深圳前海基金小镇的项目分析报告及测评@租赁中心
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深圳前海深港基金小镇：桂湾低密度企业别墅办公园区解析
项目概况
深圳前海深港基金小镇位于深圳市南山区前海桂湾金融核心片区桂湾五路128号。项目由前海金融控股有限公司与深圳市地铁集团有限公司共同打造，于2016年10月正式启动，2018年11月正式开园运营。项目定位为国际化、专业化的产业金融特色园区，是中国自贸区内首个基金小镇。
项目一期占地面积约9.5万平方米，建筑面积近8.5万平方米，其中办公面积约6.2万平方米，商业配套面积约2万平方米。园区由28栋低密度企业别墅组成。项目办公容积率仅为0.68，是前海低密度办公园区之最。
区位与交通
基金小镇地处前海桂湾金融核心片区，这是前海深港合作区三个片区中金融产业最为集中的板块。项目是鲤鱼门地铁上盖物业及前海时代TOD综合体的组成部分。
在轨道交通方面，地铁1号线鲤鱼门站距离小镇约200米，步行可达。项目周边还有桂湾站、前海湾站等地铁站点，覆盖地铁1号线、5号线、11号线。惠莞深城际线与广深港客运专线也经过此区域。项目周边设有多条公交线路。
在城际交通方面，项目处于珠三角一小时交通圈和香港半小时交通圈内。经深港机场穿线约20至30分钟车程可达深圳宝安国际机场与香港国际机场。项目紧邻深港两个机场，具备良好的海陆空交通条件和突出的综合交通优势。周边有深圳、香港两大金融中心，深交所与港交所也位于该区域。便捷的轨道交通条件使日常通勤和商务出行都比较方便。
设计理念与建筑规划
前海深港基金小镇在规划设计上有一个鲜明的特点——它是建在地铁车辆段上盖平台之上的低密度办公园区。项目位于地平面以上9米的平台上。这一独特的基底条件，为园区带来了不同于常规地面写字楼的布局方式。
园区的总体规划设计概念以中央公园为核心。中央公园并非传统式的林荫公园，而是利用不同地块、不同标高的连接及多种类建筑布置，结合下沉庭院及空中花园，形成立体公园系统，提供灵活多变的公共交流空间。平台上布置了低层的办公及商业组团，提供平层、别墅式办公及商业、中央公园点式商业及下沉商业街等多元空间。
项目坚持生产、生活、生态“三生融合”的开发理念。低密度、低碳化、高标准、高配置的规划建设，使基金小镇在办公容积率上成为前海之最。低容积率意味着更少的建筑覆盖和更多的开放空间——园区不仅为产业办公设计了精美的楼宇，还为办公之余的生活腾出了大片的空间。富氧静谧的生态环境有助于提升办公品质。
在建筑类型上，园区由28栋低密度、高品质的企业商墅组成。建筑类型涵盖独栋办公、叠加办公、双拼办公、平层办公等多种形态。不同形态的建筑为企业提供了多样化的空间选择——从需要独立总部形象的企业，到希望共享公共资源的机构，都可以在园区内找到对应的空间方案。园区内建筑均为别墅型办公物业。园区实行人车分流，多处设有阳台、露台，让自然融入办公空间。
绿色生态与办公环境
前海深港基金小镇在绿色生态建设方面有较为系统的投入。项目坚持低碳化的规划建设理念，办公容积率仅0.68。低密度、高绿化的生态办公区在深圳写字楼市场中并不多见。
园区内规划了大面积的开放公共绿化空间。下沉庭院与空中花园共同构成多层次的绿化系统，将自然元素渗透至建筑的各个角落。这种立体公园式的设计，让办公空间得以延伸至室外。对于在高层写字楼中习惯了封闭空调环境的企业来说，这种可以随时走到户外、接触自然的办公体验，构成了基金小镇在产品层面上的差异化特征。
办公空间参数
前海深港基金小镇的办公空间以低密度企业别墅为主要形态。单栋企业别墅面积从数百平方米到上千平方米不等，可满足不同规模企业的办公空间需求。园区提供平层、别墅式办公等多种空间选择。
在办公空间的使用效率方面，低密度独栋建筑相比高层写字楼有较高的实用率。独立电梯配置使企业拥有独立的垂直交通动线。部分楼栋带有屋顶露台，可作为企业专属的户外空间。园区支持公司注册。
电梯配置方面，园区配备客梯6部。停车方面，项目配备约805个停车位。物业管理由深圳地铁物业管理发展有限公司提供服务。
租金方面，市场参考价格在60至100元/平方米·月之间。
商务配套
前海深港基金小镇在商务配套方面投入较为完整。商业配套面积约2万平方米。目前已开业商家17家，可满足园区2000至3000名办公人员及周边住宅社区的日常需求。
在会议设施方面，园区拥有10间面积40至400平方米不等的会议室以及4个户外广场，同时配备高端会议桌椅。园区内设有基金路演中心，提供18间多功能、多样化的会务场地，路演大厅可满足300人活动。基金路演中心位于园区46栋。此外，园区还配有投资人俱乐部、高端餐饮设施、员工餐厅等综合配套和服务设施。
在商业业态方面，园区引入了星巴克、COFFii & JOY等咖啡品牌。园区还设有正宗港式茶餐厅等餐饮设施。
项目定位与核心特色
从整体来看，前海深港基金小镇在前海写字楼市场中呈现出较为明确的产品定位。项目由前海金控与深圳地铁两大国企联合打造。0.68的办公容积率使园区成为前海密度最低的办公项目之一。28栋低密度企业别墅组成的办公形态，与周边高层写字楼形成了明显的产品差异。对于希望在低密度、花园式环境中设立办公据点的企业来说，这是一个值得纳入考察范围的选择。鲤鱼门地铁上盖的轨道交通条件和约2万平方米的商业配套，也为日常通勤和商务活动提供了便利。基金路演中心、投资人俱乐部等专业设施，则为金融相关企业的业务开展提供了硬件支持。
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