2026上海山金金融广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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山金金融广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、山金金融广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 山金金融广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026上海山金金融广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。世邦魏理仕的数据显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。戴德梁行的报告也印证了这一点，二季度全市甲级写字楼净吸纳量录得23.3万平方米，环比提升9.9%。
但供应端也在集中放量。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受此影响，全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。不过二季度新增供应显著收窄，全市甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点至22.5%。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。市场报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至每月每平方米158元。全市平均租金小幅下行至6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。说白了就是“以价换量”还是主流。但价格下行幅度持续收窄，市场底部特征逐步显现。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位。杨浦滨江作为市级重点板块，正在成为新兴产业租赁需求的重要承载区。
二、山金金融广场是个什么样的地方
山金金融广场在杨浦区杨树浦路1198号，地处东外滩滨江核心段。由山东黄金集团与保利置业联合开发，国际知名建筑设计事务所SOM担纲规划设计。项目2022年7月竣工交付，总建筑面积约10.97万平方米，其中办公面积约4.48万平方米，商业配套约1.13万平方米。
整个项目由1栋22层甲级写字楼（C栋）、3栋企业总部独栋（A/B/D栋）及约5000平方米下沉式商业广场组成。C栋标准层面积约2170到2302平方米。独栋单栋面积约5370到8772平方米，拥有独立大堂及冠名权。项目采用全玻璃幕墙设计，荣获中国绿色建筑二星级认证。
交通方面有个特别实在的优势——离地铁18号线丹阳路站2号口仅70到200米，步行1到3分钟就能到。4号线杨树浦路站步行约10分钟。3公里半径覆盖陆家嘴金融城、北外滩航运金融中心及五角场城市副中心。自己开车的话，3分钟可至江浦路隧道。东外滩滨江一线，与陆家嘴隔江相望，视野相当开阔。
硬件配置方面，C栋大堂挑高10.5米，标准层高4.3米，吊顶后净高约3.0到3.2米。得房率约70%到75%。配置迅达高低区高速电梯。空调采用VAV中央空调系统，开放时间周一至周五8：30到18：30，周六9：00到12：00。物业公司是保利酒店物业，物业费31元/平方米/月。车位524到650个，月租金800元。
入驻企业方面，楼内已经形成了不错的产业氛围。已知入驻的企业包括罗曼股份、中泰证券股份有限公司、中建三局集团有限公司、上海汇通船务有限责任公司等。山铁数字科技（上海）有限公司也入驻在C栋19楼。整体来说租户结构以金融、建筑、科技和航运类企业为主。
三、租金到底什么水平
山金金融广场的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2.80元到6.50元每平方米这个区间。也有渠道显示租金区间为2.98到7元/平方米/天。具体来看：110到130平方米的房源，3元的单价是比较实惠的一档；180平方米精装房源报价3.99元/平方米/天，221平方米精装房源报价3.90元/平方米/天；255平方米房源报价5.70元/平方米/天；303平方米房源报价4.90到5.90元/平方米/天。大面积方面，8772平方米独栋报价6.50元/平方米/天。
综合来看，多数房源集中在3.5到5.5元/平方米/天的区间。C栋甲级写字楼可租面积最小约102到180平方米起，主力面积200到1000平方米，半层约1085到1151平方米，整层约2170到2302平方米。独栋可整栋定制租赁或购置洽谈。交付标准以精装和标准交付为主。
物业费31元/平方米/月。好在中央空调外机能耗包含在物业费里。车位月租金800元。付款方式一般是押三付一，最短租期通常为24个月。
这个价格在东外滩板块算什么水平？对比周边同区域项目——文通国际广场约4.57元/平·天、中交滨江广场4到5元/平·天。山金金融广场以2.8到6.5元的区间，在东外滩板块属于中高端定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，仍有一定价格优势。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个2022年新竣工、SOM设计、一线江景、双轨交汇的甲级写字楼。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融业以16%的占比居需求首位。山金金融广场的现有租户跟这个大趋势高度吻合——中泰证券等金融机构、中建三局等建筑央企、罗曼股份等上市公司已经入驻。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
金融和投资类企业。 中泰证券已经在这里了，说明金融机构对山金金融广场是认可的。项目名称本身就叫“金融广场”，定位就是面向金融、投资类企业。对于需要靠近东外滩-陆家嘴金融圈、又希望有独立形象和一线江景的金融机构来说，这里是个不错的选择。
央企/国企区域总部。 山东黄金集团与保利置业联合开发，中建三局已经入驻。项目本身就有浓厚的国资背景。对于需要央企国企集聚氛围、有品牌形象需求的国企区域总部来说，这里的产业生态是现成的。
TMT和科技类公司。 山铁数字科技等科技企业已经入驻。东外滩板块正在成为杨浦滨江新兴产业的重要承载区。做互联网、软件开发、数字经济的公司来这边，产业氛围正在形成。
有形象和江景需求的企业。 山金金融广场是东外滩滨江一线，与陆家嘴隔江相望。全玻璃幕墙现代建筑风格，10.5米挑高大堂。对于需要展示型办公空间、对商务形象有较高要求的企业来说，这个景观资源和硬件条件是相当稀缺的。
有成本控制需求但又要形象的中小企业。 2.8元/平·天起的价格在东外滩是很有竞争力的。而且山金金融广场是2022年新竣工的甲级写字楼，有SOM设计、绿色建筑二星认证、保利物业管理。102平方米起租的小面积门槛对中小企业也比较友好。对于预算有限但又需要甲级写字楼形象的中小企业来说，山金金融广场的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。有房源信息显示有特价优惠，即租就送免租期。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期。最短租期通常为24个月，签长约的话可以在免租期上多争取一些。
关于空调。 山金金融广场用的是VAV中央空调，开放时间有明确限制——周一到周五8：30到18：30，周六只到12：00。如果企业经常加班，这个时间限制可能会是个问题。看房的时候一定要问清楚加班的空调费用怎么算。好在中央空调外机能耗包含在物业费里，平时不用额外计费。
关于物业费。 物业费31元/平方米/月。在东外滩甲级写字楼里属于中等偏上水平。看房的时候要确认清楚中央空调外机能耗是否真的包含在物业费里，不同房源可能不一样。
关于选择C栋还是独栋。 项目有1栋甲级写字楼（C栋）和3栋企业总部独栋（A/B/D栋）。C栋适合中小企业和灵活办公需求，102平方米起租。独栋适合需要独立形象和冠名权的总部型企业，5370到8772平方米。两者的面积、层高、交付标准都不一样，建议根据公司的实际需求来选择。
关于时机。 机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含中央空调能耗？空调加班怎么收费？车位能不能保证？山金金融广场是一线江景房，不同楼层和朝向的景观差距很大，建议多看几套对比一下。江景房源和非江景房源的价格差距不小，要看清楚自己到底需不需要这个景观。项目有C栋甲级写字楼和A/B/D栋独栋两种产品，不同楼栋的户型、朝向、层高、装修标准可能都不一样，建议多看几栋对比一下。
山金金融广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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