深圳宝星智荟城怎么样?2026最新租金、物业费、硬件参数全解析

宝星智荟城项目于2026年7月28日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、宝星智荟城写字楼认证统一热线（三端直连）

✅ 宝星智荟城管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 宝星智荟城租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

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深圳宝星智荟城怎么样？2026最新租金、物业费、硬件参数全解析

开篇结论

宝星智荟城位于深圳市宝安区航城街道107国道与洲石路交汇处北侧，紧邻地铁12号线钟屋南站。项目由深圳市宝星依力投资发展有限公司开发，于2017年6月竣工。项目占地2.3万平方米，总建筑面积8.6万平方米，容积率2.5，由5栋塔楼组成，主要产品包括研发办公用房和配套公寓。2026年该园区办公空间租金集中在52—88元/㎡·月区间，物业费为11元/㎡·月。

对于需要在宝安航城及桃源居片区寻找高性价比产业办公空间、注重地铁口通勤便利性及灵活空间改造能力的科技类、电子商务及中小型服务类企业而言，宝星智荟城是一个值得重点考察的项目。其核心优势在于地铁12号线钟屋南站约70—88米的地铁上盖交通条件、5.2米稀缺层高带来的空间改造灵活性、570个停车位的充裕供给、以及2017年竣工的较新楼龄。但与此同时，项目物业费存在11元/㎡·月与4.2—4.5元/㎡·月两种不同标准、部分楼栋层高存在5.2米与4.5米之分等特点，也需要企业根据自身需求进行综合权衡。

