2026上海旭辉企业大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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旭辉企业大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、旭辉企业大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 旭辉企业大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 旭辉企业大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 旭辉企业大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海旭辉企业大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、旭辉企业大厦到底是个什么样的项目
旭辉企业大厦在普陀区长寿路309号，百度百科显示它又叫“长寿·旭辉里”。项目2021年11月竣工，是内环内少有的次新甲级写字楼。总建筑面积约8万平方米，办公部分约3.6万平方米，商业约2万平方米。
这栋楼最大的卖点是设计。由国际团队Aedas和伍兹贝格联手打造，采用“梯田退台”建筑形态和全球首创的风动泛光幕墙系统。大白话讲就是白天看起来像玻璃幕墙，晚上会发光，跟山水画似的，辨识度很高。大厦还拿了LEED金级、WELL金级预认证和国家绿色二星三重认证。大厦挑高13到14米的大堂，全石材加人脸识别闸机。标准层面积约2000平方米，单元面积100到500平方米可灵活分割，得房率71%到78%。层高4.3米，净高2.95米。VAV智能中央空调，新风量45立方米每人每小时，PM2.5过滤率90%。8部客梯高低分区，候梯时间不超过30秒。物业是旭辉永升物业，物业费34元每平米每月，含空调费。地下386个车位，非固定月租1200到1500元，固定车位2100元。
交通是旭辉企业大厦最大的王牌。7号线和13号线长寿路站就在楼下，电梯直连B2层。从地铁口到大堂只有38米，下雨天不用打伞。2站到静安寺，3站到南京西路，4站到人民广场。开车的话，北横通道和内环高架入口都在1公里内，10分钟到虹桥商务区。
配套方面，自带约2万平方米的“长寿·旭辉里”商业。Wagas、M Stand、Peet's Coffee、奥乐齐、POP MART、松鹤楼、虎丸烧肉等品牌都在楼下。员工吃饭、客户接待、下午茶，下楼就能搞定。
二、整个上海写字楼市场现在什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮修复行情。世邦魏理仕的数据显示，上半年净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。从行业结构看，金融业以16%的占比位居需求首位。戴德梁行指出，专业服务业企业租赁活跃度持续提升，租赁面积占比达到33.4%。
但供应也在增加。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。租金方面，市场报价较2025年底下降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金下降了4.6%到每月每平方米158元。折算成每天每平方米，全市平均大概在5到8块钱之间。
机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
三、旭辉企业大厦的租金到底什么水平
2026年旭辉企业大厦的租金区间跨度不小，不同房源的报价从3元到9元每平米每天都有。
2026年上半年，主流成交价在4到5.5元每平米每天左右。有房源报价3.5元每平米每天，450平米精装高层报价3元。177平米房源报价3.99元，330平米房源报价4元。整层2000平米报价4元。也有部分房源报价较高，336平米房源5.5到6.5元。1900平米房源报价8.5元。整体来看，大面积房源单价更低，谈判空间更大。
物业费方面，多数平台显示34元每平米每月，含空调费。部分租赁平台显示30元。车位月租非固定1200到1500元。空调开放时间周一至周五8：00到18：00。
拿一个200平米的办公室来算：按4元的租金，月租金大概2.4万，物业费6800元，加起来月固定支出约3.1万。如果能谈到3.5元，月租金降到2.1万，总成本能控制在2.8万左右。如果能遇到3元左右的房源，月租金约1.8万，总成本约2.5万。
这个价格在普陀区什么水平？2026年5月普陀区写字楼挂牌日租金约2.55元。旭辉企业大厦3到5.5元的区间，比普陀区均价高一些。但考虑到它的位置——内环以内、双地铁上盖、2021年新楼、三重绿色认证——这个溢价是有道理的。跟同品质的静安寺写字楼比，有平台显示“同品质比静安寺便宜20%到30%”。在内环内的次新甲级写字楼里，旭辉企业大厦的性价比算不错的。
四、谁在里面办公？需求端看什么
