2026上海国正中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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国正中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海国正中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的报告也印证了这一点——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。分季度看，第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；第二季度继续攀升到23.3万平方米，环比提升9.9%。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。全市平均租金小幅下行到5.7元每平方米每天。说白了就是“以价换量”还是主流。但价格下行幅度持续收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位。TMT行业延续扩张态势，专业服务业及传统金融行业需求回暖。专业服务业企业租赁活跃度持续提升，租赁面积占比达到33.4%。
二、国正中心是个什么样的地方
国正中心在杨浦区政立路499号（也有说法是489号），地处五角场CBD核心地段。由上海筑居房地产开发经营有限公司开发，2015年12月竣工。项目总建筑面积约10万平方米，由三栋5A写字楼组成。1号楼25层，2号楼21层，3号楼18层。
交通方面有个很实在的优势——离地铁10号线三门路站大约580米，步行几分钟就能到。周边还有在建的18号线。中内环高架配合地面主干道，构筑三层立体交通体系。项目毗邻复旦大学、同济大学、上海财经大学等高等学府，畅享万达广场、百联又一城、巴黎春天等黄金商业中轴。
硬件方面，标准层高4.2米、净高3.1米。得房率约70%。1号楼配了5部客梯和1部货梯，2号楼配了4部客梯和1部货梯。网络方面电信、联通、移动都能用。
空调系统方面，不同楼栋不一样——1号楼用的是集中式中央空调，开放时间周一至周五8：00到18：00，周六8：00到12：00；2号楼支持24小时独立控制。3号楼的情况跟1号楼类似。如果企业经常加班，选2号楼会更灵活。
物业管理方面，物业公司是上海安荣物业管理服务有限公司。物业费1号楼29元/平方米/月，2号楼和3号楼20元/平方米/月。车位一共540个，月租金800元。
入驻企业方面，最知名的就是B站（哔哩哔哩）——整租了国正中心一栋办公楼作为总部。此外还有上海凌邦电子科技、上海中马橡胶装备工程、上海百伦信息科技、上海赛伟生物科技、上海博赛思科技等公司。有资料显示德国大陆集团、德勤、汉高、耐克、AECOM、EMC、IBM、Oracle等知名企业也已入驻。整体来说租户结构以互联网、科技和现代服务业为主。
三、租金到底什么水平
国正中心的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2.9元到5.5元每平方米这个区间。具体来说：有200平方米的房源报价2.90元/平·天；有平台显示2026年3月到5月挂牌均价3.67元/日/㎡；有房源报价4.99元/平·天；也有房源报价5.0到5.3元/平·天；还有房源报价5.5元/平·天。综合来看，多数房源集中在3到5元/平·天的区间。有平台显示租金单价区间在90到150元/月/㎡。平均总价约30110元/月。
物业费方面，1号楼29元/平·月，2号楼和3号楼20元/平·月。好在中央空调不另收费。车位月租金800元。
这个价格在五角场商圈算什么水平？周边有合生国际中心约6元/平·天、弘源创新大厦约5元/平·天、创智天地企业中心约4到5元/平·天。国正中心以2.9到5.5元的区间，整体上属于板块内的中端到中高端定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，有明显的价格优势。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个五角场CBD核心地段、有B站等头部企业为邻、有甲级配置的写字楼。
面积选择也相当灵活，从130平方米到1500平方米都有供应。整层面积约1566平方米。小公司租个小面积够用，大企业要整层甚至整栋也行。支付方式一般是押三付一。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融、TMT、专业服务是三大需求主力。国正中心的现有租户跟这个大趋势高度吻合——B站、IBM、Oracle、EMC这些科技企业已经入驻，德国大陆集团、德勤、汉高等跨国企业和专业服务机构也在楼里。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
TMT和科技类公司。 B站总部就在这里，周边的产业氛围已经形成了。做互联网、视频平台、软件开发、人工智能的公司来这边，上下游配套和人才基础是现成的。
专业服务类机构。 德勤会计师事务所已经入驻了。律所、咨询公司、会计师事务所如果客户在杨浦、虹口这一带比较多，这里的位置和价格都挺合适。
跨国企业和外资公司。 德国大陆集团、汉高、耐克这些跨国企业都在楼里。对于需要靠近五角场商圈、形象要求高的外资企业来说，这里的产业氛围是现成的。
有成本控制需求但又要形象的中小企业。 2.9元/平·天起的价格在五角场商圈是很有竞争力的。而且国正中心是5A甲级写字楼，有高品质精装大堂和奢华电梯厅。对于预算有限但又需要甲级写字楼形象的中小企业来说，国正中心的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于选哪栋楼。 国正中心有3栋楼，物业费和空调系统都不一样。1号楼物业费29元/平·月，空调限时供应；2号楼和3号楼物业费20元/平·月，2号楼空调24小时独立控制。如果企业经常加班，2号楼会更合适。如果对空调时间没太多要求，1号楼虽然物业费高一点但中央空调品质更有保障。看房的时候要根据自己的实际需求来选择。
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。有房源信息显示可以“免租时间超长”。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期。有信息显示部分房源可以给到超长免租期。一般几十天是能谈下来的。
关于空调。 1号楼空调开放时间周一到周五8：00到18：00，周六只到12：00。如果企业经常加班，这个时间限制可能会是个问题。看房的时候一定要问清楚加班的空调费用怎么算。2号楼支持24小时独立控制，会灵活很多。
关于物业费。 物业费1号楼29元/平·月，2号楼和3号楼20元/平·月。这个差别不小。好在中央空调不另收费。看房的时候要问清楚具体是多少，不同楼栋不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于车位。 车位540个，月租金800元。如果公司员工开车通勤的比例比较高，停车成本需要提前算进去。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含空调费？空调加班怎么收费？车位能不能保证？项目有3栋楼，不同楼栋的户型、朝向、物业费、空调系统都不一样，建议多看几套对比一下。整层1566平方米的房源适合大面积需求的企业。
国正中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、国正中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 国正中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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