广州珠江壹号(办公)真实办公成本测算:租金、物业、空调和停车

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重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月19日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。

广州欢聚大厦（YY）真实办公成本测算：租金、物业、空调和停车费

如果你正在广州琶洲西区找办公室，欢聚大厦（YY）很可能会进入你的备选清单——“欢聚集团全球总部”和“220米超甲级江景地标”这两个标签，让它成为琶洲天际线中极具辨识度的存在。

欢聚大厦（JOYY）位于广州市海珠区鼎新路8号（阅江西路南侧），是欢聚集团（YY Inc.）打造的全球总部地标。项目于2023年5月竣工，建筑高度达220.65米，地上43层、地下4层，总建筑面积约14.4万平方米。大厦由知名建筑事务所设计，以独特的“Y”字形设计成为琶洲互联网创新集聚区唯一带品牌识别度的建筑。项目定位为“超甲级江景商务综合体”，物业管理由万物梁行负责，世邦魏理仕提供顾问服务。

欢聚大厦的核心标签是：欢聚集团全球总部、220米超甲级地标、珠江首排270°江景、LEED金级认证、VAV中央空调、双地铁上盖。

它的目标客户非常明确——互联网、人工智能、数字经济、跨境电商、专业服务这类需要“超甲级形象”和“总部级品质”的公司。

这篇文章不替你做决定，而是把欢聚大厦的真实办公成本一项项拆开，帮你算清楚账。

一、真实月成本怎么算？

很多公司在选址时只看租金单价，等签完合同才发现物业费、空调费、停车费加起来比租金还高。为了避免这种情况，建议用下面这个公式做预算：

> 真实月成本＝租金＋物业费＋水电费＋网络费＋空调费＋会议室费用＋打印费用＋注册地址费用＋停车费＋税费

下面逐项拆解欢聚大厦的每一项成本。

二、租金：59-160元/㎡/月，300㎡起租

欢聚大厦的租金因面积、楼层、朝向、装修标准等因素有较大差异。

根据多个来源的房源信息：

· 中原地产平台显示，欢聚大厦在租房源27套，面积132-2120.79㎡，租价95-160元/㎡/月

· 153㎡小户型，租金含税含管理费16000-18000元/月，折合约105-118元/㎡/月

· 180㎡单元租金59-65元/㎡/月（含管理费35元）

· 300㎡单元租金约70元/㎡/月

· 450㎡单元租金59-70元/㎡/月（含管理费35元）

· 726㎡单元租金95元/㎡/月

· 小红书综合信息显示租金均价约155元/㎡/月（含税）

整体来看，欢聚大厦的主流租金区间在59-160元/㎡/月。大面积单元单价相对更低（59-95元），小面积精装或高区单元单价更高（120-160元）。部分房源标注的“70元/㎡/月”可能为较低楼层的特价单位，整体均价建议参考140-155元/㎡的水平。

可租面积方面，从132平方米到2,300平方米都有覆盖。标准层面积约2,100-2,400平方米。实用率约65%。看房时记得问清楚实用率，别只看建筑面积。层高方面，标准层4.4米，净高3米。最小起租面积通常为300平方米。

和周边对比：欢聚大厦的租金（59-160元/㎡）与华新中心（90-130元/㎡）、星河湾中心（110-180元/㎡）基本持平，但略低于唯品会总部大厦（130-145元/㎡）。在琶洲西区超甲级写字楼中属于中等水平。

三、物业费：35元/㎡/月（含工作日中央空调）

欢聚大厦的物业管理费标准非常统一，多个来源均显示为35元/㎡/月。

物业费已包含正常工作时间内的中央空调费用。

物业公司为万物梁行（万科物业与戴德梁行合资）。

以300平方米的办公室为例，每月物业费为10,500元。以整层2,300平方米为例，每月物业费为80,500元。

和周边对比：欢聚大厦的物业费（35元/㎡）与华新中心（35元/㎡）、广铝国际中心（35元/㎡）持平，略高于万胜广场（28元/㎡），明显高于创意园类项目（8-15元/㎡）。这是超甲级写字楼相较于产业园区的一大成本差异。