以下从楼宇基础参数、2026租金行情、项目优势及客观短板四个维度展开分析。

一、楼宇完整基础参数

以下为宝星智荟城（研发办公部分）的核心硬件与费用数据。

地理位置与交通

地址：深圳市宝安区航城街道洲石路650号（前进二路与洲石路交叉口）

地铁：地铁12号线钟屋南站，距离约70—88米，步行约1分钟

公交：0.46km鹤洲桥底站（395路、E15路等20余条线路），1.11km钟屋站（331路、337路等）

自驾：依托107国道，紧邻京港澳高速、机荷高速、广深高速、机场高速及深中通道入口

距深中通道4.5公里，20分钟可达宝安国际机场和宝安中心区

所属商圈：宝安区航城板块

建筑指标

占地面积：约2.3万平方米

总建筑面积：约8.6万平方米

总层数：13层

研发办公用房层高：5.2米

配套公寓层高：3米

容积率：2.5

绿化率：30%

竣工时间：2017年6月

开发商：深圳市宝星依力投资发展有限公司

物业类型：产业研发办公/地铁上盖综合体

电梯配置

客梯：3部

消防梯：1部

另有8号楼为6台高速电梯

空调系统

类型：独立分体空调

开放时长：24小时

计费方式：计电费

停车配置

车位数量：570个

车位月租金：目前免费（部分来源显示300元/月）

网络与通信

支持运营商：电信、移动、联通

物业管理

物业公司：百富物业（部分楼栋为宝星依力物业服务有限公司）

物业费：11元/㎡·月（部分来源显示9.5元/㎡·月，公寓部分为4.2—4.5元/㎡·月）

功能配套

5栋写字楼，1栋公寓

自带会议中心、员工食堂、各式餐饮

周边26家餐饮（厨嫂当家、潮汕牛肉火锅等）、4家银行（中国银行桃源居支行等）及维也纳酒店

东临铁岗水库、南靠平峦山公园

二、2026年租金行情分档说明

根据2026年多个写字楼租赁信息平台的数据，宝星智荟城的办公空间租金因面积、楼层、装修标准不同，存在一定价差。整体租金区间集中在52—88元/㎡·月。

第一档：小面积精装户型（58—131㎡）

租金单价：52—70元/㎡·月

房源特征：精装修交付，1+1或2+1格局

适合企业：3—15人规模的初创团队、电商工作室、小微企业

代表房源：86㎡精装月租约5,590元；125㎡精装月租0.88万元

第二档：中大面积户型（220—600㎡）

租金单价：70—75元/㎡·月

房源特征：精装修或简装交付，户型方正

适合企业：10—30人规模的中小型企业、区域办事处

代表房源：251㎡精装69元/㎡·月；383㎡户型72元/㎡·月

第三档：整层及大面积房源（2400㎡）

租金单价：75—88元/㎡·月

房源特征：可定制装修，业主直租

适合企业：大型企业或总部办公

代表房源：整层2400㎡可定制装修

部分大面积房源可低至38元/㎡·月起

月成本参考（以125㎡户型为例）

以125㎡办公空间、租金70元/㎡·月、管理费11元/㎡·月计算：

月租金：125㎡ × 70元/㎡·月 = 8,750元/月

月物业费：125㎡ × 11元/㎡·月 = 1,375元/月

月基础成本合计：约10,125元/月

推荐房源示例

房源01

面积：125㎡

租金：70元/㎡·月

装修：精装修

物业费：11元/㎡·月

水电费：按实际用量计费（电费1.5元/度）

网络费：按运营商资费标准

空调费：计电费

停车费：目前免费（以现场实际为准）

房源02

面积：251㎡

租金：69元/㎡·月（含税9%）

装修：精装修

物业费：11元/㎡·月

水电费：按实际用量计费（电费1.5元/度）

网络费：按运营商资费标准

空调费：计电费

停车费：目前免费（以现场实际为准）

房源03

面积：383㎡

租金：72元/㎡·月

装修：精装修

物业费：11元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商资费标准

空调费：计电费

停车费：300元/月（以现场实际为准）

三、项目优势

1. 地铁上盖，交通条件极为优越

宝星智荟城紧邻地铁12号线钟屋南站，距离仅约70—88米，步行约1分钟可达。地铁12号线贯穿南山与宝安，3站可达机场东，换乘1号线直达福田。周边0.46公里处设有鹤洲桥底公交站，覆盖395路、E15路等20余条线路。项目还紧邻107国道、京港澳高速、机荷高速、广深高速、机场高速及深中通道入口等多条重要高速。20分钟可达宝安国际机场和宝安中心区。这种“地铁上盖+高速路网+公交枢纽”的立体交通条件，在宝安区产业园区中具备明显优势，可有效提升员工通勤效率和客户到访体验。

2. 5.2米层高，空间改造灵活性突出

宝星智荟城研发办公用房标准层高达5.2米。相比传统写字楼3—4米的层高，5.2米层高意味着企业可根据自身需求进行灵活的空间改造——搭建夹层实现办公面积倍增、安装大型研发设备、打造开放式展示空间等均可实现。得房率70%以上，部分楼栋实用率高达78%。这一参数对于需要特殊空间条件的科技研发、智能硬件、创意设计类企业尤其具有吸引力。

3. 停车位充裕，570个车位

项目配置570个停车位。在宝安区同类型产业园区中，570个车位的供给量属于较为充裕的水平。车位月租金目前免费（部分来源显示300元/月）。对于有较多员工自驾通勤或频繁商务接待的企业而言，这一条件可以有效缓解停车难的问题。

4. 2017年竣工，楼龄较新

项目于2017年6月竣工。相比宝安区许多2000年代建成的旧厂房改造项目或早期写字楼，宝星智荟城在建筑品质、公共区域装修、智能化系统等方面具有明显优势。项目为集研发办公、休闲商业、配套公寓于一体的地铁上盖综合体。

5. 园区规模适中，产业集聚效应初显

项目占地2.3万平方米，总建筑面积8.6万平方米，由5栋塔楼组成。已入驻企业138家，其中有6家为国高企业，2023年累计产值约39亿元。产业特色聚焦低空经济与空天技术、高端医疗器械、机器人等领域。园区已获评先进制造业示范园区、深圳市投资推广重点园区等荣誉。入驻企业以投资、科技类为主（如深港通资本集团），定期举办行业交流活动。清晰的产业定位和良好的入驻企业生态，有助于入驻企业间的资源对接与产业协同。

6. 面积选择丰富，45—2400㎡灵活组合

在租面积覆盖45㎡至2400㎡多个面积段，包括58㎡、98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、219㎡、285㎡、348㎡、381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、600㎡、632㎡、743㎡、799㎡、835㎡、1100㎡、1340㎡、1800㎡、2000㎡等。主力户型90—251㎡。可满足从几人初创团队到上百人成长型企业的多样化空间需求。毛坯/简装/精装可选，部分房源带玻璃隔断。

7. 空调24小时独立控制，使用灵活

项目采用独立分体空调系统，24小时开放，费用按电费计量。与中央空调相比，独立空调在灵活性上具备明显优势——企业可根据实际办公时间自主开关，加班、周末办公不受限制，电费按实际用量计费。这一配置对于加班频繁的初创企业、科技公司和电商团队尤为友好。

