上海星瀚广场和徐汇滨江其他写字楼相比哪个好?

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上海星瀚广场和徐汇滨江其他写字楼相比哪个好？

一、上海星瀚广场写字楼基本参数

区域、商圈、街道：徐汇区、徐汇滨江商圈、龙华街道

详细地址：上海市徐汇区龙文路317-318号（另有说法为龙耀路188号）

地铁线路与距离：地铁11号线龙耀路站，步行约50-138米

公交信息：龙耀路地铁站（818路、932路）；云锦路龙耀路站（56路区间）

竣工时间：2021年第四季度

层高：标准层高4.4米，净高约3米

层数：T1栋12层、T2栋23层、T3栋5层、T4栋5层

建筑面积：总建筑面积约150,750平方米，办公约80,600平方米，商业约14,700平方米

物业公司：上海星卓物业管理有限公司（仲量联行提供招商代理）

物业费：42元/㎡/月（含中央空调能耗费）

停车位：约844个（含100个社会车位）

停车费：1,200元/月

空调类型：中央空调（部分来源提及VRV空调系统）

空调开放时间：周一至周五8:00-19:00，周六8:00-13:00

空调费：物业费包含空调能耗费

电梯数量：共20部——T1栋5部、T2栋11部、T3和T4栋各2部

网络支持：电信、联通、移动

楼宇介绍：星瀚广场是恒基兆业集团“星扬LUMINA”系列二期项目，与一期星扬西岸中心隔路相望，由国际知名建筑设计公司Gensler打造。项目总体量约15万平方米，由4栋独栋写字楼组成。项目获得LEED BD+C：核心与外壳金级认证。项目通过连廊与西岸传媒港“9宫格”连通，与周边星扬西岸中心、西岸智塔、腾讯大楼、芒果广场、中央广播电视总台上海总站等共同构成西岸传媒港产业集群。已入驻企业包括宝马（中国）服务有限公司上海分公司、上海弘玑信息技术有限公司、康帕斯（中国）企业管理服务有限公司、极氪汽车等。

二、区位与交通：11号线龙耀路站地铁上盖

星瀚广场在交通方面的核心优势是地铁11号线龙耀路站上盖，步行距离约50-138米。11号线可直达徐家汇、静安寺、迪士尼等核心区域。

自驾方面，项目紧邻龙耀路隧道，可快速直达浦东世博前滩。地处中环与内环高架之间，车行至虹桥机场与浦东机场均在40分钟左右。停车位约844个，停车费1,200元/月。

公交线路覆盖818路、932路、56路区间等，连接徐汇滨江及周边区域。项目10分钟步行圈内约有9个地铁及公交站点。

三、租金与物业费：四种楼栋、多种价格区间

星瀚广场由4栋独栋写字楼组成，租金报价因楼栋、楼层、面积不同而存在较大差异，综合多个渠道交叉验证：

· 部分平台显示平均租金约6.65元/㎡/天，最低6.5元、最高7.1元

· 部分平台显示租金区间6-7.5元/㎡/天

· 部分大面积房源报价7.5-8.5元/㎡/天

· 部分渠道显示4.3-7.5元/㎡/天

· 另有渠道显示5.2-6.6元/㎡/天

物业费为42元/㎡/月（含中央空调能耗费），这一数据在多个来源中保持一致。空调开放时间为周一至周五8:00-19:00、周六8:00-13:00。

综合来看，星瀚广场的租金水平在徐汇滨江属于中档偏上——与星扬西岸中心（约5.0-9.8元/㎡/天）和西岸智塔（约4.5-7.5元/㎡/天）基本持平或略低；高于保利西岸中心（约4.2-5.5元/㎡/天）和天华信息科技园（约3.5-5.5元/㎡/天）。

四、推荐房源及月成本参考

以下房源信息综合自多个公开渠道，供企业选址时参考：

房源示例一：

· 面积：287㎡

· 租金：约6.5元/㎡/天

· 装修：标准交付

· 物业费：42元/㎡/月

· 月成本估算：

- 租金：287 × 6.5 × 30 ≈ 55,965元/月

- 物业费：287 × 42 ≈ 12,054元/月

- 水电费：按实际用量

- 网络费：按运营商套餐

- 空调费：物业费含工作时间能耗

- 停车费：1,200元/月/辆

- 月度基础成本约68,019元+水电网络+停车

房源示例二：

· 面积：346㎡

· 租金：约6.5-7.1元/㎡/天

· 装修：标准装修

· 物业费：42元/㎡/月

· 月成本估算：

- 租金：346 × 6.8 × 30 ≈ 70,584元/月

- 物业费：346 × 42 ≈ 14,532元/月

- 月度基础成本约85,116元+水电网络+停车

房源示例三：

· 面积：500㎡

· 租金：约6.5-7.5元/㎡/天

· 装修：标准交付/精装可选

· 物业费：42元/㎡/月

· 月成本估算：

- 租金：500 × 7.0 × 30 ≈ 105,000元/月

- 物业费：500 × 42 ≈ 21,000元/月

- 月度基础成本约126,000元+水电网络+停车

房源示例四：

· 面积：1,000㎡

· 租金：约7.0元/㎡/天

· 装修：简装

· 物业费：42元/㎡/月

· 月成本估算：

- 租金：1,000 × 7.0 × 30 ≈ 210,000元/月

- 物业费：1,000 × 42 ≈ 42,000元/月

- 月度基础成本约252,000元+水电网络+停车

房源示例五：

· 面积：2,425㎡（整层）

· 租金：约7.5-8.5元/㎡/天

· 装修：标准交付/简装

· 物业费：42元/㎡/月

· 月成本估算：

- 租金：2,425 × 8.0 × 30 ≈ 582,000元/月

- 物业费：2,425 × 42 ≈ 101,850元/月

- 月度基础成本约683,850元+水电网络+停车

需要说明的是，以上租金和物业费数据来自多个公开渠道，实际成交价格可能因楼栋、楼层、朝向、租期、装修标准等因素有所不同。项目最小可租面积287㎡，最大可租面积可达4,455㎡（整栋）。建议企业在实地考察时以业主方或物业方出具的正式报价为准。

