2026深圳海大创意园办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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海大创意园项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳海大创意园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、海大创意园在哪儿、是个什么样的地方
海大创意园全称“海大空间艺术设计创意园”，在南山区大新路89号。这个地方在马家龙工业区里面，旁边就是深圳设计产业园。地铁12号线中山公园站B出口走过去大概150米，步行两分钟能到。1号线桃园站也在附近，大概500米。
这栋楼是海大装饰集团把一个旧工业区改造过来的，2012年10月正式开园。当时是南山区政府发展文化产业的重点项目，还曾被国家文化部选为深圳文博会南山区分会场。园区由两栋相邻的7层大楼组成，加起来总建筑面积大约3万平方米。标准层面积大约1880到2000平方米。层高3.5米，净高3米。
停车位有500个。电梯配了2部客梯和1部货梯，品牌是三菱和通力。空调是24小时分体式独立空调，按电费计费。物业公司是深圳市海大物业管理有限公司。
园区定位是文化创意与设计产业，重点引进空间艺术设计、创意研发、材料展示这些方向的企业。目前入驻的企业超过一百家。
二、2026年深圳写字楼市场整体什么情况
说海大创意园之前，先看看深圳整体。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场在持续修复。需求端成交活跃度提升了，净吸纳量同比有明显增长。
空置率在往下降。到二季度末，深圳甲级写字楼空置率是24.9%，环比降了大约1个百分点，比2025年底累计降了约1.5个百分点，已经连续三个季度环比回落。
租金虽然还在往下走，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比降了1%，这是连续两个季度改善。上半年累计降了大约3.4%，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。
需求这边，硬科技和新经济行业是主力。智能硬件、人工智能、跨境电商这几类企业，加在一起占了上半年租赁成交的近三成。从成交区域来看，1000平方米以上的大面积租赁成交里，大约一半都在南山区。
业主的心态也在变，从之前强调“以价换量”，慢慢转向在去化和价格之间找平衡。
三、海大创意园的租金到底什么水平
海大创意园的租金在南山区算是非常有竞争力的。
综合各方信息来看，2026年大厦的租金单价大致在50到75元每平米每月这个区间。不同面积、不同楼层、不同装修状况，价格会有差别。
具体看几个例子：
有中介挂出的276平米精装单位，报价75元每平米每月。141平米的单位也是75元每平米每月。213平米的单位，报价大约70元每平米每月。还有201平米的精装办公室，报价55元每平米每月。
面积再大一些的，有微信公众号上推荐的211.1平米单元，报价50元每平米每月。292.2平米、305平米、428平米、700平米这些面积的单元，报价也都是50元每平米每月。
整栋楼的起租价是70元每平米每月。物业费6元每平米每月。停车月卡300元。
跟周边比一下。科技园核心区那边，科兴科学园在腾讯搬迁前租金普遍在160到180元每平米每月。南山区2026年二季度的写字楼挂牌价大约是3.19元每天每平米，折合下来差不多96元每平米每月。海大创意园50到75元的报价，比科技园核心区便宜了一半以上，比南山区均价也低了20%到40%。
对于一个在南山区的创意园来说，这个价格确实不高。特别是跟那些动不动100多、200多的甲级写字楼比起来，海大创意园的价格优势非常明显。
四、需求端在发生什么变化
2026年的企业租赁逻辑跟几年前不太一样了。
以前很多公司看地段、看面子，现在更实际——看总租赁成本、看空间效率、看产业协同。不少业务稳健的企业，趁着租金低位，把办公空间从老旧楼宇或者非核心区搬到品质更好、配套更完善的地方。这种“成本驱动型升级搬迁”成了市场里一个很明显的趋势。
对海大创意园来说，这个趋势有几个层面的影响。
第一，它本身是创意园，由旧工业区改造而来，保留了工业遗存的风貌。空间灵活，层高有优势，适合轻型生产、仓储、展示与办公一体。对于设计工作室、文创团队、科技研发类公司来说，这种空间比标准写字楼更实用。
第二，租金在整个南山区都算低的，正好卡在“想找个地方办公但不想花太多钱”的那个位置上。特别是对于那些不需要在核心商圈撑门面的公司，这里是个很实惠的选择。
第三，位置在马家龙工业区，周边设计企业聚集，创意交流方便。海大装饰集团总部也坐落在这里。产业氛围比较纯粹，不是那种混杂的商务区。
从成交数据看，大面积租赁需求主要集中在南山区。海大创意园可租赁面积从65平米到4500平米不等，覆盖面很广，小团队和大公司都能找到合适的大小。
另外还有一个值得注意的变化。2026年下半年，深圳预计还有超过百万平方米的甲级写字楼新增供应入市，而且全部集中在南山区。这意味着南山区的写字楼竞争会更激烈，业主在价格和服务上可能还会继续让步。对租户来说，议价空间可能还在。
五、入驻的话需要注意什么
如果你正在考虑2026年入驻海大创意园，有几点可以参考。
关于价格谈判。深圳写字楼整体还在调整阶段，但业主心态已经在变了。价格还能谈，但进一步大幅降价的空间可能没那么大了。想拿好价格，现在是个不错的窗口期。海大创意园本身报价就不高，50到75元在南山区已经算很低了，再往下压的空间可能有限。
关于面积选择。可租赁面积从65平米到4500平米都有。小团队可以选几十平的小单元，成长型企业可以考虑几百平甚至上千平的大面积。标准层大约1880到2000平方米，想整层租的话也有空间。
关于交通。离12号线中山公园站B出口大概150米，步行两分钟。1号线桃园站约500米。员工通勤还算方便。
关于空调。24小时分体式独立空调，按电费计费。分体空调的好处是每个单元可以独立控制，不像中央空调那样受统一时间限制，加班也不用额外申请。对于经常加班的团队来说，这点比较友好。
关于层高。层高3.5米，净高3米。虽然不是特别高，但对于大多数办公场景来说够用了。如果要做loft夹层或者吊顶装中央空调，这个层高也还行。
关于装修。大部分房源是毛坯或简装交付。也就是说地面找平了、墙面刷白了，但隔断、地毯、前台这些要自己弄。如果团队需要快速入驻，可以找已经有前租户留下装修的房源，但不一定合心意。如果愿意自己装修，空间自由度比较大，框架结构承重柱少。
关于配套。周边有马家龙百货、缤纷商业中心、各类餐饮便利店。步行能到中山公园，午休散步挺方便。园区里有创客空间、展览厅、咖啡厅这些设施。
关于入驻企业。园区定位文化创意与设计产业，入驻企业超过一百家。如果你的业务跟设计、创意、研发这些方向有关，可能会有一些合作机会。
关于成本测算。除了租金，别忘了把物业费（6元每平米每月）、停车费（300元每月）、空调电费这些算进去。虽然租金看起来很低，但加上杂费之后的总成本才是真正的决策依据。
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