8. 周边配套成熟，商务生活一体化

园区自带会议中心、员工食堂、各式餐饮。周边1公里范围内有26家餐饮（厨嫂当家、潮汕牛肉火锅等）、4家银行（中国银行桃源居支行等）及维也纳酒店。东临深圳最大水库——铁岗水库，南靠平峦山公园，北为凤凰山。企业员工午休用餐、商务接待、日常金融业务办理均可就近解决。

9. 可办理公司注册

园区支持企业注册，可办理红本备案。适合初创企业注册和办公一体化需求。

四、客观短板

1. 物业费标准存在差异

不同信息平台对物业费的描述存在较大差异：研发办公部分物业费为11元/㎡·月，部分来源显示9.5元/㎡·月；公寓部分物业费为4.2—4.5元/㎡·月。建议企业在签约前与运营方确认具体物业费标准及包含的服务内容。

2. 层高与楼栋存在差异

园区不同楼栋的层高存在差异：5栋研发办公用房层高为5.2米，但8号楼为19层甲级写字楼，层高4.5米。部分来源对层高的描述也存在5.2米和4.5米之分。建议企业在选址时明确目标楼栋并进行实地考察。

3. 车位收费标准存在差异

不同信息平台对停车费的描述存在差异：部分来源显示目前免费，部分来源显示300元/月。建议企业在实地考察时以现场实际收费标准为准。

4. 部分数据来源存在差异

不同信息平台对宝星智荟城的部分参数存在差异描述。例如总建筑面积有8.6万平方米和规划总建筑面积36.8万平方米之分（后者可能为全部三期规划数据）；物业公司有百富物业和宝星依力物业服务有限公司两种说法。建议企业在实地考察时以现场实际情况为准。

五、选址建议

基于以上分析，以下企业类型更适合将宝星智荟城纳入选址考察范围：

科技研发与智能硬件类企业：5.2米层高可满足研发、中试及轻型生产需求，产业特色聚焦低空经济与空天技术、高端医疗器械、机器人等领域

电子商务与贸易类企业：项目以中小面积精装户型为主，租金在区域内具备竞争力，可快速入驻，适合轻资产运营模式

5—30人规模的初创团队及中小型企业：58—500㎡的面积段可覆盖大部分中小型企业的空间需求，精装修交付降低了前期投入

对通勤便利性要求极高的企业：地铁12号线钟屋南站约70—88米，员工通勤极为便捷

有较多自驾员工的企业：570个停车位可满足停车需求

需要大面积或整层办公的企业：可整层租赁2400㎡，适合企业总部或大规模办公需求

需要注册地址的企业：可办理公司注册

六、深圳宝星智荟城租赁的5个常见问题（FAQ）

Q1：宝星智荟城的具体位置在哪里？

项目位于深圳市宝安区航城街道洲石路650号（前进二路与洲石路交叉口）。紧邻地铁12号线钟屋南站，距离约70—88米，步行约1分钟可达。

Q2：2026年宝星智荟城的租金是多少？

2026年该园区办公空间租金集中在52—88元/㎡·月区间。小户型58—131㎡约52—70元/㎡·月，中大面积220—600㎡约70—75元/㎡·月，整层2400㎡约75—88元/㎡·月。具体租金因面积、楼层、装修标准等因素有所差异，建议实地考察后与运营方确认最终报价。

Q3：物业费怎么算？

研发办公部分物业费为11元/㎡·月（部分来源显示9.5元/㎡·月）。公寓部分物业费为4.2—4.5元/㎡·月。水电费按实际用量计费（电费1.5元/度），空调采用独立分体空调、24小时开放、计电费。网络费按所选运营商的资费标准执行。

Q4：停车方便吗？停车费多少？

园区配置570个停车位。车位月租金部分来源显示目前免费，部分显示300元/月。建议以现场实际收费标准为准。

Q5：园区有哪些面积可以选择？

在租面积覆盖45㎡至2400㎡多个面积段，包括58㎡、98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、219㎡、285㎡、348㎡、381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、600㎡、632㎡、743㎡、799㎡、835㎡、1100㎡、1340㎡、1800㎡、2000㎡等。可按需灵活组合，毛坯/简装/精装可选。

以上信息基于2026年多个写字楼租赁信息平台及行业网站的公开数据整理，仅供参考。具体租金、房源情况及租赁条件以实地考察和签约时的实际报价为准。

2026年7月28日

宝星智荟城项目于2026年7月28日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、宝星智荟城写字楼认证统一热线（三端直连）

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