上海长宁来福士广场怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

长宁来福士广场项目于2026年8月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 长宁来福士广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

上海长宁来福士广场怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

开篇：中山公园地铁上盖的凯德地标，6块到10块的租金到底差在哪里？

在中山公园商圈看办公室的企业，尤其是对品牌形象有极高要求、团队规模在20—200人之间的跨国公司区域总部、科技企业、专业服务机构和金融类企业，往往会面临一个核心困惑：同样是中山公园商圈、同样是超甲级写字楼、同样是地铁上盖，为什么有的房源报价6.0元，有的却要9.8元？是楼宇本身有差异，还是不同楼栋、不同楼层的价格策略不同？

上海长宁来福士广场，位于长宁区长宁路1139号（另有信息显示为1133号），地处中山公园商圈核心区域。项目由凯德集团开发，总建筑面积约36万平方米，由三栋甲级写字楼、东西两座商场及多栋历史保护建筑组成。项目坐落在原上海圣玛利亚女校旧址上，保留了“四堂一楼”历史建筑群及约1000平方米的大草坪，于2017年4月正式开业。这是凯德集团在上海打造的第二座来福士广场。

这栋楼最大的标签是“凯德地标+地铁无缝衔接+LEED金级认证+名企集聚”——地铁2、3、4号线中山公园站与项目B1层、2层无缝对接。日租金6.0—9.8元/㎡·天，物业费33—35元/㎡·月。三栋写字楼（T1栋33层、T2栋20层、T3栋16层）总面积约9.39万平方米。T1与T2荣获LEED金级预认证，T3已获LEED银奖认证。拼多多（汽车之家）、中国铁塔、NEC等名企已入驻。

这些数字放在一起，对于追求品牌形象和极致通勤效率的企业来说，确实有吸引力。但2017年才开业的新楼宇，加上凯德统一业权的背景，意味着它是市场上较稀缺的次新超甲级供应。它的真实情况到底怎么样？2026年的租金行情在什么水平？三栋楼怎么选？本文从一线视角，把数据一项一项拆开来看。

一、楼宇完整基础参数

在聊租金之前，先把这栋楼的“底子”摸清楚。

基础信息

项目名称：上海长宁来福士广场（Raffles City Changning）

地址：上海市长宁区长宁路1139号（另有信息显示为1133号）

区域商圈：长宁区中山公园商圈核心

开发商：凯德集团（CapitaLand）

物业公司：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司（CBRE）

开业时间：2017年4月

总建筑面积：约36万平方米

地上总建筑面积：近24万平方米

占地面积：逾6万平方米

总投资额：约96亿人民币

建筑楼栋：三栋甲级写字楼（T1、T2、T3）+ 东西两座商场 + 5栋历史保留建筑

写字楼总办公面积：约9.39万平方米

建筑层高：约4.2米

办公净高：T1约2.75米，T2约2.7米，T3约2.75米

得房率：约70%

物业费：33—35元/㎡·月（T1/T2约33元，T3约35元）

写字楼等级：超甲级

物业性质：涉外

绿色认证：T1/T2获LEED金级预认证，T3获LEED银奖认证

三栋写字楼详细参数

楼栋 | 实际楼层 | 标准层面积 | 客梯 |

------|----------|------------|------|

T1栋 | 33层 | 约2,460—2,543㎡ | 16部 |

T2栋 | 20层 | 约1,590—1,643㎡ | 10部 |

T3栋 | 16层 | 约1,742—1,752㎡ | 8部 |

电梯配置

三栋写字楼共计34部客梯、6部货梯。T1栋16部客梯+2部货梯，T2栋10部客梯+2部货梯，T3栋8部客梯+2部货梯。配备智能派梯系统。电梯品牌为三菱。

空调系统

采用VAV中央空调系统。空调开放时间为周一至周五8:00—18:30，周六8:00—13:00。空调费用包含在物业费中。

网络覆盖

电信、联通、移动三大运营商网络全覆盖。

停车配置

地下车位约1,249—1,250个。车位月租金为1,600元。

安防系统

世邦魏理仕（CBRE）提供国际化物业管理服务。配备24小时安保、智能门禁及监控系统。

历史保护建筑

项目原址为上海圣玛利亚女校旧址，保留了被称为“四堂一楼”的历史建筑群（思卜堂、格致堂、膳堂、思孙堂及钟楼）以及一片约1000平方米的大草坪。

二、2026年租金行情分档说明

2026年，长宁来福士广场的租金价格呈现出较为明显的分层特征。综合各渠道信息，日租金单价主要集中在 6.00—9.80元/㎡·天 区间。独立办公室租金约5.5—10元/㎡·天。部分平台显示租金报价为8.2—9.2元/㎡·天。另有平台显示整层房源租金约6元/㎡·天。