旭辉企业大厦已入驻的企业包括Moody（国际评级机构）、雅苒国际集团（YARA）。商业部分入驻了Wagas、M Stand、Peet's Coffee、奥乐齐、POP MART等品牌。项目已吸引科技研发、金融服务、文化创意等企业入驻，2025年出租率达85%。
从行业分布来看，涵盖了金融、科技、专业服务、文化创意等多个领域。这跟2026年市场的需求结构是匹配的——金融业需求居首，TMT和AI相关企业也在持续扩张。TMT行业超35%的租赁需求来自AI相关企业的新租及搬迁，且从商务园区向甲级写字楼迁移的趋势很明显。
旭辉企业大厦有几个特点值得注意：
第一，2021年竣工，内环内少有的次新楼。长寿路商圈目前最新的甲级写字楼之一。硬件零损耗，跟2000年前后的老写字楼比，差距很明显。
第二，双地铁上盖，通勤体验极佳。7/13号线长寿路站电梯直连B2层。员工从地铁口到大堂不用出地面，下雨天不用带伞。2站到静安寺，通勤时间短。
第三，三重绿色认证，ESG合规。LEED金级、WELL金级预认证、国家绿色二星。对于有ESG要求的外企、上市公司、融资企业来说，这是硬性加分项。
第四，物业费全包空调费。34元每平米每月包含VAV中央空调费用。加班不用额外交电费。对于经常加班的企业来说，一年能省不少钱。
第五，灵活空间。100到500平方米可灵活分割，15到16楼可拆卸楼板打造复式总部。部分低区楼层还有绿色景观露台。
五、入驻建议：现在租，怎么谈
结合2026年上半年的市场情况，给考虑入驻旭辉企业大厦的企业几个实操层面的建议。
第一，现在确实是谈判的好时候。 全市空置率24.5%，业主去化压力大。机构普遍认为短期市场仍将供大于求。旭辉企业大厦作为长寿路商圈的地标项目，面临的竞争压力不小，业主更愿意在条款上让步。免租期方面，有平台显示整层客户最高可享5到6个月免租。长租客户甚至能谈到7个月免租期。租金、免租期、付款方式这些都可以坐下来谈。
第二，算清楚总成本。 拿一个200平米的办公室来算，按4元的租金，月租金约2.4万，物业费6800元，加起来月固定支出约3.1万。如果能谈到3.5元，月租金降到2.1万，总成本能控制在2.8万左右。同样的面积放在静安寺同品质写字楼，月租金至少要翻20%到30%。旭辉企业大厦的性价比在于：内环以内、双地铁上盖、2021年新楼、三重绿色认证，这个价格在同类项目里算有竞争力的。但34元的物业费不低，这个钱要算进每个月的固定支出里。
第三，看准自己的行业和需求。 如果你是金融、科技、专业服务、文化创意类的企业，旭辉企业大厦的产业氛围和硬件配置是契合的。100到2000平方米的灵活面积选择，从初创团队到企业总部都有适配空间。如果你特别看重通勤便利——员工坐7/13号线出站38米就到办公室——那旭辉企业大厦的优势非常明显。如果你有ESG要求或者需要绿色认证加分，三重认证是硬通货。如果你经常有客户接待需求，楼下2万方商业配套，品牌齐全。但如果你对租金预算比较敏感、不需要甲级的硬件配置，那可能需要想清楚——旭辉企业大厦在普陀区属于价格偏高的项目，周边有不少2到3元的项目可以选择。
第四，大面积和长租约有明显价格优势。 从在租房源来看，整层2000平米报价4元，比小面积房源便宜不少。大面积房源通常单价更低，谈判空间也更大，免租期也更长。如果企业需要较大的办公空间，可以重点谈整层或半层租约。
第五，空调全包是长期省钱的地方。 34元的物业费包含了VAV中央空调费用。加班不用额外交电费。不像很多写字楼那样物业费之外还要单独交空调费、加班还要付几百块的加班空调费。对于经常加班的企业来说，这笔账算下来一年能省不少。但要注意，中央空调的开放时间是有限制的——周一至周五8：00到18：00。超过这个时间需要额外申请。签约前问清楚加班空调的具体政策和收费标准。
第六，不同面积和楼层价格差异大，要多比较。 从在租房源来看，旭辉企业大厦有3元每平米每天的大面积房源，也有5.5到6.5元每平米每天的精装小面积房源。不同楼层、不同朝向的价差也不小。看房的时候多比较几套，找到性价比最高的那一套。
第七，长约锁定低租金。 机构普遍认为短期内上海写字楼供大于求的格局不会改变，租金短期内大幅反弹的可能性不大。反过来看，现在正是租金的历史低位区间。如果看好企业自身的发展，签一个3到5年的长约，把目前的低租金锁定下来，是务实的选择。长租客户通常能拿到更长的免租期。
第八，注册要确认清楚。 旭辉企业大厦大部分房源可以注册公司。但如果公司需要注册地址，签约前还是要跟业主确认一下具体房源的注册条件。
旭辉企业大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、旭辉企业大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 旭辉企业大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 旭辉企业大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 旭辉企业大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
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