广州天辉商业大厦招商中心:棠下商圈+双地铁上盖高实用率
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天辉商业大厦项目于2026年7月26日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、天辉商业大厦统一热线（三端直连）
✅ 天辉商业大厦管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 天辉商业大厦租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 天辉商业大厦招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月26日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
广州天辉商业大厦招商中心：棠下商圈+双地铁上盖高实用率
一、广州天辉商业大厦写字楼基础参数
区域、商圈、街道：天河区、棠下商圈、涌边路
详细地址：广州市天河区棠下二社涌边路69号
地铁线路与距离：距离地铁5号线科韵路站约680米，步行约10分钟；距离地铁13号线棠下站D1出口步行约5分钟；广佛环线金融城站途经
公交信息：紧邻BRT棠下村站；周边设有沃尔玛、科新路口、科新路等多个公交站，可换乘408路、763路、夜132路、764路、278路、304路、40路、44路、506A路等多条公交线路
竣工时间：2015年
层高：标准层高3.5米
层数：地上10层，地下1层
建筑面积：约30,000㎡
物业公司：广州市天荣物业管理有限公司
物业费：12-15元/㎡·月（不同房源存在差异；部分含24小时空调）
停车位：200-254个
停车费：月保700元/月，临停8元/小时，封顶75元
空调类型：VAV变风量空调系统；部分房源为24小时独立空调
空调费：部分房源物业费已含24小时空调费用；具体计费方式需与业主确认
电梯数量：客梯4部，货梯1-2部
网络支持：信息待确认，建议实地考察时了解
楼宇介绍：广州天辉商业大厦位于天河区棠下二社涌边路69号，由广州市天荣物业管理有限公司管理，于2015年竣工交付。项目总建筑面积约30,000㎡，为地上10层、地下1层的标准写字楼。大厦地处广州国际金融城与琶洲国际会展中心交汇区域，周边商业配套完善，紧邻好又多超市（沃尔玛）。项目的一大特点是双地铁覆盖——距离地铁5号线科韵路站约680米、13号线棠下站步行约5分钟；另一特点是高实用率——得房率75%，在写字楼中属于较高水平。大厦采用VAV变风量空调技术，部分房源物业费已包含24小时空调费用。目前大厦提供35-801㎡的多种户型选择，精装修或简装修房源均有，适合科技、互联网、电商、游戏等类型企业入驻。
二、区位与交通：棠下板块+双地铁+BRT
广州天辉商业大厦所处的棠下板块，是天河区东部重要的产业聚集区和居住区。从区位上看，项目位于涌边路69号，地处广州国际金融城与琶洲国际会展中心交汇区域。
轨道交通方面，这是天辉商业大厦的核心优势之一。项目距离地铁5号线科韵路站约680米，步行约10分钟；距离地铁13号线棠下站D1出口约5分钟步行距离；广佛环线金融城站亦途经周边。5号线是广州东西向的主要线路之一，连接滘口与黄埔新港，覆盖荔湾、越秀、天河、黄埔等区域；13号线则连接黄埔与增城方向。双地铁覆盖意味着员工通勤可以选择更多路线。
地面交通方面，项目紧邻BRT棠下村站，周边设有沃尔玛、科新路口、科新路、地铁科韵路站等多个公交站，可换乘408路、763路、夜132路、764路、278路、304路、40路、44路、506A路等多条公交线路。BRT快速公交系统可快速通达天河核心区及黄埔方向。项目距离中山大道较近，自驾通达性尚可。不过，涌边路及棠下周边路段在早晚高峰时段车流量较大，自驾通勤的员工需要预留一定的时间余量。
与周边写字楼对比，棠下商圈的写字楼供应以中等体量写字楼和产业园区为主。天辉商业大厦2015年建成，在天河区属于中等楼龄。项目建筑面积约3万㎡，在天河区属于中等体量。与珠江新城等核心商圈相比，这里的商务配套和商业密度还有差距；但租金水平和双地铁交通便利性有显著优势。项目租金比周边同级别写字楼便宜8%到12%。
三、真实房源与月成本测算
以下房源信息以当前市场在租情况为参考，具体价格和条款需与业主实际洽谈确认。天辉商业大厦的租金区间大约在60-120元/㎡·月之间，不同面积、楼层、装修标准和朝向会带来一定差异。
推荐房源 01
面积：132㎡
