2026上海越界·宋园里办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越界·宋园里项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界·宋园里写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海越界·宋园里办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、越界·宋园里是一栋什么样的园区
越界·宋园里在长宁区宋园路65号，古北国际社区二期核心位置。这个位置很特别——紧邻虹桥经济开发区，周边聚集了众多跨国企业总部、文创机构和金融服务企业。
园区的故事得从它的前身说起。这里原本是一所职业技术学院，2016年锦和集团接手做了改造。改造秉承“修旧如旧，新旧融合”的理念，既保留了历史建筑的红砖墙，又融入了现代设计元素。项目由四栋大楼组成，通过小型木制庭院连接。总建筑面积大约8000平方米，绿化覆盖率超过30%。
空间参数方面，办公楼标准层高4.5米，局部挑高可达6米，净高约3.2米。全景玻璃幕墙和270度转角窗的设计，实现了85%的自然采光率。得房率约70%。物业是锦和自管，物业费27元每平方米每月。车位一共40个，月租金1000元。电梯配了3部客梯加1部货梯。空调采用VRV系统，24小时独立控制。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。
交通是这栋园区很大的优势。离地铁10号线宋园路站步行大概420米，3到5分钟。离地铁15号线姚虹路站也在1公里范围内。周边还有地铁2号线娄山关路站。开车的话，紧邻内环高架和延安高架，10分钟到虹桥商务区，25分钟覆盖陆家嘴。
园区配套也比较完整。3层商业裙楼配了多功能厅、健身中心。周边还有高岛屋百货、古北家乐福等购物中心。
目前园区已形成了“资本-文化-科技”的产业生态，吸引了一批文创、科技类企业入驻。
二、租金到底什么水平
越界·宋园里2026年的租金报价差异不小，不同平台、不同面积、不同楼层的房源价格差别挺明显的。
综合来看，租金大致在4.5到10.0元每平方米每天这个区间浮动。有的平台显示平均租金6.63到6.75元每平方米每天。百度百科信息显示办公租金4到5元每平方米每天（含税），商业租金10元。还有平台显示5.9元起每平方米每天，或者3.5到5.2元。
具体看几套在租房源的数据：
· 76平方米的房源，日租金6元，月租大约1.39万元
· 100平方米的房源，日租金6元，月租大约1.82万元
· 221平方米的房源，日租金10元，月租大约6.72万元
· 279平方米的房源，日租金6元，月租大约5.09万元
· 425平方米的房源，日租金6.5元，月租大约8.4万元
· 606平方米的房源，日租金6元
整体来看，面积越大的房源单价不一定越便宜，楼层、朝向、装修标准的影响更大。有平台显示可租面积从66平方米到606平方米，也有的显示覆盖到1500平方米。
跟周边比一下。同区域的越界·平武SPACE报价4.8到12元每平方米每天，越界·安福里大约7.5元。越界·宋园里4.5到10元的报价区间跨度比较大，主流价格集中在5到7元之间，在同等区位条件下属于中等水平。
作为一个由老职业技术学院改造的创意园区，它的价格锚点跟普通写字楼不太一样——客户更看重的是空间氛围、设计感和文化调性，价格敏感度相对没那么高。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。上半年全市租金报价比2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金下降得更明显，降了4.6%，到每月每平方米158元。二季度的市场平均成交租金是195.2元每平方米每月，环比又跌了1.9%。换算成每天的话，全市甲级写字楼平均租金大约6.42元每平方米每天。
越界·宋园里的报价在创意园里不算低，但作为古北国际社区核心地段的城市更新项目，它的稀缺性摆在那里。在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置、吸引新租户，在租金和免租期上还是有谈判空间的。有信息显示可以提供1到3个月的免租期。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端出现了明显的反弹。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%，已经达到去年全年净吸纳量的八成。一季度净吸纳量环比大涨，二季度延续上行。企业的搬迁、扩租、新设需求都在释放。
从行业来看，金融业以16%的占比排在需求第一位。其中基金公司需求回暖，私募、量化、对冲基金扩张积极。TMT行业也很活跃，AI相关企业的新租和搬迁特别多。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融这四个行业加起来占了租赁市场的绝对大头。
但需求回暖的同时，供应也没停。2026年上半年上海有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
越界·宋园里所在的长宁区古北板块，属于传统成熟核心商圈。区域依托虹桥国际开放枢纽战略优势，2025年办公市场需求占有率达7.59%，甲级写字楼租金环比跌幅均值仅1.81%，市场抗跌性较强。古北板块依托区位和楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级和原址置换需求。
越界·宋园里作为城市更新的典型案例，走的是另一条赛道。这类由老建筑改造的创意园区，吸引的是对空间氛围、设计感和文化调性有要求的企业，比如文创、科技、设计等行业。园区已形成了“资本-文化-科技”的产业生态，有一定集聚效应。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场是典型的租户市场。二季度全市平均租金环比还在跌，“以价换量”是业主的主流策略。越界·宋园里虽然有固定的报价区间，但在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上都有谈判空间。有信息显示可以提供1到3个月的免租期。租赁面积越大、周期越长，可享受的优惠也越多。
关于面积选择。 越界·宋园里的房源覆盖范围挺广的，从66平方米到1500平方米都有。小面积适合初创团队或者自由职业者，大面积适合有一定规模的企业。得房率约70%。看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。园区可注册公司。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。物业费27元每平方米每月。停车费每月1000元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。另外空调是VRV系统，24小时独立控制，企业自己控制开关和温度，电费单独算。对于经常加班或者需要灵活作息的创意类、设计类企业来说，这比集中式空调的楼宇要灵活很多。不过车位只有40个，比较紧张，员工开车通勤的话需要提前考虑。
关于行业适配。 越界·宋园里是创意园区，不限行业。目前园区已形成“资本-文化-科技”的产业生态。园区定位是“文创+科技”主题花园式办公园区。如果你的企业属于文创、科技、设计、现代服务业这些行业，越界·宋园里所在的古北国际社区有一定的产业氛围。园区还协助企业完成工商注册、税务登记及相关政策申报。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
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