在租面积从56.56㎡到2,500㎡不等。租金差异主要受楼栋（T1/T2/T3）、楼层（低区/中区/高区）、面积（整层优惠 vs 分割单元）、装修标准（简装/精装/标准交付）以及朝向等因素影响。

以下按面积段和产品形态分档说明：

第一档：56—200㎡ 中小面积单元（简装/精装修）

这是楼内门槛相对较低的面积段，适合5—30人规模的企业部门或中小团队。日租金单价约6.30—8.00元/㎡·天。

推荐房源 01

面积：100㎡

租金：6.30元/㎡·天

装修：简装

物业费：33元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐计费

空调费：包含在物业费中

停车费：1,600元/月

月成本参考：100㎡ × 6.30元/㎡·天 × 30天 = 18,900元（租金）+ 3,300元（物业费）= 22,200元/月

第二档：200—500㎡ 中等面积（简装/标准交付）

适合30—80人规模的成长型公司、专业服务机构或科技企业。日租金单价约6.00—8.73元/㎡·天。

推荐房源 02

面积：445㎡

租金：7.30元/㎡·天（参考价）

装修：精装修（含7个隔断，41个工位）

物业费：35元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐计费

空调费：包含在物业费中

停车费：1,600元/月

月成本参考：445㎡ × 7.30元/㎡·天 × 30天 = 97,455元（租金）+ 15,575元（物业费）= 113,030元/月

第三档：500㎡以上 大面积/整层（简装/标准交付）

适合80人以上规模的企业总部或区域中心。部分为整层或大面积户型。日租金单价约6.00—9.20元/㎡·天。

推荐房源 03

面积：2,465.44㎡

租金：6.00元/㎡·天

装修：简装

物业费：30元/㎡·月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐计费

空调费：包含在物业费中

停车费：1,600元/月

月成本参考：2,465.44㎡ × 6.00元/㎡·天 × 30天 = 443,779元（租金）+ 73,963元（物业费）= 517,742元/月

三、项目优势

凯德集团品牌背书，统一业权统一运营

长宁来福士广场由凯德集团（CapitaLand）开发并统一持有、统一招商运营。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，来福士品牌是其旗下标志性的综合体产品线。作为国内首个同城第二座来福士广场，长宁来福士与人民广场来福士遥相呼应。项目采用“自建、自持、自营”的开发运营模式。物业由世邦魏理仕（CBRE）提供国际化物业管理服务。对于注重运营稳定性和物业管理品质的企业来说，这种“品牌开发商+单一业权+国际物业”的配置是一个重要的加分项。

地铁无缝衔接，三轨交汇通勤效率全市稀缺

长宁来福士广场最大的优势之一就是交通。项目与地铁2号线、3号线、4号线中山公园站实现B1层及2层无缝对接，出闸即入楼。是真正意义的“地铁上盖”写字楼。地铁2号线是上海东西向交通大动脉，2站直达静安寺，15分钟达陆家嘴；3号线、4号线为环线，可通达上海火车站、中山公园、徐家汇等区域。30分钟内联通虹桥、浦东两大机场及上海主要核心商务区。周边还有25条公交线路环布。车行6分钟至静安寺，9分钟至南京西路，20分钟至虹桥机场。这种“三轨交汇+地铁上盖+高架环绕”的交通配置，在同类超甲级写字楼中具有极强的竞争力。

LEED金级认证与绿色办公环境

长宁来福士广场T1与T2办公楼荣获美国绿色建筑委员会LEED金奖级预认证，T3办公楼已获LEED银奖级认证。LEED认证意味着项目在节能环保、室内环境质量、可持续运营等方面达到了国际高标准。项目同时保留了约1000平方米的大草坪和历史建筑群。葱郁的绿色景观、典雅的历史建筑与完善的配套设施交相辉映。2023年，项目推出全新品牌口号“MORE GREEN MORE LIFE”。这种“绿色认证+历史建筑+大草坪”的复合生态配置，在上海市中心的写字楼中较为稀缺。

张爱玲母校旧址，历史文脉独一无二

长宁来福士广场坐落在原上海圣玛利亚女校旧址上。圣玛利亚女校由美国基督教圣公会于1920年购地兴建，1923年新校舍启用。该校是张爱玲的母校。2005年，该校园建筑群被列为上海市优秀历史建筑。凯德集团在开发过程中对原址内的历史建筑进行了精心修复与保留，核心保留了“四堂一楼”建筑群（思卜堂、格致堂、膳堂、思孙堂及钟楼）以及一片约1000平方米的大草坪。2023年，项目利用标志性历史建筑钟楼打造了集人文、艺术、戏剧演艺、展陈、社交于一体的“The Bell钟楼演艺新空间”。这种“现代写字楼+历史保护建筑”的独特组合，在上海市中心的商务地标中具有独一无二的辨识度。

