2026上海中环国际大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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中环国际大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、中环国际大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海中环国际大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走出了一轮“量涨价跌”的行情。
需求端反弹的力度不小。世邦魏理仕发布的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。戴德梁行的报告也印证了这一点——上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计为44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。分季度看，第二季度净吸纳量录得23.3万平方米，环比提升了9.9%。
但供应端也没闲着。受新增供应集中入市影响，上半年上海办公室市场空置率同比上升了2.1个百分点至24.5%。租金方面，市场报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至每月每平方米158.0元。全市平均租金小幅下行至6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。说白了就是“以价换量”还是主流。不过价格下行幅度持续收窄，市场底部特征正在逐步显现。
截至二季度末，市场存量合计为1806万平方米。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
从行业结构来看，金融业以16.0%的占比位居需求首位。
二、中环国际大厦是个什么样的地方
中环国际大厦在杨浦区淞沪路161号，地处五角场商圈核心区域。由上海戎鑫置业发展有限公司开发，2003年1月竣工。总建筑面积约34000到59000平方米，总高26层。标准层面积约1000平方米，开间面积在120平方米左右。层高3.5米。
这个位置相当核心——南边连着万达商业广场，东边挨着华联又一城和沪东金融大厦，西边就是百年复旦校区，北边是大学城中央社区。周边有55路、59路、61路、102路、168路、817路、910路等多条公交线路。自己开车的话，距中环高架翔殷路国和路上匝道车行3分钟，距翔殷路隧道车行5分钟。
硬件方面，大厦客梯4部，车位330个（地下300个、地上30个）。物业公司是上海戎鑫物业管理有限公司。物业费8元/平方米/月。空调用的是分体空调，按电费计费。这栋楼是商住楼，1到5层是商业用房，6到20层是商务公寓。
入驻企业方面，楼内已经形成了以贸易、教育、建筑、航运为主的产业氛围。已知入驻的企业包括菁英教育、上海德佐电器有限公司、上海兰港金属材料有限公司、上海鸿光建筑工程有限公司、上海外高桥地质工程公司、成品策品国际集团、香港文浏国际航运有限公司、上海伊蒂柯国际贸易有限公司、上海平鹏金属材料有限公司等。
三、租金到底什么水平
中环国际大厦的租金区间跨度不小，整体比较亲民。
从2026年的在租房源来看，日租金大致在2.4元到5.5元每平方米这个区间。百度百科显示租金2.4元/平方米/天。有平台显示2.7元/平方米/天。有平台显示2.40到5.50元/平方米/天。也有121平方米精装房源报价3.5元/平方米/天。综合来看，多数房源集中在2.4到3.5元/平方米/天的区间。
面积选择也相当灵活，从120平方米到700平方米都有供应。2026年有121平方米和122平方米的精装带家具房源在租。还有124平方米的房源。可注册公司。
物业费8元/平方米/月。这个物业费在五角场商圈算相当低的。车位月租金约500元。
这个价格在五角场商圈算什么水平？对比同区域其他项目——万达广场办公楼约3.8元/平·天、合生国际广场约3.5元/平·天、五角丰达商务广场约2.5元/平·天。中环国际大厦以2.4到3.5元的区间，在五角场商圈属于中低端定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，有明显的价格优势。简单说就是——用相对实惠的价格，能拿到一个五角场核心地段、地铁10号线直达、有成熟商业配套的写字楼。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融业以16.0%的占比位居需求首位。中环国际大厦的现有租户以贸易、教育、建筑、航运类为主，跟这个大趋势有一定重合。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
贸易和进出口类企业。 上海伊蒂柯国际贸易、香港文浏国际航运、成品策品国际集团这些公司已经在楼里了。做国际贸易、货运代理、品牌代理的公司来这边，能找到同行。
教育培训类机构。 菁英教育已经入驻了。五角场周边有复旦、同济、财大等高校资源，对于K12培训、职业培训、语言培训类的机构来说，周边的教育产业生态已经形成了。
建筑和工程类企业。 上海鸿光建筑工程、上海外高桥地质工程公司这些建筑类企业已经在楼里了。做建筑工程、地质勘探、建筑设计的公司来这边，能找到同行。
有成本控制需求但又要地段的中小企业和初创团队。 2.4元/平·天起的价格在五角场商圈是很有竞争力的。而且中环国际大厦是五角场核心地段，地铁10号线直达，周边有万达广场、百联又一城、合生汇等大型商业配套。物业费只要8元/平方米/月，在上海写字楼里算相当低的。对于预算有限但又需要核心地段、地铁便利度的中小企业和初创团队来说，中环国际大厦的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。免租期可以面议。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，一般可以跟业主协商。
关于空调。 中环国际大厦用的是分体空调，按电费计费。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费8元/平方米/月，在五角场商圈算相当低的。看房的时候要问清楚含不含公共区域的能耗。
关于商住两用属性。 中环国际大厦是商住楼，1到5层是商业用房，6到20层是商务公寓。如果企业需要24小时办公或者有特殊的使用需求，商住两用的属性可能是个优势。但如果对纯粹的办公环境有较高要求，可能需要确认一下同一栋楼里居住和办公混杂的情况。
关于车位。 车位330个（地下300个、地上30个），月租金约500元。数量还算充足，月租金在五角场商圈也算便宜。
关于时机。 机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调电费怎么算？车位能不能保证？中环国际大厦2003年竣工，楼龄相对较老。看房的时候可以重点关注一下电梯运行状况、公共区域的维护情况这些细节。不同楼层的采光和视野可能不一样，建议多看几层对比一下。
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