2026上海愚园1890办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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愚园1890项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、愚园1890写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海愚园1890办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、愚园1890是一栋什么样的园区
愚园1890在长宁区愚园路716号，愚园路历史文化风貌区里面。这个位置挺特别的——夹在中山公园和静安寺两大商圈中间，属于内环内核心地段。
这栋楼的历史可以追溯到1890年。它的前身是愚园路洋房建筑群的一部分，属于沪西高级住宅区。2013年，德必集团接手做了保护性改造，把它变成了一个欧式创意办公园区。这也是德必继老洋行1913之后推出的第二个欧式创意办公项目。
改造的时候保留了西式别墅和中式庭院交融的历史痕迹，外墙用的是灰色花岗石，采用中西合璧的设计手法。两层楼高的走廊和正中央的圆形天井连着两侧小花园，空间的通透感很强。
园区总共有5层楼。标准层高3.5到4.5米，净高3.3米。得房率65%到70%。物业是上海行运文化创意有限公司或者德必自己的物业团队，不同平台说法不太一样。物业费17到30元每平方米每月，不同房源收费不同。车位非常少，整个园区大概只有10到16个车位，停车费每月1000到1200元。
交通方面，离地铁2号线和11号线江苏路站大概150到310米，走路几分钟就到。周边还有20路、57路、71路、76路等十几条公交线路。
园区里有一个芊荷艺术空间，办过不少展览，包括“竹报平安——思奎堂藏中外家书文献展”和“涤尘——谢兴涛书画创作首展”。
目前入驻的企业包括上海农工商集团星火开发总公司、上海银象资产管理有限公司、上海欣绿实业有限公司、上海钱吨机电有限公司等。
二、租金到底什么水平
愚园1890 2026年的租金报价差异不小。多个平台显示，整体租金区间在4.60到8.50元每平方米每天之间。不同平台统计的范围略有不同，有的显示5到7.5元，有的显示7到8元。
具体看几套在租房源的数据：
· 70平方米的房源，日租金6元，月租1.26万元
· 75平方米的房源，日租金5.6元，月租1.26万元
· 150平方米的房源，日租金6.5元，月租2.925万元
· 230平方米的房源，日租金4.5元，月租3.15万元
· 288平方米的房源，日租金8.2元，月租7.18万元
· 350平方米的房源，日租金6.8元，月租7.14万元
· 358平方米的房源，日租金5元，月租5.37万元
整体来看，面积越大的房源单价不一定越便宜，楼层、朝向、装修标准的影响更大。有平台显示部分房源可以享受8折优惠，折后约7.2元每平方米每天起。免租期方面，有房源信息显示可以谈到45天。
跟周边比一下。愚园1890所在的愚园路-江苏路板块，同区域的写字楼租金普遍在5到8元每平方米每天。愚园1890 4.6到8.5元的报价区间，在同等区位条件下属于中等偏上的水平。作为一个由百年洋房改造的创意园区，它的价格锚点跟普通写字楼不太一样，客户更看重的是空间氛围和历史感。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。上半年全市租金报价比2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金下降得更明显，降了4.6%，到每月每平方米158元。二季度的市场平均成交租金是195.2元每平方米每月，环比又跌了1.9%。换算成每天的话，全市甲级写字楼平均租金大约6.42元每平方米每天。
愚园1890的报价虽然不低，但作为历史文化风貌区里的创意园区，它的稀缺性摆在那里。在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置、吸引新租户，在租金和免租期上还是有谈判空间的。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端出现了明显的反弹。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%，已经达到去年全年净吸纳量的八成。第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%。第二季度延续上行，净吸纳量攀升到23.3万平方米。企业的搬迁、扩租、新设需求都在释放。
从行业来看，金融业以16%的占比排在需求第一位。基金公司需求回暖，私募、量化、对冲基金扩张积极。专业服务业也很活跃。TMT行业需求同样强劲。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融这四个行业加起来占了租赁市场的绝对大头。
但需求回暖的同时，供应也没停。2026年上半年上海有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。二季度虽然环比降了1.1个百分点到22.5%，但整体还是在高位。截至二季度末，市场存量还在持续增加。
愚园1890所在的长宁区愚园路板块，属于传统成熟核心商圈。2025年长宁区办公市场需求占有率达7.59%，甲级写字楼租金环比跌幅均值仅1.81%，市场抗跌性较强。愚园1890作为历史文化风貌区里的创意园区，走的是另一条赛道。这类园区吸引的是对空间氛围、历史感和文化调性有要求的企业，价格敏感度相对没那么高。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场是典型的租户市场。二季度全市平均租金环比还在跌，“以价换量”是业主的主流策略。愚园1890虽然有固定的报价区间，但在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上都有谈判空间。有房源信息显示免租期可以谈到45天。
关于面积选择。 愚园1890的房源从70平方米到900多平方米都有覆盖。整层面积大约300到380平方米。小面积适合初创团队或者自由职业者，大面积适合有一定规模的企业。得房率65%到70%，在同类楼宇里算是中等水平。看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。愚园1890的物业费17到30元每平方米每月。停车费每月1000到1200元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。另外空调是VRV分体系统，24小时独立控制，企业自己控制开关和温度，电费单独算。对于经常加班或者需要灵活作息的创意类、设计类企业来说，这比集中式空调的楼宇要灵活很多。不过车位非常少，整个园区只有10到16个车位，员工开车通勤的话需要提前考虑。
关于行业适配。 愚园1890是创意园区，不限行业。目前入驻的企业以资产管理、实业、机电为主。园区定位是适合文化创意、设计、科技类企业入驻。从上海整体的需求结构来看，金融、专业服务、TMT是当前租赁市场的主力。如果你的企业属于文创、设计、新媒体、科技这些行业，愚园1890所在的愚园路历史文化风貌区有一定的产业氛围。园区里还有芊荷艺术空间，定期办展览，文化调性比较足。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
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