深圳海宁广场——4号6号线上塘站约200米,75元㎡·月起入驻龙华新城地铁上盖甲级综合体

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深圳海宁广场——4号/6号线上塘站约200米，75元/㎡·月起入驻龙华新城地铁上盖甲级综合体

1. 基本信息

深圳海宁广场坐落于深圳市龙华区新区大道1002号（新区大道与和平路交汇处东侧），是龙华新城高尚生活区与中央商务区的交汇核心。项目由深圳市潜龙实业集团有限公司开发建设，国际知名建筑设计公司美国SBA执笔设计，于2013年12月竣工，是龙华新城标志性的商住融合标杆项目。

项目总占地面积5.55万平方米，总建筑面积约24.6万平方米，由14栋26至28层高层建筑围合而成，其中包括一栋28层高档酒店式公寓，集高尚住宅、酒店式公寓、休闲商业于一体的MIX开放型国际社区。外立面采用全玻璃幕墙，融合现代简约风格与生态理念。标准层高2.9米，得房率约70%，单元开间面积49.41平方米至2200平方米不等，空间组合灵活。

物业管理由深圳市潜龙物业管理有限公司负责，物业费为8元/㎡·月，在龙华区综合体项目中处于实惠水平。写字楼电梯配置为2部客梯、1部货梯，运行高效。停车位约800-1690个，车位月租金仅200元，停车位配比充足。

空调系统采用分体式独立空调（企业自装），空调费按电费计量。网络方面，电信、联通、移动三大运营商全光纤覆盖，入驻即享高速稳定网络办公环境。

2. 区位价值

海宁广场雄踞龙华新城高尚生活区与中央商务区的交汇核心，深圳的五大城市副中心之一——龙华新城的高尚生活区内，新区大道与和平路与交汇处的东侧，与福龙路仅百米之隔。此处毗邻福龙路、新区大道等城市主干道，是龙华区最具发展活力的板块之一。

核心区位，坐拥城市发展红利。 项目地处龙华新城中央商务区，紧邻华为科技城、坂田创新产业带，享受“梅观科创走廊”发展红利。龙华区作为城市重点发展的五大副中心之一，汇聚了众多高新科技企业和服务机构，项目所在的新区大道沿线，商务氛围日益浓厚。项目自身集高尚住宅、酒店式公寓、休闲商业于一体，这种多元业态组合赋予其办公属性强大的附加值。已吸引龙华地税、橘焱胡同烧肉等优质企业入驻，形成了金融科技、高端服务等多元产业集群。

全维配套，醇熟商圈环绕。 项目自身配备1.2万㎡商业裙楼，涵盖商务简餐、咖啡茶饮等多元业态。餐饮配套方面，周边曼谷花园泰国餐厅、金湘御餐馆、鼎味城市快餐腾龙店、福龙客家王餐厅等数十家餐饮商户环绕。酒店配套方面，亚朵酒店入驻项目周边，满足企业差旅接待需求。金融配套方面，项目周边分布中国建设银行曼海宁社区支行、中国建设银行深圳水榭春天支行、中国民生银行上塘区支行、中国农业银行深圳锦华支行、北京银行ATM等多家金融机构。周边龙华地税等政务机构也在项目周边，企业工商注册、税务申报等均可高效完成。

3. 交通动脉

海宁广场拥“双地铁+高铁+高速+公交”四维立体交通网络，其轨道交通优势在龙华区写字楼市场中处于核心梯队，是标准的“地铁上盖”物业。

双地铁交汇，轨道通勤效率领跑龙华。 项目距地铁4号线、6号线上塘站仅约200米，步行约3分钟即达，属真正的地铁口物业。4号线由福田口岸向北贯通至牛湖，6号线连接光明科学城至福田科学馆，两线在深圳北站交汇，实现与5号线的全网换乘。从项目出发，6站直达福田CBD。规划中的地铁22号线、27号线未来也将形成更为密集的轨交网络。这种双地铁覆盖的设计有效规避了单线检修或运能紧张导致的通勤阻塞问题，为入驻企业员工提供了高容错率的通勤保障。