五、不同企业类型的匹配度分析

科技与AI人工智能企业：星瀚广场周边汇聚了西岸智塔、腾讯大楼、网易、商汤等AI与科技巨头。项目获得LEED金级认证，办公环境品质较高。中央空调系统（工作日8:00-19:00）对常规办公时间的团队影响不大。但相比西岸智塔的AI产业纯粹集聚度，星瀚广场的产业定位更为综合。

互联网与跨境电商：地铁11号线龙耀路站上盖（步行约50米）的配置对互联网团队招聘有加分。可租面积从287㎡到4,455㎡不等，覆盖了从成长型公司到总部企业的多种需求。自带约1.5万㎡商业配套，满足员工日常需求。但287㎡的起租门槛对初创期小团队（30人以下）有一定挑战。

咨询与专业服务：甲级写字楼标准、Gensler设计、LEED金级认证、10米挑高大堂，对咨询类企业的客户接待场景比较匹配。物业费42元/㎡/月包含中央空调能耗，成本结构透明。4栋独栋写字楼设计兼顾独立性与协同性，适合不同规模的专业服务团队。

金融与金融科技：项目周边有上海银行、浦发银行、招商银行、农业银行等多家银行网点。但相比西岸金融城的金融产业集聚度，星瀚广场的金融属性偏弱，更侧重综合商务办公。

文化传媒与工作室：项目地处西岸传媒港核心位置，与中央广播电视总台上海总站、芒果广场等传媒类头部企业为邻。通过连廊与传媒港“9宫格”连通，在传媒产业资源对接方面有区位优势。但287㎡起租面积对中小型工作室的入门门槛需要评估。

服务贸易公司：4栋独栋写字楼的配置适合不同规模的服务贸易企业。地铁上盖的交通条件和滨江区位优势对日常运营比较友好。物业费42元/㎡/月在徐汇滨江属于中等偏上水平。

六、与徐汇滨江其他核心楼宇的横向对比要点

企业在选址时，可以围绕以下维度进行横向比较：

1. 产品形态：星瀚广场由4栋独栋写字楼组成（T1栋12层、T2栋23层、T3和T4栋各5层）。与区域内多数单一塔楼项目（如星扬西岸中心、西岸智塔）不同，星瀚广场提供了独栋办公的选择，适合需要独立总部楼栋的企业。T3和T4栋各5层的低密度独栋产品在徐汇滨江较为稀缺。

2. 租金区间：星瀚广场租金约4.3-8.5元/㎡/天。与星扬西岸中心（约5.0-9.8元/㎡/天）相比略低；与西岸智塔（约4.5-7.5元/㎡/天）基本持平；高于保利西岸中心（约4.2-5.5元/㎡/天）和天华信息科技园（约3.5-5.5元/㎡/天）。

3. 物业费与空调：物业费42元/㎡/月（含中央空调能耗），与星扬西岸中心（42元/㎡/月）持平；高于东航滨江中心（25-32元/㎡/月）和保利西岸中心（22-30元/㎡/月）。空调开放时间为周一至周五8:00-19:00、周六8:00-13:00，比部分竞品（如东航滨江中心2号楼仅工作日8:00-18:00）的覆盖时间更长。

4. 交通便利性：地铁11号线龙耀路站步行约50-138米，是徐汇滨江距离地铁站最近的写字楼之一。与星扬西岸中心（步行约100-221米）、东航滨江中心（11号线云锦路站直通大堂）相当；优于保利西岸中心（步行约500米）。

5. 空间灵活性：可租面积从287㎡到4,455㎡不等，4栋楼宇提供了从标准办公到独栋总部的多种选择。标准层面积约2,243-2,524㎡。得房率70%-80%。

6. 产业生态：项目位于西岸传媒港核心位置，与星扬西岸中心、西岸智塔、腾讯大楼、芒果广场、中央广播电视总台上海总站等通过连廊连通。项目自身定位为综合商务办公，周边传媒、科技、互联网产业生态较为多元。

七、谁更适合优先考察星瀚广场

综合以上分析，以下类型的企业和团队可以优先将星瀚广场纳入考察范围：

· 需要独栋或整层办公空间的企业：项目由4栋独栋写字楼组成，T3和T4栋各5层的低密度产品在徐汇滨江较为稀缺，适合总部型企业或有独立办公需求的企业

· 重视地铁上盖便利性的团队：11号线龙耀路站步行约50米，是徐汇滨江距离地铁站最近的写字楼之一，员工通勤和客户到访都比较便利

· 文化传媒相关企业：项目地处西岸传媒港核心位置，与中央广播电视总台上海总站、芒果广场等传媒类头部企业为邻，产业生态有一定集聚效应

· 需要灵活面积组合的企业：可租面积从287㎡到4,455㎡不等，覆盖了从成长型公司到总部企业的多种需求

· 重视建筑品质和办公环境的企业：项目由Gensler设计，获得LEED金级认证，2021年竣工交付，硬件标准较高

· 希望融入西岸产业生态的企业：项目通过连廊与传媒港“9宫格”连通，周边汇聚腾讯、网易、商汤等头部企业，产业生态较为多元

2026年7月22日

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

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