2026深圳中粮创邑031办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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中粮创邑031项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、中粮创邑031写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 中粮创邑031管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 中粮创邑031租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 中粮创邑031招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳中粮创邑031办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、项目基本情况
中粮创邑031位于深圳市宝安区新安二路138号（20区）。项目由世界500强中粮集团旗下大悦城控股华南大区公司开发运营，是该公司首个利用老旧物业改造升级的特色文化创意园。项目前身为深圳市公华金属制品厂，成立于1992年，是第一批在宝安建设的外商投资企业之一。历经一年改造，于2019年8月正式开园。
项目占地约1.3万平方米，总建筑面积约1.4万平方米。园区为地上4层建筑，层高4米。物业由中粮管理处负责，物业费5元/平方米/月。园区定位为集创意办公、潮流商业、时尚公寓于一体的文化创意园，致力于打造宝安区“小而美”文创园区典范。
交通方面，园区距离地铁5号线洪浪北站约700米。周边居民小区环绕，紧邻灵芝小学、宝安中学等知名学府。园区车位共70个，目前车位月租金暂时免费。空调为独立分体式空调，24小时开放，费用按电费计量。电梯配备客梯2部。
园区已引进时间行者书店、青青时光手工烘焙、歌扬文创集团以及书法美术艺术教育等文创企业。园区内还汇聚了深圳康桥信息科技有限责任公司、深圳市艺聚绽放科技有限公司以及深圳市甲由设计顾问机构有限公司等多家企业。项目致力于打造“文艺青年聚集地、城市生活新地标、宝安新一代文化创意园”。
二、2026年上半年深圳写字楼市场整体走势
先看大盘。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末再降3.4%。这个数字回到了十年前的水平——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米/月，距离十年前已下跌约40%。2018年深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。从高点到现在，跌幅接近一半。
不过租金下跌的同时，需求端在回暖。2026年上半年，深圳甲级办公楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量同比显著增长。全市空置率连续三个季度环比回落。截至二季度末，仲量联行统计的甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点。戴德梁行监测的整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。
租金方面，虽仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1.0%。市场正从深度调整进入更理性的修复阶段。
驱动需求回暖的主力是硬科技和新经济行业。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的行业，合计租赁面积约占总成交近三成。超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”——企业以相同甚至更低的租金成本，搬进品质更高的写字楼。企业选址决策仍高度关注总租赁成本。
各片区之间的租金差距正在快速收窄。十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。
三、中粮创邑031的租金与房源情况
回到中粮创邑031本身。目前项目的租金价格区间相对集中。2026年上半年市场报价大致在85至98元/平方米/月之间。从具体挂牌房源来看，105平方米房源月租金3700元。83平方米房源95元/平方米/月。另有信息显示最低租金85元/平方米/月、最高租金98元/平方米/月。本楼盘平均租金94.75元/平方米/月。
招租面积方面，从83平方米到608平方米均有覆盖。标准层面积约2000至2600平方米。实用率高达78%至79%。项目提供精装修交付，有红本租赁凭证，可注册公司。付款方式为押二付一，央企直租。物业费5元/平方米/月，在同类型园区中处于较低水平。
