2026上海天空万科中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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天空万科中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、天空万科中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 天空万科中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026上海天空万科中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、天空万科中心到底是个什么样的项目
天空万科中心在青浦区徐泾镇崧泽大道2229弄，徐盈路989-1号。这个项目是上海万科和申通地铁合作开发的TOD综合体“天空之城”的商办部分。整个“天空之城”总建筑面积约80万平方米，是虹桥商务区内首个TOD模式商办综合体项目。项目2022年3月交付，房龄4年，属于比较新的楼。
办公部分叫天空万科中心，总办公面积约10万平方米。首期包含3栋标准办公、9栋独栋总部办公楼和1栋集中式商业。标准办公楼T1/T2/T3是12层，另外还有一栋20层的“天空100”甲级地标建筑。标准层层高4.2到4.5米，大堂挑高9到10米，得房率约70%到78%。电梯配置方面，标准办公楼是3部客梯加1部货梯。物业公司是万物梁行，标准办公楼物业费18.5元每平米每月。车位582个，月租金720元。
项目最大的特点就是“TOD上盖”——17号线徐盈路站就在项目下面，地铁出来直接到办公楼。3站到虹桥火车站，2站到国家会展中心。项目自带约10万平方米的商业购物中心——天空万科广场，2022年已经开业，盒马鲜生、CGV影城、星巴克这些品牌都有入驻。还有35万平方米住宅和约500套长租公寓。简单说就是办公、商业、居住、交通全在一块儿，形成了一个完整的生活闭环。
二、2026年租金到底什么水平
天空万科中心的租金，不同房源和不同口径差别挺大的。
先看几个不同来源的数据。有平台显示租金3.0到3.5元每平米每天，分割面积310到2450平方米。有评估报告显示2026年一季度租金区间是2.5到3.5元每平米每天。有的平台显示2.8到3.0元每平米每天。还有平台显示4.0到5.0元每平米每天。具体房源来看，242平方米的报价4.8元，116平方米的4.3元，685平方米的4.0元。独栋办公的报价更高一些，3.8到4.5元每平米每天。
综合来看，天空万科中心的租金大致在2.5元到4.8元每平米每天这个区间。换算成月租金大概75到145元每平米每月。不同楼栋、不同产品类型价格差异挺大——标准层单间便宜一些，整层和独栋贵一些。
这个价格在虹桥商务区算什么水平呢？2026年虹桥商务区写字楼平均租金约4.91元每平米每天。虹桥核心区的甲级写字楼日租金普遍在5到8元。天空万科中心2.5到4.8元的价格，比虹桥商务区均价低一些，比核心区便宜不少。跟虹桥万科中心6.5到8元的价格比，差距就更明显了。属于西虹桥板块性价比较高的项目。
三、全市租金走势怎么样
2026年上半年的上海写字楼市场处在一个什么状态呢？
需求端回暖非常明显。上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。上半年甲级写字楼净吸纳量44.5万平方米，已经超过了2025年全年的水平。企业的活跃度比之前提升了不少。
但租金端还在承压。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%到每月每平方米237.2元。二季度市场平均成交租金195.2元每平米每月，环比下跌1.9%。“以价换量”仍是业主的主流策略。
空置率方面，受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点到24.5%。上半年有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。供大于求的格局短期内不会改变。
2026年被很多机构看作是上海写字楼市场的“筑底关键年”。
四、谁在租这里、需求有什么变化
天空万科中心的入驻企业已经有一定规模了。
已知的入驻企业包括山东魏桥、山东威达电子等龙头企业。项目重点聚焦数字经济、生物医药、现代服务业、会展服务四大主导产业。项目周边环绕着瑞安、安踏、联美、宝龙等龙头企业。虹桥国际中央商务区内已有7万多家企业和机构入驻，其中具有总部功能的内外资企业380余家。
从全市范围看，2026年上半年办公楼需求的主要驱动力来自TMT、金融、专业服务和贸易制造等行业。天空万科中心的定位跟这个趋势有重合——数字经济、现代服务业正好是需求增长较快的领域。
天空万科中心有几个比较明显的优势：
第一个是TOD上盖。17号线徐盈路站就在项目地下，员工通勤“零距离”。3站到虹桥枢纽，对于经常要出差、或者业务覆盖长三角的企业来说非常方便。
第二个是自成体系的配套。项目自带10万平方米商业广场、住宅、长租公寓，员工吃饭、购物、住宿都能在项目内解决。对于郊区办公来说，这种“生活闭环”的配套是很大的加分项。
第三个是政策红利。项目位于虹桥国际中央商务区与长三角生态绿色一体化发展示范区叠加区域。入驻企业可以享受区域税收返还、租金补贴、高新技术企业认定扶持等政策。
五、入驻的一些实际建议
关于租金谈判。 目前市场整体是租户占优的格局。全市租金还在承压，“以价换量”仍是主流策略。天空万科中心不同房源的报价从2.5元到4.8元都有，差距不小。建议多对比几套房源，不要只看报价。面积越大、租期越长，谈判筹码越多。物业费方面，标准办公楼18.5元每平米每月，天空100是28元。车位月租金720元。这些固定成本也要算进总成本。
关于面积选择。 天空万科中心的产品线比较灵活。小到100多平方米的标准层单间，中到几百平方米的整层，大到独栋都有。标准办公楼面积从310到2450平方米。独栋办公面积420到1050平方米。如果是十几二十人的小团队，可以考虑100多平方米的精装小面积。如果是几十上百人的中型企业，300到500平方米的中大面积选择比较多。如果是总部级别的企业，可以考虑独栋，有独立门头和庭院。
关于交通和配套。 天空万科中心最大的优势就是TOD上盖。17号线徐盈路站就在项目地下，员工出地铁就到办公室。3站到虹桥火车站和虹桥机场。对于经常要出差、或者业务覆盖长三角的企业来说，这个交通便利性是实打实的优势。配套方面，项目自带天空万科广场，盒马鲜生、星巴克、CGV影城都有。员工吃饭、商务接待都能在项目内解决。周边还有万豪、铂瑞、洲际等十多家酒店。
关于时机。 2026年被看作筑底之年，租金可能还没到最低点，但离底部不远了。如果现在签约，可以考虑签相对短一些的租期，比如两年，给自己留出未来续约时重新谈价格的空间。当然如果价格确实谈到了心理价位，签长一点锁定成本也是一种选择。天空万科中心作为TOD上盖的成熟项目，配套已经全部落地，不是那种需要养人气的新楼，谈判的时候要把握好分寸。
关于产业生态。 天空万科中心已经有山东魏桥、山东威达电子等龙头企业入驻。项目聚焦数字经济、生物医药、现代服务业、会展服务四大产业。如果你的业务跟这些领域有上下游关系，或者你希望跟龙头企业做邻居，这个地方值得认真考虑。项目已经运营了四年，配套成熟，产业氛围正在形成。而且项目是LEED金级认证建筑，对有ESG要求的企业来说也是一个加分项。
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