高铁枢纽一站即达，15分钟直抵香港西九龙。 深圳北站作为广深港高铁、厦深客运专线、赣深高铁、深茂高铁等多条国家级铁路干线的交汇枢纽，15分钟直达香港西九龙，30分钟可达广州南站，1小时辐射大湾区全域。项目通过地铁4号线3站即可直达深圳北站，跨城商务出行游刃有余。

高速路网快速接驳。 项目地处新区大道与和平路交汇处，与福龙路快速干道仅百米之隔，经新区大道、福龙路、南坪快速、梅观高速等城市快速干道，20-25分钟可达福田中心区及南山科技园，30分钟可达宝安国际机场。驾车出行与物流运输畅通无阻。

公交网络密集覆盖。 项目周边新区大道和平路口站、上塘地铁站等公交站点密集覆盖，B830路、B831路、B915路、M500路、M212路、M352路等20余条公交线路途经。可通达龙华全域及福田、南山等核心城区，员工通勤与客户到访均极为便利。

4. 产品解析

海宁广场以“双地铁口200米+2.9米标准层高+分体独立空调+70%得房率”为核心产品力，在龙华区写字楼市场中构建了鲜明的竞争优势。

双地铁口200米，龙华轨交效率标杆。 项目距地铁4号线、6号线上塘站仅约200米，步行3分钟即达，在龙华区甲级写字楼中处于绝对核心梯队。双轨交覆盖保证了员工从福田、南山、坂田、光明等方向通勤均可高效换乘，通勤效率直接转化为人才吸引力和业务响应速度。

49.41-2200㎡全尺度空间灵活覆盖，适配全生命周期企业需求。 项目写字楼租赁面积从49.41㎡至2200㎡全尺度覆盖，可灵活组合。面向企业办公、展示及服务的灵活空间，面积约98-2000㎡，支持灵活组合。具体在租房源面积涵盖93㎡、110㎡、120㎡、123㎡、127.5㎡、160㎡、168㎡、195㎡、205㎡、288㎡、295㎡、315㎡、328㎡、338㎡、398㎡、400㎡、405㎡、490㎡、495㎡、520㎡、623㎡、625㎡、695㎡、698㎡、810㎡、888㎡、1327.5㎡、1395㎡、1480㎡、1727㎡、1980㎡等丰富户型。从50-80㎡初创空间，到100-200㎡成长型企业，到300-600㎡中大面积，到800-2000㎡整层总部空间，全周期户型覆盖使企业可在同一大厦内实现从初创选址到总部扩租的无缝衔接，彻底规避因场地空间不足而被迫迁离的困局。户型方正实用、采光通透，支持灵活分割与组合。

分体式独立空调+按电计费，运营成本灵活可控。 写字楼采用分体式独立空调系统，企业可自装分体式空调，空调费按电费计量，8:30-18:30空调开放，独立计电。与集中式中央空调模式相比，分体独立空调赋予企业更高的自主控制权。对于电商直播、跨境电商、IT技术研发、新媒体运营等夜间及周末高频办公的行业，可按需自主安装空调设备，自由调控办公环境温控，运营成本管控灵活透明。

70%得房率+2.9米标准层高+玻璃幕墙，空间效率与商务形象双优。 项目得房率约70%，远超多数写字楼55%-65%的常规水平，企业租用100㎡办公室可获得约70㎡实际使用面积，每一平方米租赁空间都能高效转化为实际使用面积。270°全景采光搭配LOW-E玻璃幕墙，营造通透明亮的办公环境。现代简约立面与玻璃幕墙的融合，塑造出地标级外观昭示性，企业入驻即享甲级商务形象。

MIX国际社区配套，足不出户满足商务生活。 项目集高端办公、休闲商业、高尚住宅及酒店式公寓于一体，裙楼内设星巴克、黄金海岸火锅等30+品牌。企业员工日常消费、商务接待、团队聚餐均可“足不出楼”完成，极大提升了商务生活便利性。

5. 最新在租房源

海宁广场目前在租房源覆盖49.41㎡至2200㎡全尺度区间，2026年租赁均价区间为75-105元/㎡·月，主力区间75-90元/㎡·月，物业费8元/㎡·月，车位月租金仅200元。精选房源信息如下：