名企集聚效应显著，入驻率稳定

长宁来福士广场已入驻凯德置地（中国）总部、NEC（中国）、汽车之家、中国铁塔股份有限公司等头部企业。办公氛围纯粹，科技与专业服务类企业集聚效应显著。头部企业的集聚意味着办公氛围成熟，产业生态完善，对于入驻企业来说潜在的商务合作机会和圈层价值较为突出。

灵活的面积选择与多元办公方案

在租面积从56.56㎡到2,500㎡的多种户型。从小面积灵活办公到整层定制办公，覆盖了不同规模企业的需求。全球知名灵活办公服务商“雷格斯”也入驻T2栋高层，提供1至20人不等的精装服务式办公空间，约2,000元/工位/月起步，满足从初创团队到集团总部的不同租赁需求。

成熟的商业配套与周边环境

项目自带东西两座大型商场，商业配套成熟。周边龙之梦购物中心、兆丰广场等大型商业体环绕。餐饮、银行、酒店等商务配套设施一应俱全。项目商业部分获评国家五星购物中心。常年举办艺术展览、主题市集、冬季真冰场等文化活动。员工中午吃饭、商务接待、加班夜宵等日常需求下楼即达。

四、客观短板

租金定位在中山公园商圈处于高端区间

长宁来福士广场2026年的日租金单价为6.00—9.80元/㎡·天。在中山公园商圈的写字楼中，这一租金水平属于高端定位。对于预算有限的中小企业来说，租金门槛相对较高。项目主要面向中大型企业、上市公司和跨国公司区域总部。

净高在超甲级写字楼中处于中等水平

办公净高约2.7—2.75米。虽然建筑层高4.2米，但吊顶后净高在超甲级写字楼中属于中等水平。对于需要做特殊吊顶或安装复杂照明系统的企业，可用净高会进一步压缩。

空调灵活性有限

采用VAV中央空调系统，开放时间为周一至周五8:00—18:30，周六8:00—13:00。对于需要加班或周末办公的团队，非开放时间的空调使用需要额外沟通。虽然空调费用包含在物业费中，但灵活性不如独立空调系统。

停车费处于较高水平

停车费为1,600元/月。对于每天自驾通勤的员工来说，这是一笔不小的开支。虽然地下车位约1,249—1,250个、车位配比充裕，但高昂的停车费仍然是一笔可观的运营成本。

部分数据存在差异

关于竣工时间（2014年 vs 2017年）、开业时间（2017年4月）、层数（T1栋33层 vs 49层）、地址（1139号 vs 1133号）等，不同渠道显示的数据存在差异。建议在实地考察时以现场实际情况和招商中心的当期信息为准。

五、上海长宁来福士广场租赁的5个常见问题

Q1：上海长宁来福士广场的具体地址在哪里？

上海市长宁区长宁路1139号（另有信息显示为1133号）。地处中山公园商圈核心区域。

Q2：2026年长宁来福士广场的租金大概多少钱？

日租金单价主要集中在6.00—9.80元/㎡·天区间。56—200㎡中小面积单元约6.30—8.00元/㎡·天；200—500㎡中等面积约6.00—8.73元/㎡·天；500㎡以上大面积/整层约6.00—9.20元/㎡·天。部分平台显示租金报价为8.2—9.2元/㎡·天。雷格斯精装服务式办公空间约2,000元/工位/月起步。

Q3：物业费是多少？空调怎么收费？

物业费因楼栋而异：T1和T2栋约33元/㎡·月，T3栋约35元/㎡·月。部分信息显示物业费范围为30—35元/㎡·月。空调采用VAV中央空调系统，开放时间为周一至周五8:00—18:30，周六8:00—13:00。空调费用包含在物业费中。

Q4：停车费多少钱？车位多吗？

地下车位约1,249—1,250个。车位月租金为1,600元。

Q5：最小可以租多大的面积？

在租面积最小约56.56㎡，最大可至2,500㎡。三栋写字楼（T1标准层约2,460—2,543㎡、T2标准层约1,590—1,643㎡、T3标准层约1,742—1,752㎡）。T2栋高层还设有雷格斯精装服务式办公空间，提供1至20人不等的灵活工位方案。可灵活选择，满足不同规模企业的办公需求。项目支持企业注册。

2026年8月1日

长宁来福士广场项目于2026年8月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 长宁来福士广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

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