2026上海诺布大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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诺布大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、诺布大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 诺布大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026上海诺布大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼在哪，什么来头
诺布大厦在徐汇区龙爱路139号。位置在徐汇滨江“西岸传媒港”的核心地段。这个板块是上海近年来重点打造的文化传媒和数字产业集聚区。
这栋楼2021年10月竣工的。开发商是上海诺布置业有限公司，物业也是自家公司在管。
整个项目总建筑面积约5万平方米，由一座甲级写字楼和三栋独栋商业组成。办公塔楼总高25层（120米），标准层面积约2072到2634平方米。整层净高3.1米。得房率75%。电梯配置10部客梯、2部货梯。车位475个，月租金1200元。物业费38元每平米每月。
建筑设计挺有特点。在金属质感的方正楼体上嵌了三个透明中庭——分别位于大堂和10到14层、18到21层。中庭空间被设计成区域创意活动的动力引擎。大楼拿了LEED金级认证和中国绿建三星认证。
入驻企业包括腾讯、诺布置业、湘芒果、游族网络、大众交通等。腾讯游戏北极光工作室群和《荒野起源》项目组也在诺布大厦。另外，网易大厦、芒果广场这些也都在周边。
二、租金到底什么水平
2026年上半年，诺布大厦的租金报价跨度比较大。
公开报价方面，大部分平台显示5.8到8.5元/平/天。具体房源来看：285平米报价6.6元，664平米5.8元，1573平米6.6元，2026平米5.8元，2072平米6元，2193平米8.5元，2575平米6元，2635平米7.5元。900平米的房源报价6元/平/天。也有平台显示租金在8到12元/平/天。
实际成交价会低一些。有分析显示，按8折折算后，诺布大厦的日租金大约4.4元/平/天起，折后月租金约132元/平/月。加上38元的物业费，综合持有成本每月每平米约170元（含空调基础能耗）。这个成本结构是固定的，空调基础能耗已经含在物业费里了，便于预算管理。另外有平台显示租价在4到4.5元/平/天（高低区有差异）。
物业费38元每平米每月，含工作日8:00到18:00的空调能耗。加班空调需要额外申请和付费。
对比一下市场整体情况。2026年上半年，上海全市甲级写字楼的租金报价是每月每平方米237.2元，折合每天大概7.9元。有效租金（去掉免租期这些之后实际到手的）是每月每平方米158元。
诺布大厦4.4到8.5元的报价，比全市平均水平低一些。跟徐汇滨江板块其他楼宇比——芒果广场4到8块，西岸智塔6块左右，上海梦中心6.43元——诺布大厦的价格处在中游位置。徐汇滨江板块的写字楼租金普遍在5到7.5元这个区间。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年上海写字楼市场有几个关键数字。
需求端：上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。分季度看，一季度净吸纳21.2万平方米，二季度持续回暖。市场需求在恢复。
空置率：受新增供应集中入市影响，上半年空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。但二季度整体空置率环比下降了0.7个百分点至22%。空置压力还在，但改善的苗头有了。
租金：上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。有效租金下降4.6%至每月每平方米158元。“以价换量”还是主流。二季度平均租金环比下降1.3%至5.7元每平米每天。
简单总结：看楼的人多了，签约的也多了，但租金还在往下走。这就是市场现在的状态。
供应端：上半年有8个新项目入市，新增供应约73.3万平方米。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