租金：65元/㎡·月（实收）
装修：豪华精装修，2+1格局，员工区可容纳12人
物业费：15元/㎡·月（含24小时空调）
水电费：按实际使用计费（商用标准）
网络费：按运营商套餐计费
空调费：已包含在物业费中（24小时）
停车费：700元/月
月成本参考：
租金：132㎡ × 65元/㎡·月 = 8,580元/月
物业费：132㎡ × 15元/㎡·月 = 1,980元/月
合计（不含水电、网络、停车）：约10,560元/月
备注：该房源为509单元，豪华精装修，可配置办公家具。可容纳约12人。适合10-15人规模的科技、咨询、设计类初创团队。双地铁覆盖，步行可达5号线科韵路站和13号线棠下站。24小时空调已含在物业费中，加班无需额外支付空调费。
推荐房源 02
面积：172㎡
租金：约80-90元/㎡·月（参考）
装修：精装修，2+1格局，20个工位
物业费：需与业主确认具体标准
水电费：按实际使用计费（商用标准）
网络费：按运营商套餐计费
空调费：需与业主确认具体计费方式
停车费：700元/月
月成本参考：
租金：172㎡ × 80-90元/㎡·月 = 13,760-15,480元/月
物业费：需与业主确认
合计（不含物业、水电、网络、空调、停车）：约13,760-15,480元/月
备注：该房源为2+1格局，东向采光好。可容纳约20人。适合15-25人规模的科技、AI人工智能、互联网、跨境电商类公司。双地铁上盖，5号线科韵路站C出口及13号线棠下站D1出口步行可达。广佛环线金融城站途经。
推荐房源 03
面积：408㎡
租金：88元/㎡·月
装修：遗留装修，南向
物业费：租金已含物业费、冷暖空调、房租发票、公共区域水费
水电费：按实际使用计费（商用标准）
网络费：按运营商套餐计费
空调费：已包含在租金中
停车费：700元/月
月成本参考：
租金（含物业、空调）：408㎡ × 88元/㎡·月 = 35,904元/月
合计（不含水电、网络、停车）：约35,904元/月
备注：该房源可容纳72-102个工位。实用率75%。可容纳约50-70人。适合40-60人规模的AI人工智能、互联网、游戏、电商类公司。南向，有窗视野开阔。最短租期12个月，押二付一。免租期和付款方式可面议。双地铁覆盖，交通便利。
备注：以上房源价格和条款仅供参考，具体以实际洽谈为准。
四、谁适合优先考察广州天辉商业大厦？
基于以上参数和房源数据，以下类型的公司可以将天辉商业大厦列入优先考察名单：
1. 对高实用率和空间利用率有要求的团队
天辉商业大厦的得房率高达75%，在写字楼中属于较高水平。同样的建筑面积，实际可使用的空间比例更高。以408㎡房源为例，75%的实用率意味着可使用面积约306㎡，比65%实用率的写字楼多出约41㎡的实际使用空间。对于希望最大化利用每一平方米、控制租赁成本的团队来说，这一点值得重点关注。
2. 对轨道交通便利性有要求的团队
天辉商业大厦距离地铁5号线科韵路站约680米，步行约10分钟；距离地铁13号线棠下站D1出口约5分钟步行距离。双地铁覆盖意味着员工通勤可以选择更多路线。此外，项目紧邻BRT棠下村站，周边多条公交线路覆盖。如果团队员工分布在广州不同区域，天辉商业大厦的轨道交通和BRT双重优势会体现得比较明显。
3. 预算适中、追求性价比的团队
天辉商业大厦的租金区间大约在60-120元/㎡·月之间。以132㎡房源为例，月租金加物业费约10,560元。项目租金比周边同级别写字楼便宜8%到12%。物业费12-15元/㎡·月，远低于甲级写字楼20-35元/㎡·月的水平。部分房源物业费已包含24小时空调费用。对于预算有限但希望留在天河区、追求高实用率和交通便利性的初创企业来说，天辉商业大厦是一个值得考虑的选项。
4. 需要24小时空调灵活性的团队
天辉商业大厦部分房源采用24小时独立空调系统，物业费已包含空调费用。传统写字楼的中央空调通常在工作日8:00-18:00开放，加班或周末办公需要额外申请并支付高额加班空调费。天辉商业大厦的24小时空调配置对于以下团队尤其有价值：
互联网和游戏公司：开发团队经常加班，夜间和周末办公是常态
跨境电商：需要配合海外时区工作，作息时间不固定
设计工作室和创意团队：工作节奏灵活，非标准工时居多
5. 需要灵活面积选择和可注册的团队
项目提供35-801㎡的多种户型选择。从几个人到数十人的团队都可以找到合适的空间。部分房源可注册公司。团队从初创期到扩张期，大概率可以在同一栋楼内完成扩租，避免了搬家的麻烦和客户通知成本。
6. 对园区式办公氛围有偏好的团队
