2026上海现代广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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现代广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海现代广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、现代广场是一栋什么样的楼
现代广场在长宁区仙霞路369号，虹桥古北商圈的核心位置。由上海扬子江建设（集团）有限公司投资开发，加拿大JLA建筑规划事务所和同济大学建筑设计院共同设计。2001年竣工，总建筑面积大概54100平方米，地上27层。标准层高3.6米，净高3.2米，大堂挑高5米。得房率68%到70%左右。
物业公司是圣维仕物业管理有限公司，物业费20元每平方米每月。车位一共322个，地下300个、地上22个，车位费每月800元。电梯配了3部客梯和1部货梯，日立品牌。空调是集中式中央空调，工作日周一到周五8点到18点开放，按流量计费。网络覆盖电信、联通、移动、有线通。
交通方面，离地铁2号线和15号线娄山关路站大概850米，步行10分钟左右。周边还有88路、519路、737路等十几条公交线路。开车的话紧邻延安高架和内环高架，到虹桥机场大概10分钟，到浦东机场大概30分钟。
现代广场是一个复合型商务综合体，27层的甲级写字楼加上25层的高端公寓酒店，还有一栋3层的多功能配套楼。写字楼采用大堂挑空设计，气派不凡。目前入驻的企业包括上海滋明动漫教育中心、长煜（上海）美发美容用品贸易有限公司、上海现代广场有限公司、Sally Fashion Workshop等。周边有十多家领事馆和近千家涉外机构聚集。
二、租金到底什么水平
现代广场2026年的租金报价差异不小。有的平台显示日租金1.5元起。有的平台报价2.5到3.6元。还有的平台给出2.2到4.5元的区间。整体来看，主要报价区间在1.5到4.5元每平方米每天之间，不同楼层、不同朝向、不同装修标准的房源价格差别挺大。
具体看几套在租房源。94平方米的房源，日租金1.92元，月租5500元。95平方米的房源，日租金1.8元，月租5200元。155平方米的房源，日租金1.8元，月租8486元。176平方米的房源，日租金1.5元，月租8030元。200平方米的房源，日租金2元，月租12166元。面积大的房源单价不一定更便宜，楼层和朝向的影响也不小。
跟周边比一下。现代广场所在的虹桥古北商圈，同区域的甲级写字楼租金普遍在4到6元每平方米每天。现代广场1.5到4.5元的报价区间，在同等区位条件下算是比较实惠的。有分析认为它的租金“在虹桥开发区乃至整个长宁区都相当具有竞争力”。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。上半年全市租金报价比2025年底降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金降得更狠，降了4.6%，到158元。换算成每天的话，全市平均租金大约7.9元每平方米每天。二季度的市场平均成交租金是195.2元每平方米每月，环比又跌了1.9%。
现代广场本身价格就不算高，但在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置、吸引新租户，在租金谈判上还是有空间的。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端确实在反弹。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。甲级写字楼的净吸纳量44.5万平方米，已经超过了2025年全年40.2万平方米的水平。一季度净吸纳量环比大涨72.3%，二季度延续上行，净吸纳量攀升到23.3万平方米。
从行业来看，金融业以16%的占比排在需求第一位。基金公司需求显著回暖，私募、量化、对冲基金扩张积极，同比增长接近一倍。专业服务业排第二，占比15.7%，主要靠律所在搬迁和扩张。TMT行业排第三，占比14.5%，互联网、芯片、智能系统的企业在持续扩租。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融这四个行业加起来占了将近九成的租赁成交。
但需求回暖的同时，供应也没停。2026年上半年上海有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。二季度虽然环比降了1.1个百分点到22.5%，但整体还是在高位。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
现代广场所在的长宁区，属于传统成熟核心商圈。长宁区依托区位和楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级和原址置换需求。2025年长宁区办公市场需求占有率达7.59%，甲级写字楼租金环比跌幅均值仅1.81%，市场抗跌性较强。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场是典型的租户市场。二季度全市平均租金环比还在跌，“以价换量”是业主的主流策略。现代广场本身的报价区间跨度大，在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上都有谈判空间。
关于面积选择。 现代广场的房源覆盖范围挺广的，从66平方米的小单元到800多平方米的大面积都有。小面积适合初创团队或者分支机构，大面积适合有一定规模的企业。得房率68%到70%，在同类楼宇里算是中等水平，看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。现代广场的物业费20元每平方米每月。停车费每月800元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。另外空调是集中式的，工作日到下午6点。如果企业经常加班，超时空调费用需要单独确认。
关于行业适配。 现代广场不限行业，支持企业注册。目前入驻的企业以专业服务、贸易、教育、科技为主。大厦地处虹桥涉外CBD核心，周边十多家领事馆、近千家涉外机构集聚，跨国企业与世界500强扎堆。如果你的企业有涉外业务或者国际贸易需求，现代广场所在的古北板块有一定的产业集聚效应。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
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