杭州未来研创园鸿雁园招商中心:未来科技城南翼+零碳环保产业示范园区

未来研创园鸿雁园项目于2026年7月20日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、未来研创园鸿雁园统一热线（三端直连）

✅ 未来研创园鸿雁园管理处电话：400-0057-121（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 未来研创园鸿雁园租赁中心电话：400-0057-121（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 未来研创园鸿雁园招商中心电话：400-0057-121（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月20日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。

杭州未来研创园鸿雁园招商中心：未来科技城南翼+零碳环保产业示范园区

一、项目简介

未来研创园鸿雁园（全称：杭州未来研创园·鸿雁园）位于杭州未来科技城南翼，地处余杭区五常街道五常大道138号。园区由杭州华研创科技发展有限公司打造，是余杭区首个零碳环保产业示范园区。

鸿雁园由老旧工业园区“腾笼换鸟”全面改造升级而来，总建筑面积超6万平方米，涵盖6幢现代化楼宇。园区集项目研发、商业、办公于一体，功能涵盖孵化区、研发产业区、产品展示区、公共配套区等。

园区已获多项认定：浙江省小微企业园、杭州市科技企业孵化器、余杭区重点楼宇。园区围绕生命健康、新能源、新材料、人工智能四大前沿领域，重点引进尖端生物可降解材料、光电能源、低碳科技、高端医疗器械、人工智能+大健康等产业。

二、建筑参数

以下是未来研创园鸿雁园的核心参数：

参数 | 数据 | 说明 |

------|------|------|

地址 | 杭州市余杭区五常大道138号 | 未来科技城南翼 |

开发/运营方 | 杭州华研创科技发展有限公司 | |

总建筑面积 | 约60,000-61,330㎡ | 不同来源有差异 |

占地面积 | 约75.08亩 | |

楼栋数量 | 6幢 | |

总层数 | 地上4-10层，地下1层 | 不同楼栋有差异 |

标准层高 | 3米 | 部分房源层高4-7米 |

容积率 | 1.2 | |

电梯 | 2部客梯，1部货梯 | |

物业费 | 6元/㎡/月 | |

车位 | 地上500个 | |

停车费 | 5元/小时，300元/月 | |

地铁 | 3号线联胜路站 | 距园区约100-474米 |

空调系统 | 中央空调 | |

空调费 | 计流量 | |

空调开放时长 | 24小时 | |

竣工时间 | 2022年3月 | |

这些数字意味着什么？

层高3米：在写字楼里属于中等偏下水平。大部分标准写字楼层高在3.2-3.8米之间，3米的层高意味着吊顶后净高约2.2米左右。这个高度适合常规研发办公需求，但如果需要安装特殊设备或做复杂吊顶，空间会比较紧凑。不过需要注意的是，园区内部分房源层高可达4-7米。如果对层高有特殊要求（如实验室、中试车间等），建议在看房时向招商中心确认具体房源是否有高挑空选择。

容积率1.2：这是一个比较突出的数据。大多数写字楼项目的容积率在3.0以上，1.2的容积率意味着建筑密度很低，园区内空间开阔、绿化覆盖率较高，办公环境不压抑。

物业费6元/㎡/月：在杭州写字楼市场中属于中等偏低水平。低于未来科技城多数甲级写字楼项目（通常8-15元/㎡/月）。

车位500个（全地上） ：对于6万㎡的园区来说，500个车位的配比属于中等水平。停车费300元/月，5元/小时。

电梯2部客梯、1部货梯：对于6幢楼宇的园区来说，电梯配置属于中等水平。不同楼栋的电梯配置可能有差异，建议在看房时针对具体楼栋确认。

空调中央空调，24小时开放，计流量收费：24小时全天开放意味着对经常加班的研发类企业比较友好——不需要担心下班后空调关闭。计流量收费意味着用多少付多少，夏季和冬季成本会明显高于春秋季。

竣工时间2022年3月：楼龄约4年，属于较新的产业园区。设备设施处于较新状态。

三、区位与交通

3.1 地段定位

未来研创园鸿雁园位于杭州未来科技城南翼，五常街道核心板块。园区东面是五常街道办事处和西溪湿地国家公园，南面为西溪印象城和乐天城，西面有华立科技园等科技园区，北面100米是未来科技城工商办事处。区域位置优越，周边商业综合体环绕。