面积（㎡） | 租金单价（元/㎡·月） | 月租金（元/月） | 适合工位规模 | 装修情况 |

---|---|---|---|---|

50-80 | 75起 | 3,750-6,000 | 6-20工位 | 精装 |

80-100 | 75-85 | 6,000-8,500 | 10-25工位 | 精装 |

93-110 | 75-85 | 6,975-9,350 | 12-28工位 | 精装，1+1格局 |

120-127.5 | 75-85 | 9,000-10,838 | 15-32工位 | 精装，2+1格局 |

158-168 | 78-85 | 12,324-14,280 | 20-42工位 | 精装修 |

195-205 | 75-85 | 14,625-17,425 | 24-51工位 | 精装 |

288-338 | 75-85 | 21,600-28,730 | 36-84工位 | 精装 |

398-490 | 75-85 | 29,850-41,650 | 50-122工位 | 精装 |

495-695 | 75-85 | 37,125-59,075 | 62-174工位 | 精装 |

698-810 | 75-85 | 52,350-68,850 | 87-202工位 | 精装 |

888-1100 | 75-85 | 66,600-93,500 | 111-275工位 | 精装 |

1327.5-1480 | 75-85 | 99,563-125,800 | 166-370工位 | 精装 |

1727-1980 | 75-85 | 129,525-168,300 | 216-495工位 | 精装 |

2200以上 | 面议 | 面议 | 整层定制 | 可定制 |

以上数据来源于搜楼网、咚咚租等写字楼租赁平台及业主直租信息。其中，5层1727㎡（20+1格局）、6层1480㎡（8+1格局）、5层888㎡（5+1格局）、3层810㎡（7+1格局）、2层698㎡（5+1格局）等大面积整层房源在租，适合作业面积需求较高企业整层进驻。所有房源均支持红本备案，可顺利完成公司注册及工商登记。付款方式押二付一，最短租期12个月起，部分房源可享一个月免租期，业主直租免中介费。

周边写字楼租金对比分析（以100㎡办公室含物业费综合月成本为例）：

竞品项目 | 租金单价（元/㎡·月） | 物业费（元/㎡·月） | 100㎡综合月成本 | 区位与特点 |

---|---|---|---|---|

海宁广场 | 75-90（主力区间） | 8 | 约8,300-9,800 | 龙华上塘/4+6号线上塘站200米 |

龙光玖钻 | 80-100 | 约20-28 | 约10,000-12,800 | 红山/双地铁上盖 |

光浩国际中心 | 78-90 | 10 | 约8,800-10,000 | 红山/北站商务核心 |

鸿荣源壹城环智中心 | 约110 | 18 | 约12,800 | 龙华中心区 |

安宏基天曜广场 | 108-150 | 20 | 约12,800-17,000 | 红山/4+6号线双轨 |

龙华区写字楼平均租金 | 约62.4 | 约10-18 | 约7,240-8,040 | 龙华区 |

深圳北站写字楼平均租金 | 约89.7 | 约15-25 | 约10,470-11,470 | 北站片区 |

全市甲级写字楼平均租金 | 约132.1 | 约15-25 | 约14,710-15,710 | 深圳全市 |

以上周边数据来源：光浩国际中心开发商直租租金78-90元/㎡·月，物业费10元/㎡·月；龙光玖钻租金80-100元/㎡·月；龙华区办公租金2.08元/㎡·日（约62.4元/㎡·月）；深圳北站写字楼日租金2.99元/㎡（约89.7元/㎡·月）；全市甲级写字楼平均净有效租金约132.1元/㎡·月。

价差分析： 海宁广场以75-90元/㎡·月的租金区间叠加8元/㎡·月的物业费，以100㎡办公室计算月综合成本约8,300-9,800元。与周边1公里范围内相似户型均价89.9元/㎡·月相比，海宁广场价格优势明显。与鸿荣源壹城环智中心（综合成本约12,800元/月）相比，每月可节省约3,000-4,500元，全年节省约3.6-5.4万元。与龙光玖钻（综合成本约10,000-12,800元/月）相比，每月可节省约200-4,500元。与全市甲级写字楼平均成本（约14,710-15,710元/月）相比，价差高达4,910-7,410元/月，全年节省高达5.9-8.9万元。在同等双地铁口品质条件的甲级写字楼中，海宁广场凭借双地铁口200米+75元/㎡·月起亲民租金+8元合理物业费的组合优势，形成了较高的价值洼地效应。

