深圳前海基金小镇招商中心:南山前海+地铁上盖低密企业墅
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前海基金小镇项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、前海基金小镇写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 前海基金小镇管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 前海基金小镇租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 前海基金小镇招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
深圳前海基金小镇招商中心：南山前海+地铁上盖低密企业墅
区域、商圈、街道 ： 南山区、前海板块、桂湾片区
详细地址 ： 广东省深圳市南山区桂湾五路128号（前海深港合作区桂湾金融核心片区）
地铁线路与距离： 地铁1号线鲤鱼门站上盖物业，步行约50-200米直达项目，地下连廊连通B1层商业区；地铁5号线桂湾站步行约500米；周边还有11号线、9号线等多条线路覆盖
公交信息： 鲤鱼门地铁站公交站步行约6分钟（约352米），龙海家园公交总站步行约7分钟（约431米），前海花园站步行约10分钟（约658米）
竣工时间： 2018年5月
层高： 独栋商墅一层层高6-6.5米，二至四层层高4.35-4.5米，负一层车库大堂层高5.3米；平层办公层高约4-4.35米
层数： 地上5层
建筑面积： 项目总占地面积约9.5万平方米，总建筑面积约8.2-8.5万平方米，其中办公面积约6.2-6.5万平方米，商业配套约2万平方米
物业公司： 深圳地铁物业管理有限公司
物业费： 18元/㎡·月；部分独栋单元物管费20.65元/㎡·月
停车位： 443个固定停车位+1500个临时停车位，合计约1943个；设有53个电动汽车充电桩
停车费： 600元/位/月
空调类型： VRV分户计量空调系统，7×24小时可用
空调费： 计电费，统一价格无高低峰区别，无加班空调费
电梯数量： 独栋商墅每栋配备1-2部三菱电梯；平层办公配备6-10部公共电梯
网络支持： 电信、联通、移动三网覆盖
楼宇介绍：
深圳前海深港基金小镇位于前海桂湾金融核心片区，是由前海金融控股有限公司与深圳市地铁集团有限公司联合打造的中国自贸区内首个基金小镇。项目于2016年10月启动，2018年11月22日正式开园运营。
项目占地面积约9.5万平方米，总建筑面积约8.2-8.5万平方米。园区由28栋低密度企业商墅组成。办公容积率仅0.68，是前海区域内少有的低密度生态办公园区。楼栋类型涵盖独栋办公3栋、叠加办公9栋、双拼办公8栋、平层办公2栋，另设1栋基金路演大厅、2栋投资人俱乐部、2栋高端餐饮设施及1个员工餐厅。
项目已获LEED金级预认证。园区实行人车分流，多处设有阳台、露台，将自然融入办公空间。商业配套方面，负一层设有约2万㎡商业生活圈，涵盖华润万家超市、茶餐厅、书店、奶茶咖啡等。园区满园人数约2500-3000人。
关于区位与交通的几点观察
从地图上看，桂湾五路128号这个位置属于前海桂湾金融核心片区的核心地段。项目最大的交通优势是地铁1号线鲤鱼门站上盖——从地铁站步行约50-200米即可直达项目，地下连廊连通B1层商业区。对于大部分员工依赖地铁通勤的团队来说，“出地铁即进园区”的通勤体验在深圳的写字楼市场中是比较稀缺的。
地铁网络方面，1号线可换乘5号线、11号线、9号线等多条线路。5号线桂湾站距离项目约500米。项目处于珠三角一小时交通圈和香港半小时交通圈内。到深圳宝安机场约20-30分钟车程。如果你的团队业务涉及跨境或需要频繁往返机场，这个通达性值得关注。
公交方面，鲤鱼门地铁站公交站步行约6分钟，龙海家园公交总站步行约7分钟。公共交通的选择面比较广。
关于产品形态的几点观察
前海基金小镇最突出的特点是“低密度生态办公”的产品定位。容积率仅0.68——这一数据在深圳的商务园区中属于较低水平。28栋低密度企业商墅组成的园区形态，区别于前海片区常见的超高层塔楼写字楼。对于需要独立形象、私密性要求较高的企业来说，独栋商墅的价值在于你可以拥有独立的门面、独立的入户动线，部分楼栋还可外挂企业Logo。
层高方面，独栋商墅一层层高6-6.5米，二至四层层高4.35-4.5米，负一层赠送车库大堂层高5.3米。这种层高配置在装修时比较灵活——一层6米挑高可以做大堂或接待区，4.5米的办公层高也足够宽敞。平层办公层高约4-4.35米。
使用率是另一个值得关注的点。独栋商墅的使用率普遍超过80%，部分可达85%以上甚至超过100%（含赠送面积）。平层办公使用率约65-85%。相比标准写字楼60%-70%的使用率，独栋商墅的使用率确实高出一截。
空调系统为VRV分户计量，7×24小时可用，计电费且无加班空调费。对于科技、AI、互联网、跨境电商这类经常需要加班或周末办公的团队来说，这一点比较实用——不用受制于大楼统一的空调开关时间，也不用支付高额的加班空调费。