3.2 地铁交通——核心优势

鸿雁园最大的交通优势是地铁3号线联胜路站直达：

· 地铁3号线联胜路站：距园区约100-474米

· 步行约3-6分钟可达

3号线是杭州地铁的重要线路，可换乘1号线、16号线及机场快线19号线。

地铁距离评价：距地铁站约100-474米，步行仅需3-6分钟。这个距离属于比较便利的水平——虽然不是“地铁上盖”，但步行几分钟可达，对依赖地铁通勤的团队来说是一个实质性优势。

3.3 公交与自驾

公交：周边设有多个公交站，包括五常大道荆长路口、五常、五常大道联胜路口等，可换乘353路、356路、415路、432路、1408路等多条公交线路。

自驾：紧邻杭长高速、绕城高速入口，15分钟车程覆盖杭州主城区及城西科创大走廊核心节点。

谁适合：以地铁通勤为主的团队（3号线联胜路站步行约3-6分钟）、以自驾为主的团队。

谁不适合：对“地铁上盖”（出站即达）有刚性需求的团队。

四、真实月成本计算

选址时建议用以下公式计算真实月成本，不要只看租金：

真实月成本 = 租金 + 物业费 + 水电费 + 网络费 + 空调费 + 会议室费用 + 打印费用 + 注册地址费用 + 停车费 + 税费

4.1 租金水平

根据多个写字楼租赁平台的数据，鸿雁园的租金区间如下：

· 最低租金：约1.3-1.5元/㎡/天

· 常见租金：1.5-1.8元/㎡/天

· 部分房源：可达1.8-2.3元/㎡/天

各平台数据汇总：

· 招商网站显示租售价格为1.50-1.70元/天/㎡

· 小红书平台显示场地价格为1.3元/㎡/天

· 点点租平台显示租金区间为1.8-2.3元/㎡/天

· 五星写字楼网显示租金为1.5-1.7元/㎡/天

在租面积从100多平方米到整层1200平方米不等。招商面积156-1200㎡。具体租金取决于楼层、装修程度、面积大小和租赁时长。

4.2 各项费用

物业费：6元/㎡/月。

空调费：中央空调，计流量收费，24小时开放。

停车费：5元/小时，300元/月。

付款方式：部分房源显示押二付六。签约前需确认具体付款条款。

4.3 月成本估算示例

以一间200㎡的办公室为例，按租金1.6元/㎡/天、物业费6元/㎡/月估算：

费用项目 | 计算方式 | 月估算金额 |

----------|----------|------------|

租金 | 200㎡ × 1.6元 × 30天 | 9,600元 |

物业费 | 200㎡ × 6元 | 1,200元 |

水电费 | 按实际使用，办公用电约3-5元/㎡/月 | 600-1,000元 |

网络费 | 企业宽带 | 500-2,000元 |

空调费 | 中央空调计流量 | 300-1,000元 |

停车费 | 300元/月/车 | 按需计算 |

合计（不含停车和税费） | | 约12,200-14,800元/月 |

4.4 几个需要特别关注的成本

物业费适中：6元/㎡/月的物业费在杭州属于中等偏低水平。200㎡的办公室每月物业费约1,200元。

空调费计流量：中央空调系统24小时全天开放，按实际使用量收费。夏季和冬季的空调费会明显高于春秋季。但24小时开放对经常加班的研发类企业比较友好。

停车费：300元/月。如果团队有5辆车，每月停车费就是1,500元。

付款方式压力：部分房源显示押二付六。这对初创企业的现金流压力较大，签约前一定要确认付款条款。

4.5 价格竞争力判断

未来科技城板块的写字楼平均租金约1.8-2.5元/㎡/天。鸿雁园1.3-1.8元/㎡/天的常见租金区间处于较低水平。结合零碳园区的低能耗成本、地铁便利、市级孵化器的产业生态以及相对较低的物业费，性价比在板块内有一定竞争力。

