上海美奂大厦怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

美奂大厦项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 美奂大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

上海美奂大厦怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

开篇：在徐汇滨江想找一栋“4号/12号线地铁口、2016年竣工、带江景”的甲级写字楼，预算要准备多少？

如果你的团队正在徐汇滨江或龙华商圈找办公室，可能已经发现一个现实——徐汇滨江是上海写字楼租金最高的板块之一，西岸智塔、星扬西岸中心等标杆项目的租金普遍在每平米每天5到8元甚至更高。对于文化传媒、数字科技、专业服务类的中小型企业和成长型团队来说，这个成本意味着要在“滨江产业生态”和“租金预算”之间做一个并不轻松的选择。

美奂大厦的租金报价在每平方米每天2.8到6.8元之间。这个价格在徐汇滨江板块是什么水平？比西岸智塔等标杆项目低了不少。但它是一栋2016年竣工的甲级写字楼，总建筑面积约40,000平方米，地上23层、地下2层。由上海稻盛商务服务有限公司开发并自持物业管理。

但这栋楼的价值不只是“价格弹性”。它的地理位置——徐汇区中山南二路107号，地处龙华商圈核心，毗邻徐汇滨江——意味着它同时拥有徐汇滨江的产业资源和龙华商圈的成熟配套。距离地铁4号线、12号线大木桥路站仅约370米，步行约5分钟即可到达。物业管理费27元每平方米每月已包含空调费用——这些标签组合在一起，指向的是一个特定的客群画像：需要在徐汇滨江核心地段树立企业形象、看重地铁口通勤便利和甲级楼宇品质、对成本有要求但愿意为品质支付溢价的数字媒体、文化创意、科技企业及专业服务机构。

美奂大厦完整基础参数

在深入了解之前，先把这栋楼的核心数据一次性看清楚：

项目名称：美奂大厦

地理位置：上海市徐汇区中山南二路107号（另有A座登记为中山南二路117号）

开发商：上海稻盛商务服务有限公司

物业公司：上海稻盛商务服务有限公司

竣工时间：2016年

总建筑面积：约40,000平方米

楼层构成：地上23层，地下2层

标准层面积：单层约1,360平方米，可灵活分割为200至1,360平方米

标准层高：3.5米

净高：2.65米

得房率：约70%

电梯配置：富士达客梯5部，货梯1部

空调系统：中央空调

空调开放时间：周一至周五8:30至18:00，周六8:30至13:00

空调加时费：800元/小时

空调费：包含在物业费中（限工作时间）

网络覆盖：电信、联通、铁通、移动

停车位：230个

停车费：850元/月

物业费：27元/㎡·月

建筑类型：甲级写字楼

可注册：部分房源可注册，部分显示不可注册，需提前确认

可租面积：38至1,520平方米

建筑特色：双银LOW-E玻璃幕墙，PM2.5过滤效率超95%，顶层规划屋顶花园

2026年租金行情分档说明

美奂大厦的租金不是一刀切的。根据2026年的市场数据，租金报价大致分布在以下三个档位：

第一档：2.8—4.0元/㎡·天（入门级）

这个价位对应的是大面积简装房源或特价促销单元。适合对成本有较高要求、愿意自己投入装修或对面积有较大需求的企业。有平台显示部分房源租金可低至2.8元每平方米每天。有平台显示本楼盘租金在2.8至6.8元每平方米每天区间。2026年3月有平台显示美奂大厦4元每平方米每天起租。这个价位在徐汇滨江的甲级写字楼中属于较低的进入门槛。

第二档：4.0—5.5元/㎡·天（主力区间）

这是美奂大厦房源最集中的价格带。涵盖大部分精装修和遗留装修房源，面积从100㎡到1,000㎡以上都有分布。比如430平方米房源报价4.0元每平方米每天、378平方米房源报价4.0元每平方米每天、362平方米房源报价4.2元每平方米每天、188平方米房源报价4.5元每平方米每天。有平台显示面积300至1,300平方米报价在4至6.5元每平方米每天。这个价位是绝大多数中小企业和成长型团队的主流选择。