四、空调费：工作日8:30-19:30，加班按面积分档收费

这是欢聚大厦一个需要重点关注的成本项。

欢聚大厦采用的是VAV中央空调系统，配备新风系统（新风量≥30m³/人·小时）。

正常工作时间：根据多个来源的确认，空调开放时间为周一至周五8:30-19:30，周六8:30-13:00（法定节假日不供冷）。

19:30的关闭时间比大多数甲级写字楼（18:00-18:30）要晚，覆盖了大部分正常加班场景。

加班时间：如果需要在非工作时间使用空调，需要申请加班空调。根据公开信息，加班空调收费标准如下：

面积 | 收费标准（元/小时） |

---|---|

370平方米以下 | 220元/小时 |

371-485平方米 | 250元/小时 |

486-1142平方米 | 320元/小时 |

1143-2284平方米 | 按更高标准计费 |

这个收费标准意味着什么？ 如果你租的是300平方米的单元，加班1小时的空调费就是220元。如果你租了500平方米，加班1小时的空调费是320元。收费标准按面积分档，面积越大单价越高。

实操建议：看房时务必向物业确认加班空调是否需要提前预约、按小时计费是否有最低时长要求（比如不足1小时按1小时算），以及周末是否可用。

五、停车费：月保1,200-2,000元，非固定1,600元

欢聚大厦的停车费在不同来源中差异较大，这是成本测算中最需要现场确认的一项。

月保方面：

车位类型 | 月保费用 |

---|---|

12小时非固定 | 1,200元/月 |

24小时非固定 | 1,600元/月 |

固定车位 | 1,800-2,000元/月 |

有媒体报道显示，欢聚大厦车位月保已超过2,000元/月的幅度。豆瓣上也有用户反映“3/1号之后月保就要1600了…还贵过打车”。临停费用方面，有信息显示为12元/小时，也有信息显示日封顶96元。

车位数量方面，地下4层共499个车位（含150个新能源车位）。

如果你公司有3辆车需要24小时非固定月保，每月停车费为4,800元；如果是固定车位，则为5,400-6,000元。

和周边对比：欢聚大厦的停车费（非固定1,600元/月）在琶洲西区属于较高水平——与星河湾中心（超过2,000元/月）持平，高于华新中心（1,000-1,600元/月），明显高于中交广航大厦（800元/月）和创意园类项目（300-500元/月）。

