2026深圳方大城办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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方大城项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、方大城写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 方大城管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 方大城租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 方大城招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳方大城办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、方大城是什么来头
方大城在南山区华侨城板块北侧，北环大道与龙珠四路交汇处。这栋楼是方大集团（A股上市公司）自己投资开发的，2017年竣工，是华侨城片区规模最大的商务综合体。
整个项目总占地3.5万到4.4万平方米，总建筑面积33万平方米，由4座办公塔楼、4层商业裙房和4层地下车库组成。1栋主楼高39层，标准层面积约2200平方米，层高4.5米。物业是方大物业自己在管。电梯配了16部进口日立。车位2088个，车位配比96:1——每96平米办公面积配1个车位，这个比例在南山算非常高了。空调是特灵中央空调，24小时独立控制。
这栋楼有一个很特别的地方——它是大沙河创新走廊11大重点工程之一。定位是高新技术产业和新兴产业研发型总部聚集区。地处华侨城核心区域，北临塘朗山，南望深圳湾，绿化率35%。自带4万平米商业配套，星巴克、喜茶、麦当劳、海底捞、屈臣氏全都有。
交通上，离7号线龙井站不远，项目还配有免费接驳巴士往返地铁站。北环大道首排，80多条公交线路覆盖。
二、租金到底什么水平
方大城的租金报价差异挺大，主要看面积、楼层和装修程度。
2026年的市场报价，低的有55到60块钱一平米每月的。中等价位的，295平精装66块一平，330平精装66块一平，300平精装68块一平。高一些的，1200平豪华装修78块一平起，开发商直租的115块钱一平起，整层大面积毛坯能到150块一平。
整体来看，实际成交价集中在60到115块钱一平米每月这个区间。面积越大单价越低，精装比简装贵一些。
物业费方面，不同口径差别挺大。有说12块钱一平米每月的，有说18块的，还有说18+12空调服务费一共30块的。空调是特灵中央空调，24小时独立控制、按流量计费。停车月卡500块钱一个月。
面积上选择非常丰富。92平、117平、167平、178平、220平、300平、330平、435平、568平、800平、1200平、2200平、2326平都有。不管你是几个人到几十个人的团队，基本都能找到合适的空间。
跟全市比一下。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降到了144.2块钱一平米每月。方大城60到115块的报价，比全市均价低了差不多两到六成。在华侨城这个地段——北环大道首排，紧邻福田和南山双中心——这个价格算便宜的了。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了4个项目，合计24万平方米。全市存量已经到了928.3万平方米。
空置率在往下走。仲量联行的数据显示，二季度末深圳甲级写字楼空置率24.9%，环比下降了约1个百分点，较2025年底累计下降了约1.5个百分点，已经连续三个季度回落了。戴德梁行统计的是29.1%，比上季度降了0.3个百分点。
租金还在降，但降幅在收窄。二季度租金环比跌幅收窄到1%，连续两个季度改善，上半年累计降了约3.4%。业主心态从“以价换量”转向寻求去化与价格之间的平衡。
需求端最大的变化是结构性的。TMT行业上半年占了租赁市场的很大份额，科技类企业成为主要驱动力。智能硬件、AI应用、跨境电商这三个行业，构成了上半年最活跃的租赁需求来源。
还有一个现象值得注意——超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。什么叫升级搬迁？就是企业用差不多甚至更低的租金，搬到品质更好的写字楼里去。不追求面积变大，追求的是同样的钱花得更值。
四、谁在方大城办公
方大城已经入驻了超过100家知名企业。
代表性入驻企业包括方大集团（上市公司总部）、平安集团（世界500强）、爱科斯福通讯（世界500强）、旗滨集团（上市公司）、中建四局（国企）。还有恒盈集团、深圳蓝盾控股有限公司、深圳市中融德汇城市建设有限公司、伟业地产、清华控股、平安银行、景田、雷霆科技、洪涛装饰等。
截至2026年中，项目出租率约70%到85%。从行业分布来看，入驻企业涵盖建筑、TMT、金融、文化设计、专业服务等多个领域。整体产业氛围偏总部经济和高端服务业，跟方大城“高新技术产业、新兴产业研发型总部聚集区”的定位一致。
五、入驻方大城的几点建议
成本优势很明显。 60到115块的租金，在华侨城这个地段算便宜的。比全市均价144.2低了不少。物业费12到30块（看含不含空调），停车500一个月。面积灵活——90多平起租，小团队也能进来。对于想在南山扎根但又不想花太多钱的中小企业、创业团队来说，性价比不错。
地段有独特优势。 方大城地处华侨城核心区域，享有福田和南山双中心优势。北环大道首排，80多条公交线路覆盖。7号线龙井站就在附近，项目还配有免费接驳巴士。员工通勤、客户来访都方便。
硬件条件不错。 2017年竣工的甲级写字楼，楼龄不算老。4.5米层高，16部进口日立电梯，2088个车位（96:1配比），特灵中央空调24小时独立控制。南北双大堂挑高8到17米。这些配置在华侨城的写字楼里算比较高的。绿化率35%，北临塘朗山、南望深圳湾，办公环境跟那种纯玻璃幕墙的高层写字楼感觉不一样。
产业氛围对路。 方大城本身就是大沙河创新走廊的重点项目，定位高新技术和新兴产业总部聚集区。方大集团、平安、爱科斯福通讯、旗滨集团、中建四局这些头部企业都在里面了。100多家名企已经入驻。如果你做的是建筑、TMT、金融、文化设计、专业服务相关的业务，上下游资源对接会方便很多。
配套非常完善。 自带4万平米商业配套，星巴克、喜茶、麦当劳、海底捞、屈臣氏全都有。员工吃饭、接待客户都能在楼下解决。2088个车位，停车基本不用愁。
24小时空调是亮点。 特灵中央空调24小时独立控制、按流量计费。对于经常加班、或者需要24小时运行的公司来说，这是个实用配置。不用像很多写字楼那样申请加班空调或者额外付费。
也有些地方要想清楚。 方大城的租金报价差异比较大，60到115块都有。看房的时候得问清楚——物业费含不含空调、空调怎么收费、免租期多久、押金怎么付。这些细节直接影响到实际成本。另外，方大城虽然定位甲级，但跟深圳湾1号、平安金融中心这些顶级写字楼比，档次上还是有差距的。如果你需要特别气派的办公楼面——比如顶级金融机构总部这类——可能需要再掂量掂量。方大城在华侨城板块，离科技园核心区有一定距离。如果你的业务需要频繁跟科技园的企业打交道，通勤成本得算进去。
整个深圳市场供应压力还在。未来供应量维持在比较高的水平，租金整体下行的趋势短期内还很难完全扭转。不过方大城本身已经有价格优势，加上华侨城的地段、完善的配套和较高的出租率，对寻求性价比的企业来说仍然是一个值得考虑的选项。
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