与全市甲级写字楼平均144.2元/平方米/月相比，中粮创邑031的租金明显偏低——约为全市均价的六到七成。与周边1公里范围内相似户型均价84.55元/平方米/月相比，中粮创邑031的价格处于合理区间。央企直租、免中介费，进一步降低了企业的入驻成本。24小时独立空调，对有加班需求的企业比较友好。70个免费停车位，在当前深圳写字楼市场中是一个很有吸引力的条件。
四、需求端的变化趋势
2026年深圳写字楼市场的需求端有几个明显变化：
第一，文创与科技企业是主力租户。 中粮创邑031定位为文化创意园，已引进书店、书法、美术、演艺、设计、艺术教育等文创企业。同时园区也汇聚了信息科技、设计顾问等科技类企业。对于文化创意、设计、艺术教育、数字科技等类型的企业，这里的产业生态高度匹配。
第二，企业更看重性价比。 深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。这种高度市场化的客群结构，使得企业对成本极度敏感。企业不再单纯追求面积扩张，而是利用租金下行窗口期，以相同或更低的成本换取更高品质的办公空间。中粮创邑03185至98元/平方米的租金区间，在宝安新安片区具有较强的竞争力，加上5元/平方米/月的物业费和免费停车，综合成本优势明显，正好满足了这类“降本提质”的需求。
第三，“小而美”文创园区模式受青睐。 中粮创邑031前身为公华金属制品厂，改造后保留了工业遗迹的历史感，自带复古厚重的工业化办公氛围。园区通过持续举办音乐节、画展、摄影展、市集等各类文化活动，打造了独特的文创氛围。对于注重办公环境调性和品牌调性的文创、设计类企业来说，这种“小而美”的园区比标准化写字楼更有吸引力。
第四，央企背书与稳定运营的优势。 中粮集团作为世界500强央企，在产业资源整合、园区运营方面具有显著优势。中粮创邑031由大悦城控股华南大区公司开发运营，央企直租、免中介费。对于注重品牌背书和运营稳定性的企业来说，这是一个独特的加分项。
五、入驻建议
基于以上分析，对计划2026年入驻中粮创邑031的企业，有几点建议供参考：
关于租金谈判。 全市甲级写字楼租金仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄，业主进一步大幅降价的意愿有所减弱。中粮创邑03185至98元/平方米的租金区间在宝安新安片区属于中等水平。建议企业在洽谈时参考当前市场报价，结合自身面积需求、租期长短争取合理优惠。85至95元/平方米的房源在市场上较为常见，可作为谈判的参考锚点。央企直租免中介费，物业费仅5元/平方米/月，综合成本优势明显。
关于区位选择。 中粮创邑031的优势在于：一是租金性价比高，85至98元/平方米的租金区间不到全市甲级写字楼均价的七成；二是交通便利，地铁5号线洪浪北站约700米可达；三是央企品牌背书，中粮集团开发运营，稳定性有保障；四是文创产业生态成熟，已引进多家文创、科技类企业；五是配套完善，园区内有时尚公寓、潮流商业等；六是实用率高（78%至79%），空间利用率较高；七是有红本、可注册公司，入驻门槛较低。不足在于园区为旧厂房改造项目，建筑档次与新建甲级写字楼存在差距；园区定位文创产业，非文创类企业需评估产业匹配度。企业可根据自身对办公形象、产业协同和成本控制的权衡做出选择。
关于办公空间配置。 园区共4层，83平方米到608平方米的多种面积选择，可以满足从初创团队到中型企业的不同需求。实用率78%至79%，空间利用率较高。24小时独立空调，对于有加班需求的企业比较友好。精装修房源可拎包入驻。项目支持企业注册，可办理红本备案。园区配套的大悦乐邑公寓，为企业员工提供便利的居住条件。
关于时机把握。 2026年上半年市场已出现结构性回暖信号，空置率连续回落，租金跌幅收窄。但上半年全市仍有约24万平方米的新增供应入市，供应压力仍在，短期内租金大幅反弹的可能性不大。有明确办公需求的企业，可以把握当前租金窗口期。
六、需要注意的几个问题
关于中粮创邑031，有几个信息点需要提醒：不同平台显示的项目参数存在差异——项目名称有“中粮创邑031”“中粮031创意园”“中粮·创邑031文创园”等多种表述；物业费有5元/平方米/月和10.5元/平方米/月等不同说法；租金报价从85元到98元不等。建议企业在实际考察时以现场公示和租赁合同约定为准。
另外，中粮创邑031的具体地址为宝安区新安二路138号。项目由大悦城控股华南大区公司开发运营，是该公司在深圳打造的首个文创园。项目周边还有中粮创芯公园等中粮系写字楼项目，企业在搜索信息和实地考察时注意区分不同项目。
中粮创邑031项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、中粮创邑031写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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