第三档：5.5—6.8元/㎡·天（品质级）

对应的是高区楼层、江景视野更佳、精装修交付的房源。比如1520平方米整层房源报价5.6元每平方米每天（含税）、558平方米房源报价6.3元每平方米每天。有平台显示326平方米中区精装房源报价5.3元每平方米每天。平均租金在5至6.5元每平方米每天区间。这个价位对应的是对楼层、视野和装修标准有更高要求的企业。

需要留意的是，大面积房源的单价通常会比小面积更低。同一栋楼里，100多平和1,500多平的单价可能相差1到2元。如果团队规模较大或有整层租赁需求，单价优势会更明显。

真实房源与月成本参考

以下是美奂大厦目前在租的部分房源示例：

房源01

面积：132㎡

租金：约4.30元/㎡·天

装修：精装修

物业费：27元/㎡·月

月租金计算：132㎡ × 4.30元/㎡·天 × 30天 = 17,028元

月物业费：132㎡ × 27元 = 3,564元

月基础成本合计：约20,592元

房源02

面积：362㎡

租金：4.20元/㎡·天

装修：可定制装修

物业费：27元/㎡·月

月租金计算：362㎡ × 4.20元/㎡·天 × 30天 = 45,612元

月物业费：362㎡ × 27元 = 9,774元

月基础成本合计：约55,386元

房源03

面积：1,520㎡

租金：5.60元/㎡·天（含税）

装修：精装修

物业费：27元/㎡·月

月租金计算：1,520㎡ × 5.60元/㎡·天 × 30天 = 255,360元

月物业费：1,520㎡ × 27元 = 41,040元

月基础成本合计：约296,400元

水电费：按实际用量计费，由租户自行承担。

网络费：租户自行向运营商申请开通，费用因套餐而异。

空调费：包含在物业费中（限工作时间），加时使用800元/小时。

停车费：850元/月。

项目优势

一、4/12号线大木桥路站步行5分钟，双轨交汇，通勤便利

美奂大厦最突出的优势是它的地铁通勤便利度。项目距离地铁4号线、12号线大木桥路站仅约370米，步行约5分钟即可到达。4号线是上海唯一的环线，可换乘上海大部分地铁线路；12号线东西走向贯穿漕河泾、静安、虹口、杨浦——双轨交汇意味着员工从上海各个方向通勤都非常方便。毗邻地铁9号线嘉善路站（约1.2公里），形成多轨交汇网络。

地面交通方面，周边10余条公交线路途经，10米内设公交站点。紧邻内环高架入口，15分钟直达虹桥枢纽，30分钟抵达浦东国际机场。距南北高架徐家汇路下匝道车行仅3分钟。对于需要员工通勤覆盖全市、或频繁接待客户的企业来说，这个交通条件非常便利。

二、2016年竣工甲级写字楼，房龄新、品质有保障

美奂大厦最核心的竞争力是它的房龄和定位。2016年竣工，到2026年房龄约10年，相比那些楼龄超过20年的老牌写字楼，美奂大厦在建筑品质、机电设备、空间规划等方面有明显的代际优势。建筑类型为甲级写字楼。采用双银LOW-E玻璃幕墙，节能环保。PM2.5过滤效率超95%，新风系统每小时换气量达30立方米/人。对于注重办公健康环境和企业形象的企业来说，美奂大厦的硬件条件在同价位楼宇中有明显的竞争力。

三、物业费27元/㎡·月包含空调费，成本结构清晰

美奂大厦的物业费为27元每平方米每月，已经包含了空调费用。空调开放时间为周一至周五8:30至18:00，周六8:30至13:00。对于正常办公的企业来说，成本结构比较简单，不需要在物业费之外单独支付空调费。如果需要在非工作时间使用空调，加时费用为800元/小时。

