深圳前海科兴科学园:大铲湾片区地铁口科创总部商务综合体

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深圳前海科兴科学园：大铲湾片区地铁口科创总部商务综合体

前海科兴科学园位于深圳市宝安区西乡街道兴业路与银田路交汇处，由银田路、金海路、兴业路、悦和四街合围而成。项目由正中集团旗下科兴服务运营管理，是正中集团继南山科兴科学园之后，在前海打造的又一大型科创产业园区。

项目概况与产业定位

前海科兴科学园总建筑面积约38至40万平方米，由9栋建筑围合而成，包括8栋甲级写字楼和1栋国际公寓。项目于2021年竣工，2022年5月正式启动预招商。

项目定位为南山科兴科学园的“升级版”。南山科兴科学园汇集高科技企业超400家、年产值超过2000亿元，被誉为“中国奋斗第一园区”。前海科兴科学园在此基础上，在业态和设施上实现了全面升级。项目定位发展数字经济与总部经济，涉及软件信息服务、智能制造等产业领域。园区配置有2000平方米会议中心、恒温泳池及景观园林。

区位优势与交通条件

前海科兴科学园地处大铲湾片区，踞守粤港澳大湾区“黄金地段”。项目毗邻大铲湾片区，地理位置与即将落成的腾讯“企鹅岛”遥相呼应。

轨道交通方面，园区距离地铁11号线碧海湾站A出口仅约300至400米。11号线是深圳时速最快的地铁线路之一，从园区出发半小时即可通达全市主要商圈。此外，距离地铁1号线西乡站约1119米、坪洲站约1942米。未来地铁13号线（规划中）将直接服务于该区域。

地面交通方面，园区自带公交总站，汇聚20余条公交线路。园区紧邻宝安大道、沿江高速等城市主干道，临近沿江高速路口，30分钟可抵达深圳各区，60分钟通达粤港澳城市群。项目位于深圳唯一集“海陆空轨”多维立体交通为一体的片区，距离宝安国际机场约8公里。

建筑参数与空间配置

前海科兴科学园由9栋办公塔楼组成。建筑高度约100米。大堂挑高11米。标准层高4米，净高2.8米。标准层面积约1200至2000平方米。使用率约75%至80%。

外立面采用双银LOW-E玻璃幕墙。双银LOW-E中空玻璃拥有约91.5%高透光率，高效阻隔近99.9%紫外线，具备保温、隔热、降噪、环保等优异性能。楼宇配备进口芬兰通力电梯，每栋约5至10部，梯速约2.5至3.5米/秒，分高低区配置。

停车位方面，项目设有约2800个地下停车位，停车月卡500元/月。100:1的超足车位配置，结合智能化寻车系统。物业管理由深圳市正中企业服务有限公司（科兴物业）负责。

租赁市场情况

前海科兴科学园提供180至30000平方米的多种面积选择。可租房源涵盖98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、219㎡、285㎡、348㎡、381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、600㎡、632㎡、743㎡、799㎡、835㎡、1100㎡、1340㎡、1800㎡等。独栋体量可达2至3万平方米/栋。8号楼提供约130至300平方米的精装灵动商务空间。1号楼提供约300至2000平方米的总部商务空间。

从租赁市场来看，前海科兴科学园的租金价格区间较宽。有信息显示租金在75至137元/平方米/月之间。部分房源租金约80至128元/平方米/月。也有信息显示部分房源租金约116至137元/平方米/月。租金价格根据楼层位置、面积大小、装修程度等因素有所差异。物业管理费为15至17.5元/平方米/月。

空调系统采用冰蓄冷中央空调。冰蓄冷中央空调可实现24小时全天候供冷，分户独立控制计量。晚间蓄冰白天供冷，利用电价差价，比传统中央空调至少节省30%能耗费。空调费用按电费计量。项目支持企业注册及红本备案。

配套设施

前海科兴科学园自带超过5万平方米漫步式商务活力天地，涵盖临街配套商铺及集中式商业。已签约及意向代表品牌有星巴克、麦当劳、奈雪的茶、711便利店、特斯拉、瑞幸咖啡等。园区规划了丰富的配套设施，包括餐饮、便利店、健身房、长租公寓和即将开业的商务酒店。园区内配备有恒温泳池及景观园林。

周边配套方面，园区10分钟步行可达西乡天虹购物中心、碧海中心等购物中心。周边高端酒店环绕，包括桔子水晶酒店、亚朵酒店、禾尖S酒店、全季酒店等。3公里内覆盖深圳恒生医院（三甲）、宝安区中医院等医疗机构。周边教育资源丰富，包括红树林外国语小学、海港小学、西乡中学等。金融服务方面，华夏银行、东莞银行、中国银行等多家银行网点近在咫尺。

综合评估

前海科兴科学园作为宝安大铲湾片区的科创总部商务综合体，在项目规模、建筑品质、区位交通、空间灵活性等方面具备较为突出的特点。项目由打造了南山科兴科学园的正中集团运营管理，38至40万平方米的园区规模在区域内具有较高的辨识度。4米层高与75%至80%使用率的建筑参数，以及180至30000平方米的灵活空间组合方案，能够满足从初创团队到大型企业总部的不同规模需求。园区距离地铁11号线碧海湾站仅400米，自带公交总站、临近沿江高速的交通条件，为企业员工的日常通勤和商务出行提供了较为便利的选择。项目毗邻大铲湾片区、与腾讯“企鹅岛”遥相呼应的地理位置，为入驻企业提供了一定的产业生态基础。对于在宝安西乡、大铲湾片区寻求科创总部办公空间的企业而言，前海科兴科学园是一个值得重点考虑的选项。

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