2026深圳荣超经贸中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳荣超经贸中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：市民中心旁的206米“水晶塔”地标
荣超经贸中心在福田区金田路4028号，市民中心东侧。这栋楼有个很响亮的名头——“中心区写字楼楼王”，是荣超地产继国际商会大厦、国际商会中心之后的第四座写字楼。
项目由深圳荣超实业有限公司开发，2007年竣工。总建筑面积约11.5万平方米，高206米，地上49层。标准层面积约2100平方米，层高3.6米。荣超经贸中心是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化写字楼精品。
电梯配了15部OTIS客梯和2部货梯，上下班高峰期基本不用等。停车位地上80个、地下480个，月卡800到1200元。物业公司是深圳市荣超物业管理有限公司，物业费16元/平方米·月。
交通是这栋楼最大的杀手锏。距离地铁4号线市民中心站约383米。市民中心站是2号线、4号线交汇站，周边还有多个地铁站覆盖。约500米可及深南大道，约1公里可达广深港高铁福田站。
荣超经贸中心还坐拥无敌景观——西北向直面市民中心和莲花山公园。建筑造型通过几个玻璃棱面体的尖锐交接，形成富于变化的多面体，被称为“水晶塔”式造型。建筑立面强调竖向线条以加强向上升腾的感觉。
二、租金走势：88到188元，价格区间拉得开但便宜了不少
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降了3.4%。距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米·月。
那荣超经贸中心什么价位？2026年的挂牌数据有好几个口径。
便宜的有特价88元/平方米·月。2026年3月，1435.94平方米的高层精装单位报价88元/平方米·月，赠送办公家私。
100元左右的房源也有不少。135平方米的单位2026年6月报价100元/平方米·月。311平方米的低层精装单位也是100元/平方米·月。500平方米的豪华装修单位2026年2月报价100元/平方米·月。
中等价位的大概118到150元。704平方米的电梯口单位2026年5月报价118元/平方米·月，带精装和全套家私。471.94平方米的高层单位2026年6月报价130元/平方米·月，看中好谈。1057.36平方米的高层精装单位2026年2月报价130元/平方米·月。556平方米的业主直租单位报价150元/平方米·月。
报价高一点的到188元以上。239平方米的房源2026年4月报价188元/平方米·月。
综合看下来，荣超经贸中心2026年的实际租金大概在88到188元/平方米·月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，88元的特价起步价比全市均价便宜了约39%，算是很有竞争力的价格。
有几个变化值得注意。第一，88元的特价在前几年是很难看到的——这说明即使是市民中心旁的“中心区写字楼楼王”，也在跟着市场大行情往下走。第二，2025年7月有311平方米的中层单位成交价仅66元/平方米·月——虽然这是历史成交价，但也说明过去一年价格确实在往下走。第三，部分房源标注“看中好谈”“价格好谈”，议价空间确实存在。
戴德梁行预计，今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用，空置率将波动上行，租金整体下行的趋势短期内难以扭转。现在去谈价格，租户的议价空间比前几年大得多。
三、需求变化：谁在租荣超经贸中心
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有一个明显的趋势：需求在回暖。戴德梁行的数据显示，上半年TMT行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积租赁成交。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。上半年企业升级搬迁需求占比约27%。租金下行直接缩小了不同档次物业之间的成本差距，很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。荣超经贸中心作为市民中心旁的甲级地标，正是这类“升级搬迁”需求的重点目标之一。
回到荣超经贸中心本身。这栋楼的入驻企业名单相当亮眼。百度百科显示，中国建设银行深圳天健世纪支行在A101。亚太国际货代有限公司深圳分公司在B1401-1402。中国产权平台控股（集团）有限公司在1506-1509。深圳市科泰智慧科技有限公司在B4103C。
工商信息显示，入驻企业还包括深圳市金华腾贸易有限公司、深圳市荣茂房地产开发有限公司、信亚贸易（深圳）有限公司、上海太动文化传播有限公司深圳分公司等。深圳连群电子有限公司在2110室。从行业分布来看，整栋楼已形成“金融+贸易+科技”的多元化楼宇产业生态。入驻企业质量高、行业覆盖面广，抗风险能力比较强。
四、入驻建议：现在租荣超经贸中心划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租荣超经贸中心，值不值得？
先说价格。88到188元/平方米·月的租金区间，在福田CBD核心区确实有竞争力。对比全市甲级写字楼144.2元的均价，88元的特价起步价比全市均价便宜了约39%。而且全市租金还在往下走，加上业主普遍提供一定的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈得多。部分房源标注“免佣！业主直租”，能省下一笔中介费。
再说空间和硬件。从135平方米到1435平方米都能安排。从几个人的小团队到上百人的总部，都能找到合适的面积。3.6米的层高，办公不会觉得压抑。15部OTIS客梯加2部货梯，上下班高峰期基本不用等。“水晶塔”式造型加206米的高度，本身就是企业的一张名片。西北向直面市民中心和莲花山公园的无敌景观，在福田CBD写字楼里也算稀缺资源。
运营成本方面，物业费16元/平方米·月。停车位560个，月卡800到1200元。中央空调工作日8：00到18：00、周末9：00到18：00。物业费和停车费在福田甲级写字楼里算正常水平。
交通是这栋楼最大的加分项。地铁4号线市民中心站步行383米——2号线和4号线在此交汇。约500米可及深南大道，约1公里可达福田高铁站。员工上下班极其方便，客户从香港、广州过来也很快。与市民中心为邻的位置，商务形象和昭示性都是一流的。
政策方面，大厦支持工商注册。对于需要注册公司或者变更地址的企业来说，这是个便利条件。
不过也得说几句实在话。第一，88到188元的报价跨度不小，88元通常是特定的大面积特价房源，中小面积和高层景观单位价格要高不少。想拿到最优惠的价格，得多花点时间比较不同渠道的房源。第二，物业费16元/平方米·月加上租金，综合成本在福田属于中上水平。第三，大厦2007年竣工，虽然不算老，但跟2020年后交付的新楼比，硬件上还是有一些差距。第四，中央空调的开放时间相对固定，工作日只到晚上6点。经常加班的话要考虑空调加时费的问题——空调费按流量计费。第五，大厦的入驻企业以金融、贸易类为主，商务氛围偏高端，对入驻企业的行业和资质有一定隐性要求。
综合来看，如果你是一家注重办公品质和形象、对交通便利性要求高、希望在市民中心旁拥有一座甲级地标办公室的企业——特别是金融、贸易、科技类的公司——荣超经贸中心目前的硬件水平和入驻企业圈层都值得认真看一看。全市租金还在往下走，加上业主的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈。
如果你是预算有限的中小企业、初创公司，或者对楼宇档次和地标属性要求没那么高，那可能需要考虑周边租金更低的选项。但如果你更看重“在福田CBD核心、市民中心旁、双地铁口的位置拥有一座甲级地标办公室、和建设银行及知名企业做邻居”，那荣超经贸中心目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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