2026上海上服商厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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上服商厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、上服商厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海上服商厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼什么来头、在什么位置
上服商厦在长宁区茅台路567号，属于虹桥古北商圈核心位置。这地方介于内中环与延安路高架之间，紧邻世贸商城，周边聚集了大量涉外机构和国际企业。
项目由上海服装（集团）有限公司开发，总建筑面积约16000平方米。地上8层，标准层高3米。物业公司是上海服装集团置业有限公司物业管理分公司。
2020年9月，上服集团与创邑合作，将商厦改造为时尚办公创意空间。目前除上服4家中型自有公司外，还有超过40家设计、健身、快销、轻食类品牌企业入驻。
交通方面，步行可达地铁2号线威宁路站（约664米）、10号线水城路站和15号线娄山关路站。周边公交线路有88路、829路、836路、72路等多条。开车的话，延安路高架和内中环都在附近，到虹桥机场也快。
二、2026年租金到底什么水平
上服商厦的租金，不同渠道和不同房源差别挺大。
最便宜的有3元每平方米每天的。3.3到3.5元左右的房源也不少——96平的报3.3元，30平的报3.5元。中等价位的在3.76到4.27元——70平的报3.76元，135平的报4.27元。高一些的有4.5到4.7元。
有渠道给出的整体租金范围是4到7元每平方米每天。还有平台统计的最低租金3元、最高租金4.27元。
综合来看，2026年上服商厦的主流成交价大概在3到4.5元每平方米每天这个区间。面积越大、租期越长，单价越便宜。物业费18元每平方米每月。车位地上80个、地下10个，月租金500块。空调是分体式空调，24小时开放，电费按表计费。
放到全市大环境里看一下。2026年上半年，上海全市租金报价较2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元——折合每天大概7.9元。有效租金下降更多，降了4.6%到158元每月每平方米。二季度市场平均成交租金195.2元每平方米每月，环比下跌1.9%。全市空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。
上服商厦3到4.5块的日租金，放在全市看属于比较低的水平——比全市均价便宜了一半以上。在虹桥古北这个涉外商务区，这个价位更是少见。周边同地段的写字楼，不少租金在5到7块甚至更高。上服商厦的价格在虹桥古北一带算得上是价格洼地。
2026年一季度上海办公租赁市场的数据显示，日租金2到6元这个区间的需求占比高达51.78%。多数企业把租金预算控制在6元以下。上服商厦正好落在这个最活跃的价格带里。
三、整栋楼里都是什么公司在用
上服商厦的入驻企业以上服集团自有公司和时尚设计类企业为主。从公开信息能看到的有：上海服装（集团）有限公司、上海九鸽企业管理有限公司、贵世贸易（上海）有限公司、新荷会展服务（上海）有限公司。还有恒宏贸易有限公司、上海久禾成实业有限公司、东洋克斯贸易（上海）有限公司。
整体来看，入驻企业以服装设计、时尚创意、贸易、会展服务为主。项目定位是“时尚化、科技化、品牌化、系列化的时尚集合空间”。这和2026年上半年上海办公楼市场的需求主力方向有一定差异——上半年金融业以16%的占比位居办公楼需求首位。TMT行业也很活跃，以61.6%的占比主导产业园区去化。上服商厦目前的租户结构偏时尚设计和传统贸易，和市场需求主力方向不太一样。但上服集团自有企业和时尚设计产业的聚集效应，对服装、设计、创意类企业有天然的吸引力。
另外，上服商厦的“创邑SPACE·上服”品牌定位，项目提供从移动办公到专属办公等多种办公形态。对于中小型创意企业和自由职业者来说，这种灵活性比传统写字楼更有优势。
四、2026年市场大环境怎么样
2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长了83%。需求确实在恢复，而且恢复速度不错。
但供应端压力不小。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期、徐汇万科中心三期T1这些项目都在上半年交付了。供应量比需求量大，“以价换量”还是目前的主流策略。业主为了保住出租率，愿意在租金上让步。这对租户来说是个有利的窗口期。
不过上服商厦的情况有点特殊——这栋楼体量不大（1.6万方），又是上服集团自持运营，对外出租的面积本身有限。不像那些几十万方的大项目有那么大的去化压力。但全市整体市场环境决定了，谈判空间肯定是有的。
五、2026年入驻的话需要注意什么
如果你正在考虑2026年入驻上服商厦，有这么几个点值得琢磨。
第一，租金有谈判空间。 全市都在“以价换量”，上服商厦也不例外。挂牌价从3块到4.7块都有，具体能谈到多少取决于面积、楼层、租期这些因素。面积越大、周期越长，能拿到的优惠越多。别只看单价，把免租期、付款方式这些都算进总账里。现在是买方市场，别不好意思开口谈。
第二，分体空调是个实打实的优势。 上服商厦用的是分体式空调，24小时开放，电费按表计费。每个区域自己控制开关，不像中央空调那样一关全关。对于经常加班的创意、设计类公司来说，不用额外付加班空调费。很多甲级写字楼用的是中央空调，过了晚上6点或者周末就要额外付费。这一点上服商厦对加班多的团队特别友好。
第三，面积选择非常灵活。 可租面积从30平方米到1200平方米都有。小团队租个几十平，中型公司租个两三百平，都能找到对应的房源。32到154平方米的户型方正通透，得房率超高。办公空间3122平方米，可灵活分割。看房的时候问清楚这一层还有哪些面积可选、房子是什么状态、需不需要重新装修。
第四，位置和配套是实打实的优势。 虹桥古北商圈核心，周边有缤谷广场、星空广场、金虹桥购物中心等商业配套。沿街有餐厅、银行、酒店、便利店、咖啡店等多元业态。水霞公园、天原公园、苏州河滨江步道、长宁图书馆也在附近。员工吃饭、客户接待、下班休闲都方便。项目还配有空中花园、能容纳50到60人的顶层共享会议厅、精致的8到10人共享洽谈室，以及可百人同时用餐的白领餐厅。
第五，想清楚自己要什么。 上服商厦的优势是位置好（虹桥古北核心、涉外商务区）、交通方便（2/10/15号线三轨交）、分体空调24小时自由控制、租金便宜（3到4.5块在虹桥古北属于洼地）、面积灵活（30到1200平）、配套成熟（空中花园+共享会议厅+白领餐厅）。缺点是楼不高（8层）、不是甲级写字楼硬件一般、租户结构偏时尚设计和传统贸易、不同渠道报的租金差别大需要确认。如果你的公司是做服装设计、时尚创意、会展服务类的，对成本比较敏感、团队经常加班、不介意楼龄和硬件水平，这栋楼值得认真看。如果公司对形象要求特别高、需要特别气派的甲级写字楼大堂和公共区域，那可能得加钱去周边那些新一点的楼。
第六，周边竞品多对比。 虹桥古北、茅台路这一带写字楼选择不少——上服T.TIME园区、古北SOHO、嘉麒大厦都在附近。多跑几家对比一下物业服务水平、电梯等待时间、公共区域卫生状况这些细节。光看单价不够，实际办公体验才是关键。
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