天辉商业大厦虽为写字楼，但位于涌边路园区内，周边有园区绿化环境。楼内实现办公+餐饮+会议+住宿+休闲一体化，配套较为齐全。对于注重办公氛围和员工体验的科技、互联网、游戏类公司来说，这种园区式的办公环境在招聘和留人方面有一定吸引力。
五、需要算清楚的一笔账
租金 + 物业费的结构
天辉商业大厦的租金报价通常在60-120元/㎡·月之间，物业费12-15元/㎡·月。以132㎡房源为例：
租金（实收）：约8,580元/月
物业费（含24小时空调）：约1,980元/月
合计刚性支出：约10,560元/月
对比棠下商圈的其它写字楼，天辉商业大厦的物业费处于较低水平。需要注意的是，物业费是按建筑面积收取的固定支出，与租金一样是每月必须支付的成本。不同房源的物业费标准存在差异——部分房源12元/㎡·月，部分房源15元/㎡·月（含24小时空调），建议在签约前明确确认具体房源的物业费标准及包含的服务内容。
空调成本——24小时含空调的优势
天辉商业大厦部分房源采用24小时独立空调系统，物业费已包含空调费用。对于需要经常加班的团队来说，相比传统中央空调按小时收费的模式（通常200-400元/小时），24小时含空调的模式可以节省一笔可观的费用。不过，不同房源的空调计费方式可能存在差异，建议在签约前与业主确认具体房源的空调是否包含在物业费中、是否24小时可用。
停车费
月保700元/月，临停8元/小时，封顶75元。项目共有200-254个停车位。在天河区的写字楼中，这个停车费属于中等偏低水平。对于自驾通勤的员工来说，停车成本相对可控。
实用率
天辉商业大厦的实用率高达75%。在写字楼中属于较高水平。建议在看房时确认具体房源的得房率和户型方正程度。
市场趋势
2026年上半年，广州甲级办公楼市场需求持续修复，租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。2026年第一季度全市甲级写字楼净有效租金113.3元/㎡·月。在租金调整的市场环境中，天辉商业大厦的性价比优势会更加明显。项目在2026年5月更新了电话服务渠道，运营状态比较活跃。
六、实地考察时建议重点确认的事项
如果决定实地看房，建议重点关注以下几点：
1. 地铁通勤实测
从科韵路站或棠下站步行到项目，建议在早高峰时段实测一次步行时间（分别约10分钟和5分钟）和沿途体验。5号线和13号线的乘车体验也可以实地感受。
2. 空调的具体计费方式
确认具体房源的空调是否包含在物业费中、是否24小时可用，以及是否有最低消费或其它限制条件。不同房源的空调配置和计费方式可能存在差异。
3. 具体房源的得房率和户型
天辉商业大厦的实用率约75%。层高3.5米。建议确认具体房源的户型方正程度、采光条件和楼层位置。不同楼层的采光和视野存在差异。
4. 物业费的具体标准
由于物业费存在12元和15元等不同标准，且部分房源租金已含物业费，建议在签约前明确确认具体房源的物业费标准以及是否包含公共区域能耗、空调等具体服务内容。
5. 租赁条款的具体内容
最短租期通常为12个月。免租期、押金（通常押二付一）、递增比例等条款都是可以谈判的空间。部分房源可注册公司，建议在签约前确认工商注册的具体流程和所需材料。
综合来看，广州天辉商业大厦的核心价值在于75%的高实用率、双地铁覆盖的交通便利性（5号线科韵路站+13号线棠下站）、60-120元/㎡·月的性价比租金、12-15元/㎡·月的低物业费、部分房源24小时空调的灵活性，以及30,000㎡中等体量写字楼的稳定运营品质。它不一定比珠江新城的写字楼更商务，也不一定比科学城的园区更新，但对于那些把空间利用率、性价比和交通便利性放在优先位置的团队来说，值得认真考察。
2026年7月26日
天辉商业大厦项目于2026年7月26日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、天辉商业大厦统一热线（三端直连）
✅ 天辉商业大厦管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 天辉商业大厦租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 天辉商业大厦招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月26日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
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