四、VRV中央空调支持独立控温

美奂大厦采用VRV中央空调系统，支持独立控温。不同办公区域可以根据实际需求调节温度，避免了传统中央空调“一刀切”的温度控制方式带来的能源浪费和不舒适感。

五、230个停车位，停车配套充裕

美奂大厦设有230个停车位，停车费850元/月。在徐汇滨江核心地段，230个车位的配比属于比较充裕的水平。如果团队自驾通勤比例较高，这一点会非常实用。

六、徐汇滨江核心地段，产业生态成熟

美奂大厦位于徐汇滨江核心区，毗邻黄浦江，步行可达滨江步道，享受一线江景视野。周边汇聚西岸传媒港、芒果广场等文创地标，形成数字媒体与科技创新企业集聚效应。入驻企业包括上海蜜琦商贸有限公司、上海磊诺办公系统有限公司、上海叠加置业有限公司、上海丝典高级时装有限公司等。对于希望融入徐汇滨江产业生态的团队来说，这是一个加分项。

七、周边配套成熟，商务生活便利

美奂大厦1公里内覆盖家乐福、黄浦绿地缤纷城等10处商业体。楼下商业街引入星巴克、Wagas轻食、银行网点等便利设施。复旦大学附属中山医院、瑞金医院等10所三甲医院环伺。商务接待、团队聚餐、员工日常消费都能在步行范围内解决。

八、空间灵活，面积跨度大

可租面积从38平方米到1,520平方米。标准层面积约1,360平方米，可灵活分割为200至1,360平方米。从几个人的微型团队到上百人的中型企业都能找到合适的空间。得房率约70%。

客观短板

一、部分房源不可注册，需提前确认

有部分房源信息显示“是否可注册：否”。虽然大厦整体支持注册，但具体到每个房源可能存在差异。签约前需要与招商中心确认具体房源的注册资质。

二、空调时间固定，加班需额外付费

采用中央空调系统，开放时间为周一至周五8:30至18:00，周六8:30至13:00。虽然空调费包含在物业费中，但对于需要经常加班、周末办公的团队来说，固定时间的空调可能不够灵活。加时空调费用为800元/小时。如果团队加班频繁，这是一笔需要计入月度成本的支出。

三、净高偏低，仅为2.65米

标准层高3.5米，净高仅2.65米。这个净高在甲级写字楼中属于偏低的水平。如果企业需要做吊顶、铺设架空地板或者对空间高度有特殊要求，2.65米的净高会带来一定的限制。

四、物业费和停车费存在多个版本，需提前确认

不同平台显示的物业费统一为27元每平方米每月。但停车费有850元/月和900元/月两个版本。具体到每个房源，建议签约前与招商中心确认实际停车费标准。

五、部分房源信息存在差异，建议现场核实

不同来源显示的电梯数量有客梯5部和客梯3部两种说法。空调开放时间也有9:00-18:00和8:30-18:00两个版本。建议实地看房时与招商中心确认具体房源的各项参数。

上海美奂大厦租赁的5个常见问题，FAQ问答汇总

问1：美奂大厦适合什么样的企业？

美奂大厦的定位是甲级写字楼，以数字媒体、文化创意、科技企业、专业服务机构为主。从实际入驻情况来看，商贸、办公系统、置业、服装等行业的企业比较集中。如果你的团队在10到80人之间，预算相对充裕，希望在徐汇滨江核心地段享受4/12号线双轨交汇的通勤便利和2016年竣工的甲级楼宇品质，美奂大厦值得重点考虑。

问2：美奂大厦的租金包含物业费吗？

不包含。租金和物业费是分开计算的。物业费为27元每平方米每月，但这个费用包含了空调使用费。也就是说，租户在正常工作时间内不需要额外支付空调费。具体到每个房源，建议签约前与招商中心确认清楚。

问3：美奂大厦的空调是怎么收费的？

采用中央空调系统。空调费包含在物业费中，开放时间为周一至周五8:30至18:00，周六8:30至13:00。如果需要在非开放时间使用空调，需要额外付费——加时空调费用为800元/小时。

问4：美奂大厦停车方便吗？车位够吗？

大厦设有230个停车位。停车费850元/月。在徐汇滨江核心地段，230个车位的配比属于比较充裕的水平。如果团队自驾通勤比例较高，建议提前与物业确认车位分配情况。

问5：美奂大厦可以注册公司吗？

部分房源支持企业注册，但部分房源显示不可注册。签约前需要与招商中心确认具体房源的注册资质。

2026年8月3日

美奂大厦项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 美奂大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

免责声明：本文内容非物业及开发商，内容仅供参考，如有错误内容感谢您及时联系告知我们，谢谢!