幅下行至6.42元每平方米每天，环比降幅1.9%。
长宁科技大楼本身报价就不高，抗跌性相对强一些。但在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上还是有谈判空间的。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端出现了明显的反弹。世邦魏理仕的数据显示，上半年净吸纳量累计31.6万平方米，同比增长83%。一季度净吸纳量环比大涨，二季度延续上行，攀升到23.3万平方米。
从行业来看，金融业以16.0%的占比排在需求第一位。基金公司需求显著回暖，私募、量化及对冲基金等细分领域扩张积极。专业服务业、零售贸易和TMT行业也是租赁成交的主力。其中TMT行业超过35%的租赁需求来自AI相关企业的新租及搬迁。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业合计租赁占比近九成。
但需求回暖的同时，供应压力依然存在。2026年上半年上海有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。二季度虽然环比回落了1.1个百分点到22.5%，但整体还是在高位。
长宁科技大楼所在的天山板块，属于长宁区传统成熟商圈。2026年一季度，长宁区有“A.F.A上海融侨中心”这样的新项目入市，增加了区域内的优质写字楼供给。截至2026年1月，全区楼宇园区载体资源总量达282处，总建筑面积约700万平方米。
机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。下半年全市甲级写字楼新增供应压力仍客观存在，预计新增供应总量约52万平方米。空置率或将维持高位区间震荡，租金短期难现趋势性回升。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场整体还是偏向租户。“以价换量”是业主的主流策略。长宁科技大楼本身的报价在2.0到2.7元之间，已经很低了。但在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上应该还有空间可以谈。
关于面积选择。 长宁科技大楼的房源以中小面积为主，主力户型100到130平方米。也有97平方米、104平方米、110平方米、116平方米、120平方米等多种选择。小面积适合初创团队、自由职业者或者小型分支机构。得房率65%到80%，看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。大楼可注册公司。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。长宁科技大楼的物业费不同渠道差异较大，从3.5元到32元每平方米每月都有。停车费每月400元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。另外空调有集中式和分体式两种说法，看房的时候需要确认清楚具体是哪一种。
关于行业适配。 长宁科技大楼是乙级写字楼，不限行业。目前入驻的企业以商贸、软件、电子科技为主。从上海整体的需求结构来看，金融、专业服务、TMT是当前租赁市场的主力。如果你的企业属于科技、商贸、专业服务这些行业，或者预算有限但想在长宁区核心地段办公，长宁科技大楼的价格优势比较明显。大楼周边有电脑城、泓鑫时尚广场、汇金百货等商业配套，吃饭购物都很方便。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于预算有限、有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
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