2026深圳高新奇科技园办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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一、高新奇科技园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026深圳高新奇科技园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行发布的2026上半年深圳写字楼及零售市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。这个数字什么概念？距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元每平米每月。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过，租金下行也带来了一个积极的变化：各档次物业之间的价差在收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。
空置率也在往下走。2026年上半年，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。受益于多元化需求释放，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。仲量联行统计口径下，截至二季度末深圳甲级办公楼空置率录得24.9%，环比下降约1.0个百分点，已连续三个季度环比回落。
从租赁需求的构成来看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%，增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。
什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
以租赁成交面积统计，TMT（科技、媒体和通信）行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，上半年合计录得租赁面积约占总成交的30%。
对于后市走向，戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用；未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
这个趋势对高新奇科技园这样的国家级孵化器园区来说，意味着什么？意味着那些原本可能在南山科技园或宝安中心区租不起好空间的科技型中小企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
二、高新奇科技园：位置、价格、配套
高新奇科技园位于深圳市宝安区新安街道留仙一路2号。园区地处宝安67区尖岗山新兴产业园内，与南山科技园仅一路之隔。紧邻广深高速同乐关，距同乐关口500米、广深高速进出口500米。从园区出发，30分钟左右即可到达深圳机场。
交通方面，园区临近地铁5号线兴东站，步行约800多米。周边2公里范围内共有3个地铁站和93个公交站，高新奇工业区公交站有多条公交线路经过。多维立体交通网贯穿深港澳与珠三角，包括广深高速、南光高速（出口直达园区）、深圳北高铁站等。
园区由深圳市高新奇科技股份有限公司投资开发，2012年正式投入运营。园区总占地面积约6万平方米，建筑面积约18万到22万平方米。现有单体建筑7栋，包括1栋综合大楼、2栋写字楼和4栋人才公寓。
租金方面，高新奇科技园的价格区间在58元到90元每平米每月之间。2026年上半年的具体房源来看：197平米房源报价68元每平米每月；198平米精装房源报价同样在68元左右；256平米精装房源报价63元每平米每月；1189平米大面积房源租金也在相近区间。物业费5到8元每平米每月。这个价格放在宝安新安片区属于中等偏低水平——比南山科技园动辄100元以上的租金要便宜不少，比宝安中心区普遍80到100元的甲级写字楼也有一定价格优势。
硬件配置方面，园区标准层高3.2米到4米。配备2部客梯。停车位316个。空调为分体空调，24小时开放。网络覆盖电信、联通、长城、铁通、移动。得房率约70%。
产业定位方面，园区定位为大前海首席创新型中小企业孵化基地。重点汇聚新一代信息技术、生物技术、新能源、新材料、节能环保、高端装备制造、文化创意等七大战略性新兴产业。园区以文化科技融合为导向，重点发展移动互联网、动漫游戏、网络游戏、文化软件及信息服务等新兴产业。推行“孵化+投贷联动”的商业模式，设立配套资金（种子基金、天使投资等），以投资入股的形式与孵化企业实行利益捆绑。
资质荣誉方面，园区已获得多项权威认定：国家级科技企业孵化器、广东省大型综合孵化创新平台、深圳市科技企业孵化器、宝安区科技桃花源、深圳市投资推广重点园区、深圳市留学人员（高新奇）创新园、深圳市创业孵化基地等。
入驻企业方面，园区现已入驻科技型企业73家。入驻企业涵盖通信设备制造、自动化科技等多个领域，包括深圳市多酷科技有限公司（通信设备制造）、深圳市得意自动化科技有限公司（台湾LOTES集团全资子公司）等。园区已构建了企业入驻及证照办理、技术转移及研发项目管理、政府政策研究及企业发展战略、商业模式及项目市场开拓、财务顾问及科技金融支持、风险投资及上市咨询等“一条龙、一站式”的科技服务体系。
配套方面，园区配套齐全，包括篮球场、羽毛球场、咖啡厅、大型超市、休闲花园等，另配套有3栋高端人才公寓。孵化楼公共配套包括4间视频会议室、2间洽谈室、1间多功能报告厅（可容纳200人）、1间贵宾接待室、1间IT机房。园区内还有超市、医疗服务站、邮局、接待中心、会议中心、报告厅、活动中心等。园区5分钟即可到达三甲宝安区人民医院，周边沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐等大型购物中心近在咫尺。
三、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，高新奇科技园适合几类企业重点考虑。
第一类是新一代信息技术、软件和AI相关企业。TMT行业占了上半年全市租赁成交的32.4%，AI企业的租赁热度一直在延续。高新奇科技园本身就是以新一代信息技术、文化软件及信息服务等为重点方向的产业园区。园区距离地铁5号线兴东站仅800多米，到南山科技园的通勤相当方便。58到90元的租金在宝安新安能拿到国家级孵化器园区的空间，加上园区“孵化+投贷联动”的商业模式和配套资金支持，对于科技型初创企业和成长期公司来说是一个务实的选择。
第二类是生物医药、新能源、新材料等战略新兴产业企业。园区重点筛选和扶持的战略新兴产业明确包括生物医药、新能源、新材料、节能环保等领域。园区已获评国家级科技企业孵化器等资质。对于需要实验室、研发环境的生物医药和新材料企业来说，园区的产业定位和配套服务有一定吸引力。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的中小企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。如果一个企业目前在一个硬件条件更差的老旧厂房或者商住楼里办公，想换个正规的科技园区提升办公环境和形象，但又不想大幅增加预算，高新奇科技园可以作为一个重要选项。58到90元的价格、国家级孵化器的园区资质、2012年建成的成熟园区——这个组合在宝安新安片区有相当强的竞争力。园区可提供的面积从100多平方米到5000平方米不等，覆盖从初创团队到成长期企业的多种需求。
需要注意的几点：第一，园区2012年建成投入使用，硬件跟近几年新建的甲级写字楼有一定差距，但3.2到4米的层高和24小时独立空调的配置在同年代园区中还算实用。第二，项目距离地铁5号线兴东站约800多米，步行要10分钟左右，对于依赖地铁通勤的员工来说不算特别方便，但比很多距离地铁站1公里以上的项目要好一些。第三，园区定位是战略新兴产业孵化器和加速器，入驻企业以科技、研发类为主，纯贸易、传统服务类企业需要确认是否适合自己的业务类型。第四，不同房源价格有一定差异，从58到90元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。
高新奇科技园项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、高新奇科技园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 高新奇科技园管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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