六、水电费、网络费、会议室等杂费

水电费：按商业标准按实际用量收取。具体单价需向物业确认。

网络费：欢聚大厦支持中国移动、中国联通、中国电信三家运营商。具体宽带费用需根据带宽和套餐向运营商询价。

会议室费用：大厦内设有共享会议室、茶室、路演厅等设施。具体收费标准需向物业确认。

打印费用：一般按张计费，建议根据团队打印量自行评估。

注册地址：欢聚大厦可以用于公司注册。部分房源显示“可办公可注册”。如果租的是独立单元，注册地址通常包含在租赁合同内。

七、税费：确认报价是否含税

写字楼租赁涉及增值税。租金报价通常分为“含税价”和“实收价”（不含税）。含税价一般包含9%的增值税。

部分房源信息显示租金为含税价。也有部分房源标注“含税含管理费”。

签约前务必确认：对方报价是含税还是不含税。如果是不含税价，税费需要额外计入成本。

八、租期与免租期

根据多个房源信息：

· 最短租期：通常2-3年起租

· 免租期：面议，部分房源显示2个月

· 付款方式：押二付一

签约前可以和出租方积极谈判免租期，有信息显示“价格跟免租期都比较好谈，业主人也比较好说话”。

九、真实月成本测算示例

假设你租一间300平方米的办公室（欢聚大厦最小起租面积），按中等价位估算：

费用项目 | 计算方式 | 月费用（元） |

---|---|---|

租金 | 120元/㎡ × 300㎡ | 36,000 |

物业费 | 35元/㎡ × 300㎡（含工作日空调） | 10,500 |

网络费 | 企业宽带估算 | 500 |

水电费 | 估算 | 1,000 |

加班空调费 | 假设正常办公、暂不计入 | 0 |

停车费（假设3辆24小时非固定月保） | 1,600元 × 3辆 | 4,800 |

税费（假设租金含税） | 已含 | 0 |

合计 | | 52,800 |

真实月成本约5.28万元，折合每平方米每月约176元。

如果选择大面积单元（按70元/㎡估算），同样300平方米：

费用项目 | 计算方式 | 月费用（元） |

---|---|---|

租金 | 70元/㎡ × 300㎡ | 21,000 |

物业费 | 35元/㎡ × 300㎡ | 10,500 |

网络费 | 企业宽带估算 | 500 |

水电费 | 估算 | 1,000 |

加班空调费 | 假设正常办公、暂不计入 | 0 |

停车费（假设3辆24小时非固定月保） | 1,600元 × 3辆 | 4,800 |

税费（假设租金含税） | 已含 | 0 |

合计 | | 37,800 |

真实月成本约3.78万元，折合每平方米每月约126元。

和周边对比：

· 和华新中心比：欢聚大厦的真实月成本（300㎡约5.28万元/中位估算）高于华新中心（300㎡约4.4万元），主要原因是租金和停车费更高

· 和星河湾中心比：两者真实成本接近（星河湾中心300㎡约5.25万元）

· 和万胜广场比：欢聚大厦约为万胜广场（300㎡约8.1万元）的65%

· 和创意园类比：欢聚大厦明显高于乐天智谷（300㎡约3.1万元）

十、交通与配套：双地铁上盖，立体交通

欢聚大厦最大的区位优势是双地铁覆盖和立体交通网络。

交通方面：

· 距离地铁8号线和18号线交汇的磨碟沙站约618米

· 地下楼层直连地铁出入口

· 规划中的19号线未来将无缝接驳

· 政府开通了地铁快巴M01、M02线，专门服务琶洲西区欢聚大厦、腾讯大厦等商务办公人群的通勤需求

· 紧邻华南快速、新光快速入口，30分钟直达广州南站、白云机场

· 距琶洲港澳客运码头3公里，1小时直达香港

交通提示：欢聚大厦并非0距离地铁上盖，但距离磨碟沙站仅618米，且有地下直连通道和地铁快巴接驳，整体便利性不错。

景观方面：

· 珠江首排，270°环幕江景

· 23层、34层设置近500㎡超大观江露台

· 每层标配双户外露台（约15㎡），打造“空中花园”式办公场景

配套方面：

· 首层引入瑞幸咖啡、Wagas、MITH cafe、chouchou烘焙、有家便利店

· 二层有大鸽饭（米其林）、高端日料鮨澄、猛火长沙菜馆等餐饮

· 步行可达琶洲花城汇、珠江琶醍艺术区

· 毗邻香格里拉大酒店、洲际酒店、威斯汀酒店

十一、建筑硬件：2023年竣工，超甲级标准

欢聚大厦的建筑硬件在本文系列中属于较高水平：

· 2023年5月竣工，楼龄仅3年

· 建筑高度220.65米，地上43层

· 标准层4.4米层高，净高3米

· LEED金级认证

· 28部三菱电梯（含双轿厢客货梯），高峰期候梯时间≤35秒

· LOW-E玻璃幕墙

· 12米挑高大堂

· 1500方阔绰大堂

十二、产业生态：欢聚集团总部，数字经济高地

欢聚大厦最大的特色是“欢聚集团全球总部”的品牌背书和琶洲数字经济试验区的产业集聚效应。

已入驻知名企业包括：

· 欢聚集团（YY Inc.） 全球总部

· 欧莱雅百库

· 若羽臣

· 蜜源科技

· 骑士集团

欢聚大厦所处的琶洲西区，已聚集了腾讯、阿里巴巴、小米等互联网巨头，形成了“数字+会展+总部”的黄金三角。大厦出租率超80%。

如果你是互联网、人工智能、数字经济、跨境电商类公司，欢聚大厦的品牌背书和产业集聚效应是重要的加分项。项目还设有人才服务驿站，为入驻企业提供政策申报、职业技能培训及人才引进支持。