需求从哪里来：金融业以16%的占比居需求首位。TMT行业也很活跃。
四、诺布大厦在这个市场里是什么位置
诺布大厦有几个特点值得单独说。
江景和地标形象。坐拥黄浦江约270度江景。25层120米高的甲级写字楼在滨江第一线，企业形象拿得出手。
交通是地铁口。离11号线龙耀路站大概150米。出站即达，步行2到3分钟。4号线大木桥路站约420米。员工通勤非常方便。
楼新，硬件不错。2021年竣工的，在上海核心区写字楼里算比较新的。3.1米净高、10部客梯、VAV中央空调、LEED金级认证，硬件品质在同板块里有竞争力。
物业费偏高但包空调。38元每平米每月的物业费，比周边一些楼要高。但好处是工作日空调能耗已经含在里面了，成本结构固定，便于预算管理。加班需要额外申请付费。
商业配套在完善中。大楼自带三栋独栋商业，但跟徐家汇、南京西路这些成熟商圈比，周边的商业丰富度还有差距。
五、给考虑入驻的企业一些实在的建议
这是诺布大厦最对口的行业。腾讯、游族网络、湘芒果都在这里或周边。西岸传媒港本身就是文化传媒和数字产业的集聚区。产业聚集带来的合作机会和人才流动，是实打实的优势。对于需要跟同行扎堆、找合作伙伴的企业来说，这个价值不只是办公空间。
如果你是30到50人的团队
诺布大厦有285平米左右的房源，报价6.6元/平/天，月租金大概5.7万。664平米的房源报价5.8元，月租金11.7万。对于需要在徐汇滨江有个像样办公室的中型团队来说，这个门槛不算低。有些房源是标准交付的，可以自己装修。
如果你是大型企业，需要大面积
诺布大厦的优势在于整层面积大——2072到2634平米。大面积房源租金可谈空间更大。2193平米的房源报价8.5元，月租金56.6万。2575平米的房源报价6元，月租金46.9万。对于需要滨江地标来提升品牌形象的大公司来说，可以考虑。
如果你是外资企业或有ESG要求的企业
LEED金级认证和中国绿建三星认证。对于注重绿色建筑标准的外企来说，这是个加分项。
如果你对成本比较敏感
诺布大厦4.4到8.5元的租金在徐汇滨江不算贵，但也不算便宜。物业费38块偏高。不过空调能耗含在物业费里了，综合成本170元/平/月，在滨江板块里属于可接受的范围。同样的预算，在芒果广场或者西岸智塔也能找到差不多的选择。多对比一下。
如果你需要24小时空调
这个要提醒一下。诺布大厦的空调是工作日8:00到18:00开放。加班需要额外申请和付费。如果你的团队经常加班、或者有夜班需求，这个成本要考虑进去。相比之下，周边一些采用VRV独立空调的楼宇可以24小时控制。
谈租约的时候注意什么
现在市场整体对租户有利。全市租金在往下走，“以价换量”是主流。几个可以谈的条件：
· 租金：公开报价5.8到8.5元，实际成交可以往4.4元左右谈。大面积、长租约的情况下空间更大
· 免租期：装修免租期一般都可以谈
· 物业费：38块偏高，可以尝试争取优惠
· 空调加班费：如果加班频繁，提前问清楚加班空调的收费标准
六、周边可以对比的选项
如果觉得诺布大厦的物业费或者空调模式不太合适，徐汇滨江板块还有几个选项：
· 芒果广场：租金4到8块，也在西岸传媒港
· 西岸智塔：租金6块左右，产业聚集强
· 上海梦中心：租金6.43元
· 游族大厦：租金6元
· 东航滨江中心：租金6元
· 绿地汇中心：租金5.5元
诺布大厦5.8到8.5元的租金在这些楼里处于中游位置。多走几家对比一下，心里有数。
七、几个需要想清楚的事
第一，诺布大厦最大的卖点是“西岸传媒港核心+2021年新楼+腾讯等大厂邻居”。产业氛围、硬件品质、地标形象这三样加在一起，在徐汇滨江确实有竞争力。
第二，物业费38块是硬支出，但含了工作日空调能耗。算成本的时候别只看租金，把物业费也算进去，看总账。综合成本170元/平/月左右。
第三，空调不是24小时的。加班需要额外付费。如果你的团队经常加班，这个要提前算清楚。
第四，整个市场还在供应高峰期，2026、2027年新增供应不少。租金短期内不太可能快速上涨。所以不用太着急做决定，多看几家，多谈几家，心里有底。
诺布大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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