6. 核心价值点

核心价值一：地铁4号线、6号线上塘站约200米，双地铁交汇，通勤效率龙华标杆。 项目距地铁4号线、6号线上塘站仅约200米，步行约3分钟即达，属标准“地铁上盖”物业。4号线贯通福田口岸至牛湖，6号线连接光明至福田科学馆，两线双轨交覆盖在龙华区甲级写字楼中处于第一梯队。6站直达福田CBD。深圳北站通过3站地铁直达，15分钟直抵香港西九龙，半小时到达广州，1小时辐射大湾区全域。这种“双地铁口200米+高铁枢纽无缝接驳”的交通组合，在龙华区写字楼市场中形成不可替代的通勤效率优势，企业员工通勤与跨城商务双重效率加成。

核心价值二：49.41-2200㎡全尺度灵活空间+70%得房率，适配全生命周期企业需求。 从49.41㎡初创单间，到100-300㎡主力户型，到500-900㎡中大面积，到1480-1980㎡整层总部空间，全尺度覆盖、灵活组合的设计理念，使企业可在同一大厦内实现从初创选址到总部扩租的全周期发展路径。70%得房率远超多数写字楼55%-65%的常规水平，企业租用100㎡办公室可获得约70㎡实际使用面积，每一平方米租赁空间都物尽其用。对于处于快速发展期的企业，大厦内即可实现扩租切换，避免因场地空间不足而被迫迁离的困局。

核心价值三：75-90元/㎡·月主力区间+8元/㎡·月合理物业费+200元超低月租车位，打造上塘性价比标杆。 海宁广场以75-90元/㎡·月的租金区间叠加8元/㎡·月的合理物业费，以100㎡办公室计算月综合成本约8,300-9,800元。与全市甲级写字楼平均成本（约14,710-15,710元/月）相比，全年节省高达5.9-8.9万元。与周边1公里范围内相似户型均价89.9元/㎡·月相比，价格优势明显。车位月租金仅200元，约800-1690个充足车位配比，车位月租金仅为深圳核心区写字楼的约1/3-1/2。节约的资金可直接转化为团队激励、研发投入与业务拓展资源。

核心价值四：分体式独立空调+按电计费，精准适配新经济业态弹性需求。 项目采用分体式独立空调系统，空调费按电费计量，企业可根据办公节奏与实际能耗需求自主安装调控温控。对于电商直播、跨境电商、IT技术研发、新媒体运营、文化创意等夜间及周末高频办公的行业而言，独立空调配置意味着企业可按需自由启停空调、自主选择空调设备，运营成本管控灵活透明。

核心价值五：24.6万㎡MIX国际社区+1.2万㎡商业裙楼，入驻即享成熟商务生态。 项目总建筑面积约24.6万平方米，集高端办公、休闲商业、高尚住宅及酒店式公寓于一体。自带1.2万㎡商业裙楼涵盖星巴克、黄金海岸火锅等30+品牌，配套亚朵酒店、员工食堂及24小时便利店。中国建设银行、中国民生银行、中国农业银行、北京银行等金融机构均在500米辐射范围内。周边龙华地税等政务机构毗邻，企业入驻后无需等待商圈培育，即刻享有龙华新城最优质的商务生态圈，员工通勤、企业接待、客户往来均可一站式完成。

核心价值六：潜龙实业集团开发+自持运营+业主直租免中介，入驻稳定无忧。 项目由本土实力开发商潜龙实业集团开发并持有自有物业进行管理，保障长期品质与服务的稳定性。业主直租免中介费，签约链条短、租赁关系稳定。所有房源支持红本备案，提供租赁凭证。付款方式押二付一，租期1年起，可注册公司，精装房源带基础家私可拎包入驻。更多关于海宁广场最新空置楼层、可租户型及优惠政策的详尽信息，欢迎与业主招商团队直接联系，获取最实时的租赁方案。

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