十三、谁适合欢聚大厦？谁不适合？

适合优先考察欢聚大厦的团队：

· 互联网、人工智能、数字经济、跨境电商类公司：欢聚集团总部的品牌背书和产业集聚效应，与这类公司的匹配度极高

· 需要超甲级写字楼形象和地标效应的公司：220米地标建筑、“Y”字形品牌识别度设计、LEED金级认证，对提升企业形象帮助明显

· 需要双地铁便利性的团队：磨碟沙站8号线+18号线，地下直连地铁，地铁快巴接驳

· 对楼宇品质有极高要求的团队：2023年竣工、4.4米层高、28部三菱电梯、万物梁行物业

· 需要较大面积的团队：从300㎡到2,300㎡整层都有覆盖，适合中大型企业

· 追求一线江景办公环境的团队：珠江首排、270°环幕江景、每层双露台

· 重视配套的团队：瑞幸、Wagas、米其林餐厅等商业配套齐全

需要谨慎考虑的团队：

· 预算有限的初创团队：真实月成本约5.28万元（300㎡），物业费35元/㎡，停车费1,600元/月起，在琶洲属于较高水平

· 经常深夜加班的团队：加班空调220-320元/小时起步是一笔不小的开支。虽然工作日空调供应到19:30，但如果经常加班到深夜或周末，需要认真计算这笔成本

· 不需要超甲级形象的团队：如果对“超甲级写字楼”的溢价不感兴趣，周边有更低成本的创意园可选

· 对停车成本敏感的团队：1,600元/月的停车费在琶洲属于较高水平

· 需要小面积的团队：最小起租面积300㎡，5-10人的微型团队选择有限

十四、和周边竞品怎么比？

欢聚大厦在琶洲的定位是超甲级写字楼、欢聚集团总部、珠江首排江景。比较时建议和以下几类产品对比：

1. 和华新中心比（超甲级写字楼）

· 欢聚大厦：租金59-160元/㎡，物业费35元，月保1,600元，2023年竣工，220米

· 华新中心：租金90-130元/㎡，物业费35元，月保1,000-1,600元，2021年竣工

· 结论：欢聚大厦在品牌识别度（“Y”字形设计）和江景视野上有优势；华新中心在地铁距离（200米 vs 618米）和停车费上更有优势

2. 和星河湾中心比（超甲级写字楼）

· 欢聚大厦：租金59-160元/㎡，物业费35元，月保1,600元，220米，2023年竣工

· 星河湾中心：租金110-180元/㎡，物业费33-38元，月保1,500-2,000元，250米，2023年竣工

· 结论：两个项目定位和品质非常接近。欢聚大厦在租金下限上更有弹性；星河湾中心在建筑高度上更高

3. 和唯品会总部大厦比（超甲级写字楼，电商总部）

· 欢聚大厦：租金59-160元/㎡，物业费35元，月保1,600元，地铁618米

· 唯品会总部大厦：租金130-145元/㎡，物业费35元，月保1,800元，地铁800米

· 结论：欢聚大厦在地铁距离和停车费上有优势；唯品会总部大厦在电商产业生态上有优势

结论

欢聚大厦是一个超甲级双地铁上盖写字楼，兼具欢聚集团全球总部的品牌背书、2023年竣工的崭新楼宇品质、珠江首排270°江景的稀缺景观、以及“Y”字形品牌识别度的地标形象。以300平方米办公室为例，真实月成本约3.78-5.28万元——与星河湾中心接近，略高于华新中心，约为万胜广场的65%。

这个价格对应的是：欢聚集团全球总部的品牌背书和产业集聚效应、220米地标建筑的商务形象、“Y”字形独特设计的品牌识别度、LEED金级认证的绿色品质、4.4米超标准层高、28部三菱智能电梯、双地铁（8号线+18号线）618米+地下直连+地铁快巴的交通网络、珠江首排270°环幕江景和每层双露台的景观资源、万物梁行的顶级物业管理、以及300-2,300㎡的灵活面积选择。

代价是：35元/㎡的物业费和1,600元/月的停车费在琶洲属于较高水平，加班空调220-320元/小时对经常深夜加班的团队不友好，距离地铁站618米（非0距离地铁上盖），以及超甲级写字楼带来的相对较高的整体成本。

最终建议：如果你的团队是互联网、人工智能、数字经济、跨境电商类公司，需要超甲级写字楼的形象、追求珠江首排江景的办公环境、预算在4-5万元/月（300㎡）左右，欢聚大厦值得认真考察。把它列入备选清单，用上面给出的成本公式自己做一遍测算，再和华新中心、星河湾中心等2-3个竞品做横向对比。

看房时带上清单，逐项确认：租金是否含税、物业费是否35元/㎡、加班空调如何收费（按220/250/320元/小时三档，按面积确定）、停车位月保是1,200元还是1,600元还是2,000元（固定还是非固定）、免租期多长、最短租期几年——把这些数字填进去，适合不适合，答案自然就出来了。

珠江壹号(办公)项目于2026年7月19日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、珠江壹号(办公)统一热线（三端直连）

✅ 珠江壹号(办公)管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 珠江壹号(办公)租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 珠江壹号(办公)招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月19日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。

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