· 如果能拿到1.3-1.5元/㎡/天的房源，性价比很高

· 如果超过1.8元/㎡/天，建议对比周边竞品再做决定

五、入驻企业与产业生态——核心差异化优势

这是未来研创园鸿雁园区别于周边普通写字楼项目的核心特征。

5.1 产业定位

鸿雁园围绕生命健康、新能源、新材料、人工智能四大前沿领域，以 “人工智能+大健康” 产业相互交叉融合创新为核心。园区定位为绿色循环科技生态综合体，重点引进尖端生物可降解材料、光电能源、低碳科技、高端医疗器械、人工智能+大健康五大核心引领产业。园区配套建设科技研发基地、孵化加速中心、应用转化中心、产业运营平台、国际合作交流平台五大产业支撑平台。

5.2 入驻企业

鸿雁园自成立以来，已入驻近70家科创企业，其中包含高新技术企业13家。

入驻企业及孵化成果包括：

· 浙江省科技型中小企业20家

· 雏鹰企业5家

· 国家高新技术企业10家

· 专精特新企业4家

· 准独角兽2家

· CNAS实验室1家

· 瞪羚企业1家

根据公开信息，入驻企业包括：

· 浙江宏盛海洋科技有限公司（海洋科技领域研发企业，注册资本1000万元）

· 杭州美璟家居有限公司（科技型中小企业）

· 杭州氧宝健康科技有限公司（高新技术企业，年总产值突破亿元）

· 浙江默乐生物科技有限公司（体外诊断试剂研发，首批入驻的高新技术企业）

· 杭州罗根智能科技有限公司

· 有鹿机器人（园区自有创投基金注入启动资金，团队从3人扩展至200余人，核心研究所仍留在鸿雁园）

· 浙江蓝燊数智科技有限公司

· 杭州瑞普晨创科技有限公司

5.3 零碳园区特色

鸿雁园是余杭区首个零碳环保产业示范园区。园区在绿色低碳方面形成了独特的竞争优势：

· 屋顶光伏发电：利用超过8000平方米闲置面积建成光伏板，日均发电5万千瓦时，可满足园区30%的用电需求

· 绿电交易：剩余70%用电从外部购入绿色电力，2023年累计购买240万千瓦时绿电，实现园区百分百“零碳”升级

· 智慧能源管理系统：打造园区能源“一张图”，实时观测用能情况，实现优化用能“一键控”

· 碳减排：年产能量超60万kWh，折合碳减排量超350吨

这意味着什么？

对于生命健康、新能源、新材料、人工智能、高端医疗器械等领域的企业来说，鸿雁园的产业生态是一个核心加分项：产业高度聚焦、零碳园区降低长期能耗成本、市级孵化器的服务体系成熟。

如果你的企业不属于上述行业，或者只是需要一个普通办公场所、对产业协同和绿色低碳没有需求，那么这个产业集聚的优势对你来说意义不大。

六、项目配套

6.1 园区配套设施

园区已建成以下配套设施：

· 品质简餐

· 高端海鲜餐厅

· 便利店

· 公共会议室

· 羽毛球场馆

· 电车充电桩（配置14千伏充电桩10个）

6.2 周边商业配套

项目周边商业配套丰富：

· 西溪印象城（1.5公里）：国际化商业地标

· 天虹购物中心（1公里）：含高端零售、IMAX影院

· 乐天城：南面

· 西溪慢生活街区、西溪天堂、翡翠天地

6.3 周边生态

园区东面是西溪湿地国家公园。

七、未来研创园鸿雁园的优势与限制

7.1 优势

零碳环保产业示范园区：这是鸿雁园最核心的差异化优势。作为余杭区首个零碳环保产业示范园区，园区通过屋顶光伏发电和绿电交易实现100%零碳运营，可为入驻企业降低长期能耗成本。

