2026上海徐汇万科中心二期办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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徐汇万科中心二期项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、徐汇万科中心二期写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 徐汇万科中心二期管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026上海徐汇万科中心二期办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、徐汇万科中心二期基本情况
徐汇万科中心二期位于徐汇区定安路55号，地处徐家汇中心能级南拓核心区。项目由万科集团联合九龙仓、绿地集团共同开发，总建筑面积约70万平方米。二期于2017年竣工交付，定位为企业总部。二期商办面积约5.38万平方米，由F、G、H三栋总部办公楼构成，整栋交付。
物业由万科物业管理，物业费29.5元每平方米每月。车位约482个，车位月租金800到1000元。标准层高3米，得房率约70%。空调系统采用VAV中央空调，开放时间周一到周五8:30到18:00，周六半天。项目已获得LEED金级绿色建筑认证。
交通方面是二期的一大优势。步行约5分钟可达地铁1、3、15号线上海南站，步行约8分钟到1、12号线漕宝路站。紧邻沪闵高架和中环高架，30分钟通达徐家汇、陆家嘴，45分钟接驳浦东机场。
入驻企业包括小米集团、字节跳动、逸仙电商、百事可乐、李锦记、全筑股份、德希尼布、领克汽车、林内、自如等。项目已形成覆盖电子信息、人工智能、高端制造、专业服务等领域的产业集群。
二、2026年租金到底是什么水平
先看全市的大行情。
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，二季度新增项目包括K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期及徐汇万科中心三期T1。上半年累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度明显，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。不过受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租金方面，全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至158元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。“以价换量”仍是业主的主流策略。
那徐汇万科中心二期具体什么价？
综合各方信息来看，租金区间大概在每平方米每天4元到6.5元之间。不同楼栋、不同楼层、不同面积差别挺大。
说几个具体的房源例子：
二期G座，500到1100平方米可分割，租金4元/㎡/天。最低230平方米起租。988平方米的房源报5.73元/㎡/天。652平方米的标准交付房源报5元/㎡/天。887平方米的精装房源报5.5元/㎡/天。1174平方米的精装房源报5.5元/㎡/天。2709平方米的整层房源报6.5元/㎡/天。整体来看，当前租金区间为4.6到6.5元/㎡/天（含税）。
换算成大家容易理解的数字：4块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.2万。5块钱的话大概1.5万。6块钱的话大概1.8万。面积越大，单价通常越便宜。物业费29.5元每平方米每月是额外算的。
跟周边同类项目比，徐汇万科中心二期的租金较周边低8%到15%。以1000平方米办公区为例，年租金成本较区域均值减少约50万元。在上海南站板块，2026年平均租金水位稳定在3.5到5.0元/㎡/天，徐汇万科中心二期4.6到6.5元的区间属于中等偏上。作为企业总部定位的甲级写字楼，这个价位在板块内有一定竞争力。
三、需求端在发生什么变化
徐汇万科中心二期的需求情况跟全市大盘子既有联系也有区别。
从全市来看，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。TMT行业需求很旺，人工智能和集成电路企业的写字楼租赁需求在快速增长。如今上海写字楼市场已经形成金融、专业服务和科技互联网“三分天下”的格局。
徐汇万科中心二期的需求有几个特点：
第一，企业总部定位明确。二期从建设之初就定位为企业总部。三栋总部办公楼整栋交付，吸引的是小米集团、字节跳动、百事可乐、李锦记这些头部企业和区域总部。对于需要树立品牌形象、展示企业实力的公司来说，这种“总部办公群”的氛围是实打实的吸引力。
第二，产业集聚效应明显。项目半径2公里覆盖漕河泾开发区（高新技术企业集群）、徐家汇商圈（金融与服务业高地），3公里内集聚200多家上市公司及科研机构。二期入驻企业覆盖电子信息、人工智能、高端制造、专业服务等领域。上下游企业在同一栋楼或同一个园区里，业务对接和人才流动都比较方便。
第三，POD模式带来差异化。项目融合POD创新理念——PARK加TOD。二期配套约7万平方米的绿轴公园。对于看重办公环境、注重员工体验的企业来说，“公园里办公”的体验是传统写字楼给不了的。
第四，政策配套有加持。徐汇国际人才港2023年在徐汇万科中心正式揭牌成立。徐汇人力资源产业集聚区也设在这里，已吸引集聚人力资源服务机构198家。对于需要人才引进和政策支持的企业来说，这些都是附加值。
四、入驻的实际建议
如果你是打算入驻徐汇万科中心二期的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。二期的租金区间从4块到6.5块都有覆盖。针对科技型、总部型企业，项目推出了“首年租金补贴”“租金与营收挂钩”等创新政策，最高可节省年度运营成本超80万元。有信息显示可以享受免租期。最短租期一般12个月起。谈的时候可以多比比。
面积选择比较灵活。 从118平方米到整层2709平方米都有。支持自由分割与定制化装修。标准层约1500到2450平方米。小面积的适合初创团队或者分支机构，大面积的适合总部型企业。部分楼层可加装分体空调，满足24小时加班需求。
物业费和停车费要算进去。 物业费29.5元每平方米每月。停车费包月800到1000元。物业费包含了工作时间空调能耗。如果公司经常加班，要问清楚延时空调怎么收费。
交通确实方便。 步行5分钟到1、3、15号线上海南站。步行8分钟到1、12号线漕宝路站。紧邻沪闵高架和中环高架。对员工通勤和商务出行都很友好。
注意定位匹配。 徐汇万科中心二期定位是企业总部。三栋总部办公楼整栋交付。小米、字节跳动、百事可乐这些头部企业都在里面。如果你的公司需要的是总部级别的门面和形象，这里比较合适。但如果预算有限或者对成本更敏感，周边也有其他选择。
出租率情况。 随着万科中心三期的全面入驻，板块空置率已压低至12%左右。想进去可能要等机会或者盯紧空出来的房源。不过办公楼市场一直有企业搬进搬出，关键是看有没有合适的时间和面积。
环保认证是加分项。 项目已获得LEED金级绿色建筑认证。采用双银LOW-E玻璃幕墙节能30%、24小时新风系统PM2.5过滤效率95%。对于注重ESG或者有绿色办公要求的企业来说，这是个实在的亮点。
徐汇万科中心二期项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、徐汇万科中心二期写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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