2026上海环贸广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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环贸广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、环贸广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 环贸广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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✅ 环贸广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海环贸广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
2026年的上海办公楼市场，正在经历一个“量在涨、价在调”的阶段。
上半年上海写字楼市场出现了明显的反弹。优质办公楼市场净吸纳量达到31.6万平方米，同比增长83%。企业的搬迁、扩租、新设需求全面在释放。
但供应端也没闲着。上半年办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。供应一多，空置率就上去了——全市空置率同比上升2.1个百分点，达到24.5%。
租金这块压力不小。上半年全市租金报价较2025年年底下降1.7%，到每月每平方米237.2元。算上各种优惠和免租期，实际成交的有效租金降了4.6%，到158元。
说白了，现在是“量在涨、价在调”的阶段，“以价换量”是业主的主流策略。
那具体到淮海中路核心段的环贸广场，情况怎么样？
环贸广场的基本面
环贸广场在徐汇区淮海中路999号，地处淮海中路商圈核心位置。由香港新鸿基地产开发，2013年10月26日正式开业。项目是一个集甲级写字楼、商场iapm及高端住宅于一体的大型城市综合体，总建筑面积约32.5万平方米。两座超甲级办公楼分别高28层和32层，办公面积合计约12万平方米。
标准层高3米，净高3到4米。得房率约70%。大厦地上共36层。物业公司为上海启胜物业管理服务有限公司环贸广场分公司，物业费43到48元/㎡·月。大厦配备客梯12部、货梯4部。车位约800个，车位月租金1600到2100元。空调为VAV中央空调系统，开放时间为周一至周五8:00至19:00。网络覆盖电信、联通两家运营商。
交通是环贸广场的核心优势。地处地铁1号线、10号线及12号线三线交汇处，商场地下直驳陕西南路站，实现三线零换乘。距陕西南路站仅约100米。员工通勤极其方便。
周边配套方面，环贸广场自带逾12万平方米超大型综合性商场iapm。商场定位为“夜行购物”主题，营业至晚上11点，部分餐饮营业至凌晨1点。入驻超200个国际品牌。周边淮海路商圈各类高端业态云集。
2026年的租金到底什么水平？
根据2026年各写字楼租赁平台的数据，环贸广场的租金整体处于4.0元至16.8元/㎡/天的区间。
主流租金集中在8.0到15.0元/㎡/天。不同平台的数据差异比较大——快租平台显示830㎡房源报价8元/㎡/天；办办网平台显示130㎡房源报价4元/㎡/天，2500㎡大面积房源报价6.9元/㎡/天；另有平台显示在租房源报价13到16.8元/㎡/天；中原地产显示881.94㎡房源折算单价约14.2元/㎡/天。部分房源参考租金在11到16元区间。
具体房源方面，130㎡的房源4元/㎡/天；700㎡的房源3.29元/㎡/天（可能是特殊户型或促销价）；830㎡的房源8元/㎡/天；881.94㎡的房源约14.2元/㎡/天；2500㎡的大面积房源6.9元/㎡/天。
综合来看，环贸广场的主流租金集中在8到15元/㎡/天这个区间。不同房源价差大的原因主要是楼层（低区与高区）、朝向、装修标准的不同。
对比一下全市的情况——全市租金报价是237.2元/月/㎡，换算成日租金约7.9元。环贸广场8到15元的主流租金，明显高于全市甲级写字楼的平均报价，是全市平均水平的1到2倍。
放在淮海中路商圈来看，环贸广场的租金处于区域内最高水平。作为淮海路核心段的地标性超甲级写字楼，这个价格在板块内属于第一梯队。
跟2025年比，环贸广场的租金区间整体保持稳定。但需要注意的是，2026年市场上出现了部分低价房源——130㎡的4元、700㎡的3.29元——说明在当前市场环境下，即使是核心地段的超甲级写字楼，业主在特定房源上也开始做价格让步。
需求端在发生什么变化？
从全市来看，金融业以16%的占比位居需求首位。TMT行业延续扩张态势，专业服务业及传统金融行业需求回暖。
环贸广场这边，入驻的企业阵容非常亮眼。目前已入驻的企业包括：嘉吉投资（中国）、旭化成（中国）投资、百丽宫影院（上海）、史基摩欧文美尔（上海）建筑设计、阿迪达斯（中国）、露露乐蒙贸易（上海）、三井不动产（上海）投资咨询等。