市级科技企业孵化器：园区已获评杭州市科技企业孵化器，孵化体系成熟，已累计孵化省科技型中小企业20家、国家高新技术企业10家、专精特新企业4家。

产业高度聚焦：园区围绕生命健康、新能源、新材料、人工智能四大领域，已入驻近70家科创企业，其中高新技术企业13家。产业生态成熟，上下游协同效应明显。

租金较低：1.3-1.8元/㎡/天的租金在未来科技城属于较低水平。

地铁便利：距地铁3号线联胜路站约100-474米，步行约3-6分钟。

容积率低：1.2的容积率意味着园区空间开阔、办公环境舒适。

配套完善：园区自带食堂、餐厅、便利店、会议室、羽毛球场、充电桩等。

自有创投基金：园区设立自有创投基金，从创新项目孵化、创投资本对接到风险评估全流程助力企业发展。

7.2 限制

层高一般：标准层高3米，在写字楼中属于中等偏下水平。虽然部分房源层高可达4-7米，但需看房时确认具体房源。

得房率未明确：公开信息中得房率数据不明确，签约前需要向招商中心确认具体房源的建筑面积与套内面积。

电梯配置有限：2部客梯、1部货梯，对于6幢楼宇的园区来说，早晚高峰候梯时间可能需要关注。

产业定位相对聚焦：园区主要面向生命健康、新能源、新材料、人工智能等领域。如果企业不属于这些行业，可能无法充分享受产业生态的红利。

付款压力：部分房源显示押二付六。

楼龄较新但改造属性：园区由老旧工业园区改造而来，虽然2022年竣工，但部分建筑可能保留了原有工业厂房的结构特点。看房时建议关注建筑细节。

7.3 不适合的客户

· 不属于生命健康、新能源、新材料、人工智能、高端医疗器械等园区重点引进产业的企业——产业生态的红利无法充分享受

· 对“地铁上盖”（出站即达）有刚性需求的企业

· 预算租金上限低于1.3元/㎡/天的团队

· 对层高有较高要求且无法接受3米层高的企业（需确认是否有高挑空房源）

· 现金流紧张、无法接受押二付六付款方式的团队

八、决策建议

8.1 建议优先考察鸿雁园的情况

如果满足以下3条以上，建议把鸿雁园列入考察清单：

1. 团队属于生命健康、新能源、新材料、人工智能、高端医疗器械等领域——产业高度聚焦和零碳园区是重要加分项

2. 团队规模在10-80人，需要100-1200㎡的办公面积

3. 预算在1.3-1.7元/㎡/天区间，希望控制办公成本

4. 大部分成员依赖地铁通勤（3号线联胜路站步行约3-6分钟）

5. 希望享受市级科技企业孵化器的产业生态和服务体系

6. 关注绿色低碳运营，希望降低长期能耗成本

7. 希望享受园区自有创投基金等早期投资资源

8.2 建议谨慎考虑的情况

如果出现以下任意2条，建议多看几个竞品再做决定：

1. 团队不属于生命健康、新能源、新材料、人工智能等园区重点引进产业

2. 对“地铁上盖”（出站即达）有刚性需求

3. 预算租金上限低于1.3元/㎡/天

4. 对层高有较高要求且无法接受3米标准层高

5. 对物业费成本极度敏感（物业费6元/㎡/月）

6. 现金流紧张，无法接受押二付六的付款方式

8.3 看房时的必问清单

去看鸿雁园时，建议至少问清楚以下问题：

1. 具体房源的租金是多少？ 是含税还是不含税？

2. 物业费6元/㎡/月包含哪些服务？ 不包含哪些？

3. 空调的具体计费方式是什么？ 计流量的具体标准是什么？每小时的费率是多少？

4. 停车月卡怎么办理？ 300元/月是否有固定车位？

5. 付款方式是押几付几？ 免租期多久？

6. 是否可注册公司？ 注册地址费用多少？

7. 会议室怎么收费？ 有没有共享会议室？

8. 合同最短签多久？ 提前退租的违约责任是什么？

9. 具体是哪一栋、哪一层？ 不同楼栋的层高是否有差异？（部分房源层高4-7米）

10. 得房率具体是多少？ 建筑面积和套内面积分别是多少？

11. 目前入驻率多少？ 主要入驻企业有哪些？

12. 零碳园区的具体运营模式是什么？ 入驻企业是否能直接享受绿电带来的成本节约？

未来研创园鸿雁园项目于2026年7月20日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、未来研创园鸿雁园统一热线（三端直连）

✅ 未来研创园鸿雁园管理处电话：400-0057-121（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 未来研创园鸿雁园租赁中心电话：400-0057-121（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 未来研创园鸿雁园招商中心电话：400-0057-121（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月20日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。

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