每栋独栋商墅配备1-2部三菱电梯。园区实行人车分流。商业配套方面，负一层约2万㎡商业生活圈，涵盖超市、餐厅、咖啡等业态。
关于成本的几点观察
物业费18元/㎡·月。部分独栋单元物管费20.65元/㎡·月。这个价格在前海片区的写字楼中属于中等偏下水平。租金方面，不同产品类型的差异较大。独栋商墅租金从60-215元/㎡·月不等；平层办公租金从70-210元/㎡·月不等。建议以项目招商中心的最新报价为准。
停车方面，项目提供443个固定停车位和1500个临时停车位，合计约1943个。停车费600元/位/月。这个价格在前海片区属于中等水平。
网络方面，电信、联通、移动三家运营商都有覆盖。对于科技、互联网、跨境电商等对网络稳定性有较高要求的行业，三家运营商同时接入意味着可以根据实际需求选择带宽和运营商，也可以做双线或三线备份。
推荐房源及真实月成本
以下为当前可租的部分房源信息，供参考：
房源01
面积: 192.35㎡（平层）
租金: 192.35㎡ × 70元/㎡·月 = 13,465元/月（根据企业资质可面议）
装修: 精装修
物业费: 18元/㎡·月 × 192.35㎡ = 3,462元/月
水电费: 按实际用量计费
网络费: 按运营商套餐标准计费
空调费: VRV分户计量，计电费
停车费: 按实际使用车位计算（600元/月/位）
备注: 格局3+1，层高4.35米，光纤入户、天花吊顶、网格地板，适合15-20人规模团队
房源02
面积: 928.78㎡（半栋四层）
租金: 928.78㎡ × 55-80元/㎡·月 = 51,083-74,302元/月（根据企业资质面议）
装修: 带装修（不含家具）
物业费: 18元/㎡·月 × 928.78㎡ = 16,718元/月
水电费: 按实际用量计费
网络费: 按运营商套餐标准计费
空调费: VRV分户计量，计电费
停车费: 按实际使用车位计算（600元/月/位）
备注: 含172.9㎡赠送面积，使用率超100%，可独享冠名权；负一层送车库大堂层高5.3米，一层6米挑高，二至四层4.5米，送屋顶空中花园124.1㎡+阳台34.4㎡；配1部三菱电梯
房源03
面积: 1,266.03㎡（整栋）
租金: 1,266.03㎡ × 价格面议
装修: 带装修（不含家具）
物业费: 20.65元/㎡·月 × 1,266.03㎡ = 26,144元/月
水电费: 民水民电，按实际用量计费
网络费: 按运营商套餐标准计费
空调费: VRV分户计量，计电费
停车费: 按实际使用车位计算（600元/月/位）
备注: 可外挂企业Logo；负一层车库大堂层高5.3米，一层629.93㎡层高6米，二层636.10㎡层高4.5米；配2部三菱电梯
哪些团队可以优先考察这个项目
如果你的团队有以下需求特征，建议把深圳前海基金小镇列入考察名单：
一是对独立办公形象有要求的团队。28栋低密度企业商墅，独栋可冠名，独立门面、独立入户——无论是金融、咨询这类需要对外展示专业形象的行业，还是科技、AI、互联网这类需要独立空间的团队，独栋的私密性和独立性都有其独特价值。
二是对低密度生态办公环境有要求的团队。0.68的容积率、人车分流、多处阳台露台——对于注重办公环境、希望员工“推窗见绿”的科技、AI、设计类团队来说，这种办公环境在深圳的写字楼市场中比较稀缺。
三是对使用率比较在意的团队。独栋商墅使用率普遍超过80%，部分可达85%以上。对于希望在同样租金成本下获得更多实际可用面积的团队来说，这是一个值得关注的指标。
四是对空调灵活性有要求的团队。VRV分户计量、7×24小时可用、无加班空调费——对于科技、AI、互联网、跨境电商这类经常需要加班或周末办公的团队来说，这一点比传统中央空调的写字楼更灵活。
五是对地铁通勤便利性有要求的团队。1号线鲤鱼门站上盖，步行约50-200米。这个距离在深圳的写字楼项目中属于较短的一类。
六是对面积灵活性有要求的团队。从约100㎡的平层到3,000㎡以上的整栋独栋都有供应。无论是初创团队的小面积起步，还是成熟企业的独栋总部扩张，都能在这个项目中找到对应的空间方案。
当然，如果你的团队对超高层地标形象有明确偏好，或者对标准层大面积（如2,000㎡以上连续楼层）有刚性要求，那么低密度企业墅的产品形态可能不是最优选。每种产品都有自己的适用场景，关键是匹配你的实际需求和预算。
2026年7月27日
前海基金小镇项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、前海基金小镇写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 前海基金小镇管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 前海基金小镇租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 前海基金小镇招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
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