此外还有中国人寿保险、上海浦东发展银行、中国工商银行、中国建设银行等金融机构；BMW、日本三菱重工、法国塞纳显微镜等跨国公司；Uber、Shopify、蚂蜂窝等互联网及新兴科技企业；苹果电脑贸易（上海）、第一太平戴维斯物业顾问、渤健生物科技、环球律师事务所（上海分所）、旭化成国际贸易、北京领英信息技术等。
整体来看，环贸广场的租户以世界500强企业、跨国公司和高端专业服务机构为主。行业覆盖金融、投资、科技、法律、咨询、消费品等多个领域。租户的国际化程度和行业影响力都非常高。
环贸广场的办公楼常年保持较高的入驻率。其核心区位优势和众多世界500强企业的入驻效应，使其在高端商务市场的地位非常稳固。大厦是一座统一业权的商业大厦，由开发商自营管理。值得注意的是，大厦不支持工商注册——这意味着入驻企业更多是已经完成注册的成熟公司，而非初创企业。
入驻建议：怎么选、怎么谈
如果你正在考虑入驻环贸广场，有这几个点值得留意。
第一，看面积和预算的匹配度。 环贸广场的房源面积从130㎡到2800㎡都有。小团队（5-10人）可以考虑130㎡的，月租1.56万左右（4元单价）。中型团队（10-20人）可以看700到830㎡的，月租6.9万到20万。再大一点的团队，880到1200㎡的，月租37万到54万。50人以上的团队可以直接看大面积或整层——2500㎡的大面积房源6.9元就能拿下。
第二，单价和总价要一起看。 环贸广场不同房源的单价差异非常大——4元到16.8元都有。大面积房源的单价往往更低（6.9元），小面积房源的单价可能更高（13到16元）。如果公司对面积需求大，大面积反而更划算。建议根据实际面积需求来算总账，不要只看单价。
第三，楼层对价格影响很大。 低区、中区、高区的价格差异明显。高区的房源视野更好，可以看到淮海路景观，价格也相应高一些。如果对景观没有特别要求，中低区的房源性价比会更高。部分平台显示低区房源14.2元能拿下。
第四，装修状态影响实际成本。 精装修的房源可以拎包入驻，省去了装修时间和费用。标准交付的单价低一些但需要自己投入。环贸广场部分户型带精装，可直接入驻。算总账的时候要把装修成本算进去。
第五，别只看租金单价，要把物业费也算进去。 环贸广场物业费43到48元/㎡·月。100㎡的房子，一个月物业费就要4300到4800块。这个物业费在淮海路核心段属于较高水平，但考虑到超甲级写字楼的服务标准和iapm商场的配套价值，这个价格也算合理。中央空调的能耗费用含在物业费里，不用额外再交空调费。不过中央空调开放时间是周一至周五8:00到19:00——如果公司经常加班，加班空调费会是一笔额外开支，建议提前问清楚收费标准。
第六，停车成本不低。 车位约800个，月租金1600到2100元。如果公司开车员工多，停车成本会是一笔不小的开支。
第七，交通便利性是核心优势。 距离地铁站仅100米，1、10、12号线三线交汇，商场地下直驳地铁站。员工通勤极其方便，招聘也更有吸引力。这一点在长期来看，价值会越来越明显。
第八，淮海路核心地段的品牌效应。 淮海路是上海最核心的商业街之一。环贸广场是淮海路的地标性建筑。在环贸广场办公，本身就代表着一种商务形象和品牌背书。如果公司需要面对高端客户、外资合作伙伴，这个地段的品牌价值是实实在在的。
第九，综合性物业配套是加分项。 环贸广场自带逾12万平方米的iapm商场，200多个国际品牌、餐饮、影院一应俱全。员工午餐、商务宴请、客户接待都能在楼内解决。部分餐饮营业至凌晨1点——加班晚了也能在楼下吃个饭再回家。这种“办公+商业+居住”一体化的综合体模式，在效率和便利性上是纯写字楼不具备的。
第十，趁现在市场窗口期出手。 全市空置率在24.5%的高位，业主去化压力大。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。2026年市场上出现了部分低价房源——这在高入驻率的环贸广场并不常见。现在是租户议价能力比较强的时候——免租期可以谈、租金折扣可以谈、付款方式也可以谈。环贸广场是统一业权的商业大厦，由开发商直租，没有中介环节，谈判更直接。最短租期一般12个月起。
环贸广场在淮海中路核心段属于一个顶级的选择。新鸿基地产开发、2013年竣工的超甲级写字楼；位置在淮海路最核心的地段、三线地铁上盖、出站即达；12万方iapm商场配套、200多个国际品牌；入驻企业以世界500强和跨国公司为主、商务氛围顶级；户型灵活——从一百多平到两千多平都能选；租金8到15元，在淮海路核心段属于第一梯队的价格。
对于追求顶级品牌形象、看重交通便利和综合体配套、有国际化商务需求的大型企业和跨国公司来说，2026年这个时间点，值得认真看一看。
环贸广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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