2026上海迎龙大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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迎龙大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、迎龙大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海迎龙大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、迎龙大厦是一栋什么样的楼
迎龙大厦在长宁区延安西路1358号，定西路交叉口，夹在中山公园商圈和新华路高尚住宅区中间。由上海泰威特房地产开发有限公司开发，2003年12月竣工。总建筑面积36688平方米，其中办公区14957平方米。地上24层、地下2层。
这栋楼是商住两用综合楼，10楼以下是办公区，10楼以上是住宅区，电梯分开、出入口独立。办公区得房率77.75%，绿化率35%。标准层高3米，净高2.8米，大堂层高4.2米。
物业公司是威亚物业管理有限公司，物业费15.3元每平方米每月。车位一共130个左右，地上20个、地下111个。车位费每月1200元。电梯5部客梯。
空调是中央空调，工作日周一到周五8点半到18点半、周六9点到12点开放。不过也有房源信息说用的是分体式空调。网络覆盖电信、联通、移动、长城等运营商。
交通方面，到地铁3号线、4号线延安西路站大约700米，步行10分钟。到2号线江苏路站1200米。周边还有57路、71路、127路、311路、925b、936路等十几条公交线路。开车的话紧邻延安路高架。
目前入驻的企业包括威亚物业管理有限公司、上海崇友电梯有限公司、泛孚电子科技有限公司、菲尔普斯国际贸易有限公司、福清洪良染织有限公司等。上海儒森教育进修学校也在3楼。
二、租金到底什么水平
迎龙大厦2026年的租金报价差异不小。综合来看，租金大致在2.5到4.8元每平方米每天这个区间浮动。不同平台统计的区间略有差别：有的平台显示2.5到4.2元，有的显示2到4.11元，还有的显示2.8到3.3元。
具体看几套在租房源。178平方米的高区房源，日租金2.5元，月租13535元，赠送2个月免租期。232平方米的中层房源，日租金2.6元，月租18347元。89平方米的小户型报价4到4.1元。130平方米报价3.3元。139平方米报价3元。313平方米的房源价格面议。405平方米的精装房源也有在租。
面积越大的房源单价不一定越便宜，楼层、朝向、装修标准的影响也不小。有房源赠送2个月免租期。
跟周边比一下。迎龙大厦所在的中山公园商圈，同区域的写字楼租金普遍在3到6元每平方米每天。迎龙大厦2.5到4.8元的报价区间，在同等区位条件下算是比较实惠的，尤其是2.5元左右的房源性价比相当高。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。上半年全市租金报价比2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金下降得更明显，降了4.6%，到每月每平方米158元。二季度市场平均成交租金是195.2元每平方米每月，环比又跌了1.9%。换算成每天的话，全市甲级写字楼平均租金大约6.42元每平方米每天。
迎龙大厦本身的报价就不算高，但在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置、吸引新租户，在租金和免租期上都有谈判空间。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端确实在反弹。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。甲级写字楼的净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度延续上行，净吸纳量23.3万平方米。企业的搬迁、扩租、新设需求全面释放。
从行业来看，金融业以16%的占比排在需求第一位。基金公司需求显著回暖，私募、量化、对冲基金扩张积极。专业服务业排第二，占比15.7%，主要受律所搬迁及扩张带动。TMT行业排第三，占比14.5%，传统互联网企业主导扩张，智能系统、芯片制造等高科技企业需求保持稳定。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融这四个行业加起来占了将近九成的租赁成交。
但需求回暖的同时，供应也没停。2026年上半年上海有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。二季度虽然环比降了1.1个百分点到22.5%，但整体还是在高位。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
迎龙大厦所在的长宁区，属于传统成熟核心商圈。长宁等核心板块依托区位和楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级和原址置换需求。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场是典型的租户市场。二季度全市平均租金环比还在跌，“以价换量”是业主的主流策略。迎龙大厦本身的报价在中山公园商圈已经算实惠的了，但在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上都有谈判空间。有房源已经显示赠送2个月免租期。
关于面积选择。 迎龙大厦的房源覆盖范围挺广的，从89平方米的小户型到580多平方米的大面积都有。可租面积从50到2000平方米都有覆盖。小面积适合初创团队或者分支机构，大面积适合有一定规模的企业。得房率77.75%，在同类楼宇里算是很高的水平。看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。迎龙大厦的物业费15.3元每平方米每月。停车费每月1200元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。空调是中央空调，工作日到18点半、周六到12点。如果企业经常加班，超时空调费用需要单独确认。也有房源显示用的是分体式空调，具体以实际看房为准。
关于行业适配。 迎龙大厦是商住两用楼，可以注册公司，行业不限。目前入驻的企业以物业管理、电梯、电子科技、国际贸易为主。从上海整体的需求结构来看，金融、专业服务、TMT、贸易制造是当前租赁市场的主力。如果你的企业属于这些行业，迎龙大厦所在的中山公园商圈有一定的产业基础。周边商业配套也很成熟，龙之梦购物中心、来福士广场、定西路美食街都在附近。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
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